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관악구 신림동 409-234 / 다세대(빌라)경매 (3억 4800만원)

이번 경매는 관악구 신림동 409-234의 다세대(빌라) 물건이며, 감정가의 100% 수준에 입찰 가능합니다.

"더불어 으뜸 관악구 - 서울특별시 관악구"

출처 : 실시간 부동산경매 https://cafe.naver.com/auctioning1

소 재 지	서울특별시 관악구 신림동 409-234 태경빌 2층203호
물건용도	다세대(빌라)
토지면적	18.88㎡(5.71평)
건물면적	29.61㎡(8.96평)
사건번호	2025타경102886
감정평가액	348,000,000원
최저입찰가	(100%) 348,000,000원
입 찰 일	2026.05.12(화) 10:00

감정평가서 요약

구분	주소	구조/용도/대지권	면적/비고
대지권	신림동 409-234	264분의 18.8772	18.8772㎡ (5.71평)
건물	신림동 409-234	철근콘크리트구조	29.61㎡ (8.96평)

[위치/주위환경] 본건은 서울특별시 관악구 신림동 소재 '서원역(신림선)' 남동측 인근에 위치하고 주위에는 단독주택, 다가구 및 연립주택, 근린생활시설 등이 소재함.
[교통상황] 본건은 북측으로 서원1길에 접하여 차량 주정차 등이 용이하고 인근에 노선버스 정류장, 지하철역(서원역 신림선)이 위치함.
[건물구조] 철근콘크리트구조 (철근)콘크리트지붕 5층 건물 내 제2층 제203호로서(사용승인일:2020.05.08.)
외벽: 석재붙임 등 마감 창호: 샷시창호 마감임.
[이용상태] 공부상 다세대주택(도시형생활주택)으로 이용중임.
[설비내역] 위생설비 및 급배수설비, 도시가스에 의한 난방설비, 소화전, 화재탐지설비, 승강기 등 되어있음.
[토지형상/이용상태] 완경사의 세장형 토지로서 공동주택 건부지로 이용중임.
7)인접 도로상태등 본건 북동측으로 세로에 접함.
[토지이용계획] 제2종일반주거지역(제2종일반주거지역(7층이하)), 가축사육제한구역, 건축허가. 착공제한지역(2024-09-27)(건축허가·착공제한지역(제한기간:제한공고(고시)일로부터 2년)), 건축허가·착공제한지역(건축허가등 제한(연장)연장기간: 2024. 9. 15. ~ 2025. 9. 14(서울특별시 고시 제2022-385호와 관련)), 대공방어협조구역(위탁고도:194m), 과밀억제권역, 중점경관관리구역(주요산 주변), 토지거래계약에관한허가구역(지정기간:2025.1.4.~2026.1.28.)임.
[공부와의 차이] -
[참고사항] 임대관계미상임

임차인 현황 (배당요구종기일 : 2025/07/28)

점유자	점유부분	전입일자	보증금/차임
나OO	203호	2021.2.26.	[보]280,000,000
주OO	203호	2021.2.26.	[보]280,000,000
매각물건명세 비고		공고된 내용이 있으니 매각물건명세서를 참고하시길 바랍니다.

건물 등기부현황

등기/확정일	권리	채권금액
2021년2월26일	소유권
2022년11월3일	약정/금지사항/환매특약
2023년4월21일	임차권설정	280,000,000원
2023년8월1일	가압류	1,138,000,000원
2025년5월12일	강제경매

인근지역 낙찰통계

통계기간	평균감정가	평균낙찰가	낙찰가율	유찰횟수
3개월	277,831,707원원	189,264,938원원	67%	4.6회회
6개월	296,305,000원원	211,850,386원원	71%	5.1회회
12개월	293,949,237원원	209,644,723원원	71%	4.8회회

관악구 신림동 409-234 / 다세대(빌라)경매 (3억 4800만원)

법원 물건자료 요약

소멸되지 않는 등기부권리

매수인에게 대항할 수 있는 을구 7번 임차권등기(임대차보증금 280,000,000원, 전입일자 2021.2.26., 확정일자 2021.1.15.)가 있 으므로 배당에서 전액 변제되지 아니하면 잔액을 매수인이 인수함

설정된 것으로 보는 지상권

법원자료 특이사항

[주요 문건 접수 내역]

김성훈대표 핵심 분석
☎ 010-2371-3237

이 부동산의 입찰법원은 서울중앙지방법원(☎ 530-1815)입니다.
입찰일은 2026.05.12입니다. 입찰시작 시각은 11:00이며 입찰마감 시각은 11:00 입니다.
이 법원에는 신한은행이 입점하고 있습니다. 입찰보증금 입,출금시 이용해 보시기 바랍니다.

매각물건명세 비고난에 기재된 내용입니다.
주택도시보증공사:경매신청채권자로 임차인 나진규의 임차보증금 우선변제권 승계인임(주택임대차보호법 제3조의2제7항)

낙찰 후에 등기부상 소멸되지 않는 권리는 없습니다.
대략적인 검토의견이므로 입찰전에 전문가의 조언을 참고해 보시길 권해드립니다.

선순위 임차권등기가 되어 있습니다.
대항력이 있는 선순위 임차권등기 권리자가 배당을 전액 받지 못할 경우 낙찰자가 잔여 보증금을 인수해야하는 경우가 있습니다.

감정 시점이 오래되어 가격변동이 있을 수 있습니다.
이 물건은 2025년 5월 12일에 경매가 개시되었는데 지금 시점으로 약 351일이 이 경과되었습니다.
감정가격은 351일 전 시점에서 평가한 가격이므로 그 사이 가격변동이 있을 수 있습니다. 특히 가격 변동이 심한 아파트는 유의하셔야 합니다. 감정가격을 너무 믿지 마시고 현재 실매물 가격과 실거래가를 확인하시기 바랍니다. 간혹 감정가격보다 높게 낙찰되는 경우가 있는데 대부분 이런 이유입니다.

이 경매물건의 최선순위 설정일자(말소기준권리) : 2023.8.1.가압류 설정

※ 물건 키워드 : . 제2종일반주거지역. 토지거래계약에관한허가구역. 지하철. 노선버스 정류장. 철근콘크리트구조. 도시가스.

출처 : 실시간 부동산경매 https://cafe.naver.com/auctioning1

사건번호 : 2025타경102886 (서울중앙지방법원)

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