관악구 신림동 75-28의 근린주택 경매가 1회 유찰 후 진행됩니다. 현재 가격은 22억 9198만원입니다.

2024타경100924 경매사건 분석 ☆ 신림동 근린주택 (건물 167.8평, 토지 49.9평)

"더불어 으뜸 관악구"

소 재 지	서울특별시 관악구 신림동 75-28
물건용도	근린주택
토지면적	165.00㎡(49.91평)
건물면적	554.87㎡(167.85평)
사건번호	2024타경100924
감정평가액	2,864,970,940원
최저입찰가	(80%) 2,291,976,000원
입 찰 일	2025.07.15(화) 10:00

출처 : 에이스옥션 http://m.aceauction.kr/view/1360038

감정평가서 요약

구분	주소	구조/용도/대지권	면적/비고
토지	신림동 75-28	대	165㎡ (49.91평)
건물	남부순환로180길 27	지1층 주택	84.15㎡ (25.46평)
	남부순환로180길 27	1층 근린생활시설	72.92㎡ (22.06평)
	남부순환로180길 27	2층 주택	81.8㎡ (24.74평)
	남부순환로180길 27	3층 주택	74.47㎡ (22.53평)
	남부순환로180길 27	4층 주택	59.46㎡ (17.99평)
	남부순환로180길 27	5층 주택	41.27㎡ (12.48평)
	남부순환로180길 27	옥탑1층	29.80㎡ (9.01평)
제시외건물	남부순환로180길 27	주거용	23.2 ㎡(7.02평) 포함
	남부순환로180길 27	주거용	5.1 ㎡(1.54평) 포함
	남부순환로180길 27	주거용	31.6 ㎡(9.56평) 포함
	남부순환로180길 27	주거용	5.1 ㎡(1.54평) 포함
	남부순환로180길 27	주거용	16.4 ㎡(4.96평) 포함
	남부순환로180길 27	주거용	3.4 ㎡(1.03평) 포함
	남부순환로180길 27	주거용	6.1 ㎡(1.85평) 포함
	남부순환로180길 27	주거용	20.1 ㎡(6.08평) 포함

[위치/주위환경] 대상물건은 서울특별시 관악구 신림동 소재 "신림역" 남서측 인근에 위치하며, 인근은 단독주택, 다가구주택 및 근린생활시설 등이 혼재하는 지대임.
[교통상황] 대상물건까지 차량 진·출입이 가능하며, 인근에 노선 버스정류장 및 "신림역(지하철 2호선 및 신림선)"이 소재하는 등 대중교통상황은 보통임.
[이용상태] 대상토지는 인접토지 대비 등고평탄한 사다리형의 토지로서, 단독주택 건부지로 이용중임.
[도로상태] 대상토지 서측으로 노폭 약 4-5미터의 포장도로에 접함.
[토지이용계획] 도시지역, 제2종일반주거지역(제2종일반주거지역(7층 이하)), 가축사육제한구역＜가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률＞, 대공방어협조구역(위탁고도:194m)＜군사기지 및 군사시설 보호법＞, 과밀억제권역＜수도권정비계획법＞, 중점경관관리구역(주요산 주변).
[제시외 물건] 제시외 건물 ㉠-㉧ 소재함. (후첨 "지적 및 건물개황도" 참조.)
[공부와의 차이] -
[참고사항] 임대미상임.
[건물구조] 철근콘크리트구조 (철근)콘크리트지붕 지상5층 건물로서, 외벽 : 석재붙임 마감 등, 내벽 : 내부인테리어 마감 등, 창호 : 샷시창호 등임.
[이용상태] 지1층 : 공부상 다중주택으로 되어 있음.
1층-2층 : 공부상 사무소이나, 탐문조사 결과 다중주택으로 이용 중임.
3층-5층 : 공부상 다중주택으로 되어 있음.
옥탑1층: 공부상 다락 및 계단탑이나, 탐문조사 결과 다중주택으로 이용 중임.
[설비내역] 도시가스에 의한 난방설비, 승강기설비 등을 갖추고 있음.
[부합물/종물] -
[공부와의 차이] 1층 및 2층, 옥탑1층은 공부상 사무소 및 계단실로 등재되어 있으나, 탐문조사 결과다중주택으로 이용중인 것으로 탐문조사 되었음.
[참고사항] 임대미상임.
대상은 일반건축물대장상 위반건축물로 등재되어 있는 바, 경매진행시 참고바람.

