금천구 근린주택 경매 권리분석 ☆ 경매 핫매물~ ◆ [2025타경12025]

서울시 금천구 독산동에 위치한 근린주택 경매물건을 소개합니다. 감정가는 14억 4616만원, 현재 최저입찰가는 11억 5693만원입니다.

"동네방네! 행복도시 금천 - 서울특별시 금천구"

출처 : 에이스옥션 https://aceauction.kr

감정가는 1,446,162,900원입니다. 최저입찰가는 1,156,930,000원(80%)입니다.
입찰일은 2026.06.09(화) 10:00로 예정되어 있습니다.
입찰보증금은 115,693,000원 입니다.

  ◈ 소 재 지 : 서울특별시 금천구 독산동 893-21
  ◈ 사건번호 : 2025 타경 12025
  ◈ 집행법원 : 서울남부지방법원

소 재 지	서울특별시 금천구 독산동 893-21
물건용도	근린주택
토지면적	198.00㎡(59.90평)
건물면적	176.83㎡(53.49평)
사건번호	2025타경12025
감정평가액	1,446,162,900원
최저입찰가	(80%) 1,156,930,000원
입 찰 일	2026.06.09(화) 10:00

감정평가서 요약

구분	주소	구조/용도/대지권	면적/비고
토지	독산동 893-21	대	198㎡ (59.90평)
건물	독산동 893-21	1층 벽돌조	28.76㎡ (8.70평)
	독산동 893-21	2층 벽돌조	62.15㎡ (18.80평)
	독산동 893-21	3층 벽돌조	39.67㎡ (12.00평)
	독산동 893-21	지하실 벽돌조	13.55㎡ (4.10평)
제시외건물	독산동 893-21	내부미상	9 ㎡(2.72평) 포함
제시외건물	독산동 893-21	계단실등	23.7 ㎡(7.17평) 포함

[위치/주위환경] 본건은 서울특별시 금천구 독산동 소재 "문성중학교" 북측에 소재하며, 인근으로 단독주택, 다세대주택, 근린생활시설, 각급학교, 공원 등이 소재하는 등 제반주위환경은 보통임.
[교통상황] 본건까지 차량접근이 가능하며, 인근으로 노선버스정류장이 소재하는 등 대중교통상황은 보통임.
3)형태 및 이용상태 인접토지와 등고평탄한 자루형의 토지로서, 주거기타 건부지로 이용중임.
4)인접 도로상태 본건은 북측으로 왕복4차선 포장도로와 접함.
[토지이용계획] 도시지역, 제2종일반주거지역(7층이하), 가축사육제한구역<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 장애물제한표면구역(진입표면구역)<공항시설법>, 교육환경보호구역(남부교육청에 반드시 확인 요망)<교육환경 보호에 관한 법률>, 대공방어협조구역(위탁고도:해발194m(지반+ 건축+옥탑 등),육군수도방위사령부(02-524-3313)관할)<군사기지 및 군사시설 보호법>, 과밀 억제권역<수도권정비계획법>, 중점경관관리구역(2016-11-24)(주요산 주변),토지거래계약에 관한허가구역(2025-08-21)(대상자: 외국인 등, 용도: 단독, 다가구, 아파트, 연립, 다세대, 지정기간: 2025.8.26.~2026.8.25)임.
6)제시목록 외의 물건 본건 1층에 제시외건물(후첨 "건물 개황도(제시외건물ㄱ)~ㄴ)"참조)이 소재함.
[공부와의 차이] -
[참고사항] 임대관계 미상임.
[건물구조] 벽돌조 슬래브지붕 3층 건물로서(사용승인일:1979.04.12), 외벽: 벽돌치장마감./ 창호: 하이샷시창호 임.
[이용상태] 공부상 "교육연구 및 복지시설"로 등재되어 있으나, 현황 "주거용"으로 이용중인 것으로 탐문조사됨 [설비내역] 기본적인 위생 및 급배수설비, 도시가스 개별난방설비, 전기설비 등이 되어있음.
4)부합물 및 종물 -
[공부와의 차이] - 공부상 지하실이 소재하나, 제한적인 외부관찰 및 평가전례 등을 통해 현황멸실 상태로 평가하였음. - 지상1층 및 3층의 공부상 면적과 현황 면적이 상이하며, 현황면적을 기준으로 사정 평가하였음.("감정평가액의 산출근거 및 결정의견 3페이지" 참조) [참고사항] 임대관계 미상임.

