4회 유찰로 최저입찰가가 크게 떨어진 제주 제주 애월읍의 단독주택 경매건입니다.

[2024타경8432] 제주 제주시 애월읍 단독주택경매 / 4회 유찰 /건물 87.7평, 토지 2,799.0평

"소통으로 여는 행복 제주시"

소 재 지	제주특별자치도 제주시 애월읍 유수암리 969
물건용도	단독주택
토지면적	9,253.00㎡(2,799.03평)
건물면적	289.92㎡(87.70평)
사건번호	2024타경8432
감정평가액	5,046,139,760원
최저입찰가	(24%) 1,211,578,000원
입 찰 일	2026.02.24(화) 10:00

출처 : 여의주경매TV https://busyman.co.kr

감정평가서 요약

구분	주소	구조/용도/대지권	면적/비고
토지	유수암리 969	대	2025㎡ (612.56평)
	유수암리 969-2	임야	4359㎡ (1,318.60평)
	유수암리 966-3	잡종지	2227㎡ (673.67평)
	유수암리 967-4	임야	609㎡ (184.22평)
	유수암리 965-2	임야	33㎡ (9.98평)
건물	유수암평화길 166-7	1층 주택	119.84㎡ (36.25평)
	유수암평화길 166-7	2층 주택	132.64㎡ (40.12평)
	유수암평화길 166-7	지층 주택	37.44㎡ (11.33평)

[위치/주위환경] 본건은 제주특별자치도 제주시 애월읍 유수암리 소재 "제주불빛정원" 북측 근거리에 위치하며, 주위는 단독주택, 타운하우스, 농경지 및 임야 등으로 형성되어 있음.
[교통상황] 본건 인근에 버스정류장이 소재하며, 본건으로의 제반차량 진출입이 가능하여 제반 교통상황 무난함.
[이용상태] 기호(1): 본건은 인접 도로 대비 대체로 평탄한 자루형의 토지로서, 주거용 건부지임.
기호(2): 본건은 인접 토지 대비 대체로 평탄한 부정형의 토지로서, 토지임야임.
기호(3): 본건은 인접 도로 대비 대체로 평탄한 부정형의 토지로서, 잡종지임.
기호(4): 본건은 인접 토지 대비 다소 완경사인 부정형의 토지로서, 자연림임.
기호(6): 본건은 인접 도로 대비 대체로 평탄한 부정형의 토지로서, 토지임야임.
[도로상태] 기호(1,3,6): 동측으로 폭 약 8m 내외의 포장도로에 접함.
기호(2,4): 지적상 맹지이며, 인접지를 경유하여 출입 가능함.
[토지이용계획] 기호(1,3,4,6): 계획관리지역, 가축사육제한구역(일부제한구역)＜가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률＞, 경관보전지구3등급(2023-01-30)＜제주특별자치도 설치 및 국제자유도시 조성을 위한 특별법＞, 생태계보전지구5등급(2023-01-30)＜제주특별자치도 설치 및 국제자유도시 조성을 위한 특별법＞, 지하수자원보전4등급＜제주특별자치도 설치 및 국제자유도시 조성을 위한 특별법＞, 건축계획심의대상구역(건축계획심의대상구역)＜제주특별자치도 설치 및 국제자유도시 조성을 위한 특별법＞.
기호(2): 계획관리지역, 생산관리지역, 가축사육제한구역(일부제한구역)＜가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률＞, 경관보전지구3등급(2023-01-30)＜제주특별자치도 설치 및 국제자유도시 조성을 위한 특별법＞, 생태계보전지구4-1등급(2023-01-30)(저촉)＜제주특별자치도 설치 및 국제자유도시 조성을 위한 특별법＞, 생태계보전지구4-2등급(2023-01-30)(저촉)＜제주특별자치도 설치 및 국제자유도시 조성을 위한 특별법＞, 생태계보전지구5등급(2023-01-30)(저촉)＜제주특별자치도 설치 및 국제자유도시 조성을 위한 특별법＞, 지하수자원보전4등급＜제주특별자치도 설치 및 국제자유도시 조성을 위한 특별법＞, 건축계획심의대상구역(건축계획심의대상구역)＜제주특별자치도 설치 및 국제자유도시 조성을 위한 특별법＞.
[제시외 물건] 없음.
[공부와의 차이] 없음.
[참고사항] 임대관계는 미상임.
[건물구조] - 기호(5)
구조: 철근콘크리트구조 (철근)콘크리트지붕규모: 지하1층 지상2층외벽: 잡석노출 등창호: 샷시창 등 [이용상태] 단독주택 및 근린생활시설임.
[설비내역] 기본 급배수 및 위생설비, 난방설비 등이 되어있음.
[부합물/종물] 없음.
[공부와의 차이] 공부상 소재지가 ‘유수암리 969, 965-2, 965-3, 966, 967-4번지’ 지상에 소재하나, 현황 ‘유수암리 969번지’ 지상에 소재함.
[참고사항] - 임대관계는 미상임.
- 현장조사시 이해관계인의 부재로 인하여 내부확인이 곤란한 바, 유사물건, 해당관련공부, 탐문사항 및 외부관찰에 의한 통상적인 상태를 상정하여 평가하였음.