토지 등기부현황

등기/확정일	권리	채권금액
	소유권
2020년9월25일	근저당권	1,417,200,000원
2024년1월3일	압류
2024년1월17일	강제경매
2024년2월6일	압류
2024년2월7일	압류
2024년3월25일	가압류	25,208,335원
2024년4월17일	가압류	14,449,980원
2024년5월7일	압류
2024년6월27일	임의경매
2024년10월16일	압류

건물 등기부현황

등기/확정일	권리	채권금액
	소유권
2020년9월25일	근저당권	1,417,200,000원
2022년12월30일	전세권	150,000,000원
2023년6월20일	임차권설정	100,000,000원
2023년8월23일	임차권설정	130,000,000원
2024년1월17일	강제경매
2024년2월6일	압류
2024년2월7일	압류
2024년3월25일	가압류	25,208,335원
2024년4월1일	임차권설정	220,000,000원
2024년4월5일	임차권설정	185,000,000원
2024년4월17일	가압류	14,449,980원
2024년6월27일	임의경매

법원 물건자료 요약

소멸되지 않는 등기부권리

설정된 것으로 보는 지상권

법원자료 특이사항

[주요 문건 접수 내역]

[매각물건명세서 비고란]
-일괄매각. 제시외 건물 포함 -감정서에 의하면 일반건축물대장상(2022.9.28.자 주택과-32192호에 의거) 위반건축물 표기되어 있으며, 1층 및 2층, 옥탑1층은 공부상 사무소 및 계단실로 등재되어 있으나, 다중주택으로 이용 중임.

김성훈대표 핵심 분석
☎ 010-2371-3237

이 부동산의 입찰법원은 서울중앙지방법원(☎ 530-1822)입니다.
입찰시작 시각은 11:00이며 입찰마감 시각은 11:00 입니다.
이 법원에는 신한은행이 입점하고 있습니다. 입찰보증금 입,출금시 이용해 보시기 바랍니다.

낙찰 후에 등기부상 소멸되지 않는 권리는 없습니다.
대략적인 검토의견이므로 입찰전에 전문가의 조언을 참고해 보시길 권해드립니다.

제시외 물건이 포함되어 있습니다.
‘제시외 물건’은 해당 공부상에는 존재하지 않지만, 현장에 존재가 확인되는 여러 형태의 건물, 기계기구 등을 말합니다. 이들 대부분은 무허가, 무신고이거나 사용승인을 받지 않은 것입니다. ‘제시외 물건’이 경매대상에 포함되어 있다면 낙찰자의 소유권 취득에는 아무런 문제가 없습니다.

중복경매 사건입니다.
경매 신청자의 청구금액, 즉 그 경매신청 채권자가 배당 받아야 할 금액(100,000,000원)이 감정가격 대비 적은 금액인 경우에는, 일반적으로 경매가 취하되거나 취소 될 가능성이 있습니다. 그런데 이 경매는 다른 경매신청(중복 2024타경3511,)이 들어 와서 경매가 중복되어 진행되므로 취하, 취소없이 진행될 여지가 많습니다.

감정 시점이 오래되어 가격변동이 있을 수 있습니다.
이 물건은 2024년 1월 17일에 경매가 개시되었는데 지금 시점으로 약 681일이 이 경과되었습니다.
감정가격은 681일 전 시점에서 평가한 가격이므로 그 사이 가격변동이 있을 수 있습니다. 특히 가격 변동이 심한 아파트는 유의하셔야 합니다. 감정가격을 너무 믿지 마시고 현재 실매물 가격과 실거래가를 확인하시기 바랍니다. 간혹 감정가격보다 높게 낙찰되는 경우가 있는데 대부분 이런 이유입니다.

이 경매물건의 최선순위 설정일자(말소기준권리) : 2020.9.25. 근저당 설정

※ 물건 키워드 : . 주거지역. 제2종일반주거지역. 버스정류장. 지하철. 철근콘크리트구조. 도시가스.

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사건번호 : 2024타경100924 (서울중앙지방법원)

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인근지역 낙찰통계

통계기간	평균감정가	평균낙찰가	낙찰가율	유찰횟수
3개월	1,366,002,993원원	932,050,000원원	67%	2.3회회
6개월	1,448,576,943원원	1,170,708,333원원	75%	2회회
12개월	1,712,755,815원원	1,355,403,413원원	74%	2.1회회

2024타경100924 경매사건 분석 ☆ 신림동 근린주택 (건물 167.8평, 토지 49.9평)

출처 : 에이스옥션 http://m.aceauction.kr/view/1360038

인근지역 진행 경매물건

사진	입찰일	사건번호	소재지	감정가 최저가	진행상태 (유찰횟수)
	2025-12-03	2024타경108737	[근린주택] 관악구 신림동 1506-2 건물: 113.51평 토지(대지권): 52.97평	1,884,627,560원 1,884,627,560원	재진행 (0회)
	2025-12-23	2025타경274	[근린주택] 관악구 신림동 254-249 건물: 76.96평 토지(대지권): 62.01평	1,458,524,870원 746,764,000원	유찰 (3회)
	2025-11-19	2024타경4675	[근린주택] 관악구 신림동 255-154 건물: 83.53평 토지(대지권): 42.96평	920,047,560원 471,064,000원	유찰 (4회)
	2025-12-23	2024타경116455	[근린주택] 관악구 신림동 459-21 건물: 93.95평 토지(대지권): 46.31평	1,916,400,600원 1,226,496,000원	유찰 (2회)
	2025-12-11	2024타경114602	[근린주택] 관악구 신림동 467-25 건물: 142.38평 토지(대지권): 51.09평	2,903,041,920원 2,322,434,000원	유찰 (1회)