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3억 595만원짜리 다세대(빌라), 서울시 구산동 시세분석

서울서부지방법원의 2025타경52443 사건, 3억 595만원짜리 다세대(빌라) 경매물건입니다.

"북한산 큰숲 · 은평 · 내일의 중심 변화의 은평 - 서울특별시 은평구"

출처 : 여의주경매TV https://busyman.co.kr

감정가 305,954,000원인 서울특별시 은평구 구산동 205-2 다세대(빌라) 물건입니다.

0회 유찰되어, 최저입찰가는 305,954,000원이군요.

감정가의 100% 가격으로 낮아진 것입니다.

사건번호는 2025타경52443이며, 입찰일은 2026.06.23(화) 10:00입니다.

소 재 지	서울특별시 은평구 구산동 205-2 5층501호
물건용도	다세대(빌라)
토지면적	25.39㎡(7.68평)
건물면적	54.76㎡(16.56평)
사건번호	2025타경52443
감정평가액	305,954,000원
최저입찰가	(100%) 305,954,000원
입 찰 일	2026.06.23(화) 10:00

감정평가서 요약

구분	주소	구조/용도/대지권	면적/비고
대지권	구산동 205-2	241.7분의 25.394	25.394㎡ (7.68평)
건물	구산동 205-2	철근콘크리트구조	49.99㎡ (15.12평)
제시외건물	구산동 205-2	베란다	4.77 ㎡(1.44평) 포함

[위치/주위환경] 본건은 서울특별시 은평구 구산동 소재 "서울구산초등학교" 북측 인근에 위치하며, 부근은 단독 및 공동주택, 각종 근린생활시설 등이 소재하는 주상지대로 전반적인 주위환경은 보통임.
[교통상황] 본건까지 차량의 접근이 가능하고 인근에 노선버스정류장 및 근거리에 지하철6호선 "구산역"이 소재하여 제반 교통상황은 보통임. [건물구조] 철근콘크리트구조, 평스라브지붕 5층건물 내 5층 501호로서 외벽 : 치장 벽돌붙임 등 마감 내벽 : 벽지, 내장타일 등 마감 창호 : 샷시 창호. [이용상태] 다세대주택(후면 건물개황도 참조)임. [설비내역] 위생설비 및 급배수설비, 도시가스설비, 난방설비 등 구비되어 있음. [토지형상/이용상태] 정방형의 토지로서 다세대주택 및 제2종근린생활시설 부지로 이용 중임. 7)인접 도로상태등 본건 남동측으로 로폭 약 8M 내외의 포장도로를 통해 본건까지 접근이 용이함. [토지이용계획] 도시지역, 제3종일반주거지역, 가축사육제한구역<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 상대보호구역(최종확인은 관할 교육청에 반드시 확인이 필요한 사항임)<교육환경 보호에 관한 법률>, 대공방어협조구역(위탁고도:77-257m)<군사기지 및 군사시설 보호법>, 과밀억제권역<수도권정비계획법>, 중점경관관리구역(주요산 주변),토지거래계약에관한허가구역(토지거래허가구역(대상자:외국인 등,용도:단독,다가구,아파트,연립,다세대,기간:2025.8.26.~2026.8.25.)),토지거래계약에관한허가구역(토지거래허가구역(허가대상 용도: 아파트, 지정기간: 2025.10.20.~2026.12.31.))임. [공부와의 차이] 없 음. [참고사항] 임대내역은 미상임.

임차인 현황 (배당요구종기일 : 2026/03/11)

점유자	점유부분	전입일자	보증금/차임
김OO	501호	2022.5.17	[보]297,000,000
주OO	501호	2022.5.17.	[보]297,000,000
매각물건명세 비고		공고된 내용이 있으니 매각물건명세서를 참고하시길 바랍니다.