임차인 현황 (배당요구종기일 : 2025/12/16)

점유자	점유부분	전입일자	보증금/차임
방OO	미상	2018.12.26.	[보]미상 [월]미상

토지 등기부현황

등기/확정일	권리	채권금액
2012년12월17일	소유권
2018년10월22일	근저당권	558,000,000원
2025년9월15일	임의경매

건물 등기부현황

등기/확정일	권리	채권금액
2012년12월17일	소유권
2018년10월22일	근저당권	558,000,000원
2025년9월15일	임의경매

인근지역 낙찰통계

통계기간	평균감정가	평균낙찰가	낙찰가율	유찰횟수
3개월	476,737,690원원	278,293,787원원	57%	3.5회회
6개월	518,692,231원원	285,732,380원원	56%	3.4회회
12개월	501,933,569원원	281,342,239원원	58%	3.3회회

금천구 근린주택 경매 권리분석 ☆ 경매 핫매물~ ◆ [2025타경12025]

법원 물건자료 요약

소멸되지 않는 등기부권리

설정된 것으로 보는 지상권

법원자료 특이사항

[주요 문건 접수 내역]

[매각물건명세서 비고란]
- 일괄매각. 제시외 건물(1층에 소재, 2,700,000원) 포함. - 공부상 '교육연구 및 복지시설'로 등재되어 있으나, 현황 '주거용'으로 이용중인 것으로 탐문 조사됨. - 공동 출입문에 '상동탑어린이집' 상호가 부착되어 있으나, 현재는 운영하고 있지 않은 것으로 탐문 조사됨. - 공부상 지하실이 소재하나, 외부관찰 및 평가전례 등을 통해 현황멸실 상태로 평가함. - 지상1층 및 3층의 공부상 면적과 현황 면적이 다소 상이하며, 현황면적을 기준으로 사정 평가함.

[부동산 현황조사서 비고란]
공동 출입문에 삼동탑어린이집(865-7083) 상호가 부착되어 있음(사진 참조).공동 출입문이 잠겨 있어 안으로 들어갈 수 없음 공동 출입문 옆에서 신한소방을 운영하는 남성 사장에게 문의한 바,오래전부터 어린이집을 운영하지 않았다고 함

김성훈대표 핵심 분석
☎ 010-2371-3237

이 부동산의 입찰법원은 서울남부지방법원(☎ 02-2192-0054)입니다.
입찰일은 2026.06.09입니다. 입찰시작 시각은 11:00이며 입찰마감 시각은 11:20 입니다.
이 법원에는 신한은행이 입점하고 있습니다. 입찰보증금 입,출금시 이용해 보시기 바랍니다.

낙찰 후에 등기부상 소멸되지 않는 권리는 없습니다.
대략적인 검토의견이므로 입찰전에 전문가의 조언을 참고해 보시길 권해드립니다.

제시외 물건이 포함되어 있습니다.
‘제시외 물건’은 해당 공부상에는 존재하지 않지만, 현장에 존재가 확인되는 여러 형태의 건물, 기계기구 등을 말합니다. 이들 대부분은 무허가, 무신고이거나 사용승인을 받지 않은 것입니다. ‘제시외 물건’이 경매대상에 포함되어 있다면 낙찰자의 소유권 취득에는 아무런 문제가 없습니다.

취하 또는 취소될 가능성 있습니다.
이 물건의 감정가격은 1,446,162,900원입니다. 경매를 신청한 채권자가 배당 받아야 할 금액은 474,246,460원으로 감정가격 대비 상당히 적은 금액입니다. 이런 경우, 채무가가 변제하여 경매를 취하시키거나 경매신청채권자가 배당받을 금원이 없게되어 이른 바 "무잉여에 의한 취소"가 될 가능성이 있습니다.

이 경매물건의 최선순위 설정일자(말소기준권리) : 목록1.2. 설정 2018.10.22.근저당권

※ 물건 키워드 : . 주거지역. 제2종일반주거지역. 버스정류장. 차량접근이 가능. 노선버스정류장. 슬래브지붕. 도시가스. 개별난방.

출처 : 에이스옥션 https://aceauction.kr

사건번호 : 2025타경12025 (서울남부지방법원)

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