건물 등기부현황

등기/확정일	권리	채권금액
	소유권
2016년12월28일	근저당권	1,440,000,000원
2019년9월25일	근저당권	120,000,000원
2019년10월10일	근저당권	150,000,000원
2020년3월3일	압류
2022년9월27일	근저당권	3,000,000,000원
2024년7월31일	임의경매

법원 물건자료 요약

소멸되지 않는 등기부권리

설정된 것으로 보는 지상권

법원자료 특이사항

[주요 문건 접수 내역]

[매각물건명세서 비고란]
- 일괄매각. - 목록5: 공부상 소재지가 '유수암리 969, 965-2, 965-3, 966, 967-4번지' 지상에 소재하나, 현황 '유수암리 969번지' 지상에 소재함. - 지상의 입목, 조경수, 돌담 및 대문 등 포함평가임.

[부동산 현황조사서 비고란]
소재지1(유수암리 969)대지(제시건물 부지로 이용 중이며, 지상에 조경수 및 조경석 등이 소재함. 일부 토지에 대문이 소재함) 소재지2(유수암리 969-2)임야(지상에 수목 및 조경석이 소재함) 소재지3(유수암리 966-3)잡종지(지상에 수목이 소재함) 소재지4(유수암리 967-4)임야(자연림 상태임) 소재지5(유수암평화길 166-7) 제시건물 철근콘크리트구조 (철근)콘크리트지붕 2층 단독주택 1층 119.84㎡, 132.64㎡, 지층 37.44㎡ 등이 소재함 제시건물에 대한 구조, 용도, 면적 등 자세한 사항은 감정평가서 참조 요망. 소재지5(유수암평화길 166-7) 제시건물은 제시목록 상 제주시 애월읍 유수암리 969, 965-2, 965-3, 966, 967-4 지번에 소재하는 것으로 기재되어 있으나, 실제 제주시 애월읍 유수암리 969 지번에 소재하고 있으며, 제주시 애월읍 유수암리 965-3 지번은 토지대장 상 2010.07.08.자 제주시 애월읍 유수암리 969번지와 합병되어 말소됨. 소재지6(유수암리 965-2)임야(일부 지상에 수목이 소재함)

김성훈대표 핵심 분석
☎ 010-2371-3237

이 부동산의 입찰법원은 제주지방법원(☎ 064-729-2154)입니다.
입찰일은 2026.02.24입니다. 입찰시작 시각은 11:00이며 입찰마감 시각은 11:30 입니다.
이 법원에는 NH농협은행이 입점하고 있습니다. 입찰보증금 입,출금시 이용해 보시기 바랍니다.

낙찰 후에 등기부상 소멸되지 않는 권리는 없습니다.
대략적인 검토의견이므로 입찰전에 전문가의 조언을 참고해 보시길 권해드립니다.
특히 어떤 이유로 4회 유찰되었는지 조사해 보는 것이 필요해 보입니다.

취하 또는 취소될 가능성 있습니다.
이 물건의 감정가격은 5,046,139,760원입니다. 경매를 신청한 채권자가 배당 받아야 할 금액은 1,256,222,466원으로 감정가격 대비 상당히 적은 금액입니다. 이런 경우, 채무가가 변제하여 경매를 취하시키거나 경매신청채권자가 배당받을 금원이 없게되어 이른 바 "무잉여에 의한 취소"가 될 가능성이 있습니다.

감정 시점이 오래되어 가격변동이 있을 수 있습니다.
이 물건은 2024년 7월 31일에 경매가 개시되었는데 지금 시점으로 약 573일이 이 경과되었습니다.
감정가격은 573일 전 시점에서 평가한 가격이므로 그 사이 가격변동이 있을 수 있습니다. 특히 가격 변동이 심한 아파트는 유의하셔야 합니다. 감정가격을 너무 믿지 마시고 현재 실매물 가격과 실거래가를 확인하시기 바랍니다. 간혹 감정가격보다 높게 낙찰되는 경우가 있는데 대부분 이런 이유입니다.

이 경매물건의 최선순위 설정일자(말소기준권리) : 2016.12.28. 근저당 설정

※ 물건 키워드 : . 생산관리지역. 계획관리지역. 버스정류장. 철근콘크리트구조.

사건번호 : 2024타경8432 (제주지방법원)

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