건물 등기부현황

등기/확정일	권리	채권금액
2022년5월20일	소유권
2023년3월22일	압류
2023년10월17일	압류
2024년5월23일	임차권설정	297,000,000원
2025년9월12일	압류
2025년12월29일	강제경매

인근지역 낙찰통계

통계기간	평균감정가	평균낙찰가	낙찰가율	유찰횟수
3개월	304,240,000원원	236,946,908원원	79%	1.6회회
6개월	289,734,565원원	226,894,539원원	79%	2.1회회
12개월	286,964,900원원	223,923,735원원	79%	2회회

3억 595만원짜리 다세대(빌라), 서울시 구산동 시세분석

법원 물건자료 요약

소멸되지 않는 등기부권리

설정된 것으로 보는 지상권

법원자료 특이사항

[주요 문건 접수 내역]

[매각물건명세서 비고란]
- 주택도시보증공사가 이 사건 신청채권자이고, 신청채권자는 김의준의 임차보증금반환 채권을 양수한 승계인으로 배당금으로 보증금 전액을 변제받지 못하더라도 매수인에 대하여 잔존 임대차보증금반환청구권을 포기하며 임차권등기 말소에 동의한다는 확약서를 제출함(2026.4.8.자) - 제시외 건물 포함 - 재현황조사서 및 감정평가서에 의하면 집합건축물대장 건축물현황도상 정북방향 기준 좌측 502호, 우측 501호로 등재되어 있으나 현황조사 당시 좌측이 501호, 우측이 502호로 좌우반전 되어 있으며, 현황 문패상 501호 좌측 부분을 매각대상으로 함

[부동산 현황조사서 비고란]
* 본 경매목적물(501호)은 계단으로 올라오면서 바라볼 때, 문폐상 좌측에 위치하고, 우측에는 502호가 존재함 * 문폐상 501호는 폐문부재임(502호 주인 말에 의하면 1년이상 사람이 주거하지 않고 있다고 함) * 문폐상 502호 주인(장경열)의 말에 의하면, 본인은 이곳에서 건축시부터 소유자로 살고 있다고 함(참고로 공부상 502호 전입세대확인서 및 주민등록등본을 첨부함)

김성훈대표 핵심 분석
☎ 010-2371-3237

이 부동산의 입찰법원은 서울서부지방법원(☎ 3271-1327)입니다.
입찰일은 2026.06.23입니다. 입찰시작 시각은 10:00이며 입찰마감 시각은 11:10 입니다.
이 법원에는 신한은행이 입점하고 있습니다. 입찰보증금 입,출금시 이용해 보시기 바랍니다.

매각물건명세 비고난에 기재된 내용입니다.
주택도시보증공사:주택임대차보호법에 의해 임차권등기의 등기권리자 김의준의 권리를 승계(양수)한 주택도시보증공사가 이 사건 신청채권자임

낙찰 후에 등기부상 소멸되지 않는 권리는 없습니다.
대략적인 검토의견이므로 입찰전에 전문가의 조언을 참고해 보시길 권해드립니다.

선순위 임차권등기가 되어 있습니다.
대항력이 있는 선순위 임차권등기 권리자가 배당을 전액 받지 못할 경우 낙찰자가 잔여 보증금을 인수해야하는 경우가 있습니다.

제시외 물건이 포함되어 있습니다.
‘제시외 물건’은 해당 공부상에는 존재하지 않지만, 현장에 존재가 확인되는 여러 형태의 건물, 기계기구 등을 말합니다. 이들 대부분은 무허가, 무신고이거나 사용승인을 받지 않은 것입니다. ‘제시외 물건’이 경매대상에 포함되어 있다면 낙찰자의 소유권 취득에는 아무런 문제가 없습니다.

이 경매물건의 최선순위 설정일자(말소기준권리) : 2023.3.22. 압류 설정

※ 물건 키워드 : . 주거지역. 제3종일반주거지역. 토지거래계약에관한허가구역. 토지거래허가구역. 버스정류장. 차량의 접근이 가능. 지하철. 노선버스정류장. 철근콘크리트구조. 평스라브지붕. 스라브지붕. 도시가스.

출처 : 여의주경매TV https://busyman.co.kr

사건번호 : 2025타경52443 (서울서부지방법원)

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