[감정가 70%] 거제시 사등면 근린주택 경매 전문가가 설명드려요

이번에 소개할 경매물건은 경남 거제시에 위치한 근린주택입니다. 최저입찰가는 5억 5745만원입니다.

출처 : 여의주 경매연구원 https://cafe.naver.com/auctioning01

법원에 동행하거나 대리참여하여 입찰표를 작성하고 명도까지 쉽고 빠르게 진행해 드립니다.

경상남도 거제시 사등면 사곡리 근린주택 경매 물건을 소개드립니다^^

창원지방법원 통영지원(2025타경520)에서 경매가 진행됩니다.

감정가는 796,358,400원이며 1회 유찰되어 최저입찰가는 557,451,000원입니다.

2026.06.01(월) 10:00에 입찰이 있을 예정입니다.

소 재 지	경상남도 거제시 사등면 사곡리 447
물건용도	근린주택
토지면적	798.00㎡(241.40평)
건물면적	200.90㎡(60.77평)
사건번호	2025타경520
감정평가액	796,358,400원
최저입찰가	(70%) 557,451,000원
입 찰 일	2026.06.01(월) 10:00

감정평가서 요약

구분	주소	구조/용도/대지권	면적/비고
토지	사곡리 447	대	798㎡ (241.40평)
건물	사곡리 447	1층 근린생활시설 철근콘크리트구조	114.73㎡ (34.71평)
건물	사곡리 447	2층 주택 철근콘크리트구조	83.07㎡ (25.13평)
제시외건물	사곡리 447	화장실	3.1 ㎡(0.94평) 포함

[위치/주위환경] 본 건은 경상남도 거제시 사등면 사곡리에 소재하는 '두동새마을회관'의 남측 인근에 위치하 며, 주위는 단독주택, 근린생활시설, 농경지 및 임야 등으로 형성된 지방도변 농촌지대임.
[교통상황] 본 건까지 차량 접근 가능하며 제반 대중교통 이용상황은 보통임.
3)형태 및 이용상태 본 건은 동측 하향 경사지세 내 부정형의 토지로서, 계단식(2단)으로 조성되었으나 자체 지 반은 대체로 평탄하며, 주상용 건부지 및 일부 법면 등으로 이용 중임.
4)인접 도로상태 본 건 남동측으로 노폭 약 8미터 내외의 도로 소재함.
[토지이용계획] 계획관리지역, 가축사육제한구역(모든축종 제한)＜가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률＞.
6)제시목록 외의 물건 제시 외 건물 1개 동, 제시 외 물건(컨테이너) 2개 동(평가 외) 등이 소재함.
[공부와의 차이] 없음.
[참고사항] ① 임대관계: 미상임. ② 기 타: 1) 본 건으로의 진출입로 확보를 위해 인접한 토지(969구)에 대한 점용허가를 득한 것으로 조사되니 참고 바람(기한 2028.03.07., 점용료 매년 부과, 연장 가능, 면적: 172㎡, 담당 부서: 거제시 농업기술센터 농업정책과 농업기반팀).
2) 본 건은 인접지(448-9임, 969구) 일부를 점용 중인 것으로 조사되나, 정확한 경계는 지적 측량을 통해 확인 가능하다는 점 참고 바람. 3) 본 건 지상에 후첨 ‘지적 및 건물개황도’에 도시한 바와 같이 제시 외 건물 1개 동이 소재하여 개략적 실측 후 관찰감가법을 병용한 원가법으로 평가함. 제시 외 건물의 위치 및 면적 등을 고려할 때 제시 외 건물이 토지 가치 형성에 미치는 영향은 없음. 4) 본 건 지상의 조경수, 조경석 및 구축물 등은 토지와 일체로 거래되는 관행에 따라 토지 평가 시 고려하여 평가하며, 제시 외 물건인 컨테이너는 이동이 용이하여 평가 외로 함. 5) 본 건 토지와 인접 토지의 지적 경계가 불명확하여 본 건 건물과 제시 외 건물의 위치, 인접지 점용 여부 및 면적, 지적 경계 등의 정확한 확인에는 전문적인 지적측량이 필요하 니 유의 바라며, 본 건 일부 지상에 잡석더미가 적치되어 있으니 참고 바람.
[건물구조] 철근콘크리트구조 (철근)콘크리트지붕 2층 건물(사용승인: 2018.06.12.)로서, 외벽: 화강석 마감 외, 내벽: 벽지 및 타일 붙임 마감 외, 창호: PVC 창호임.
[이용상태] 일반건축물대장상의 주용도는 '제1종근린생활시설(1층: 제1종근린생활시설(소매점)), 2층: 단독주택)'이고 일반건축물대장 건축물현황도상의 층별 용도는 다음과 같음. 1층: 제1종근린생활시설(소매점), 화장실 등, 제2종근린생활시설(사무소), 사무실, 탕비실 등, 2층: 침실 2, 거실, 주방, 욕실 2, 다용도실 등임.
[설비내역] 제반 위생·급배수 설비, 난방 설비 등이 갖춰져 있음.
4)부합물 및 종물 후첨 '지적 및 건물개황도' 참조 바람.
[공부와의 차이] 없음.
[참고사항] ① 임대관계: 미상임. ② 기 타: 본 건 건물 1, 2층 계단실 아래에 설치된 다용도실 등은 건물 평가 시 포함하 여 평가함.

임차인 현황 (배당요구종기일 : 2025/09/02)

점유자	점유부분	전입일자	보증금/차임
윤OO		2018.06.14.
주OO		2025.03.17.
매각물건명세 비고		공고된 내용이 있으니 매각물건명세서를 참고하시길 바랍니다.

토지 등기부현황

등기/확정일	권리	채권금액
2018년3월6일	소유권
2018년3월6일	근저당권	456,000,000원
2018년6월25일	근저당권	242,000,000원
2018년9월19일	근저당권	17,000,000원
2025년4월18일	가압류	62,006,101원
2025년6월20일	임의경매

건물 등기부현황

등기/확정일	권리	채권금액
2018년6월22일	소유권
2018년6월25일	근저당권	456,000,000원
2018년6월25일	근저당권	242,000,000원
2018년9월19일	근저당권	17,000,000원
2025년4월18일	가압류	62,006,101원
2025년6월20일	임의경매

인근지역 낙찰통계

통계기간	평균감정가	평균낙찰가	낙찰가율	유찰횟수
3개월	525,745,370원원	234,855,145원원	40%	4.2회회
6개월	622,981,388원원	226,783,760원원	38%	4.9회회
12개월	842,889,735원원	304,747,138원원	38%	5회회

[감정가 70%] 거제시 사등면 근린주택 경매 전문가가 설명드려요

법원 물건자료 요약

소멸되지 않는 등기부권리

해당사항없음

설정된 것으로 보는 지상권

해당사항없음

법원자료 특이사항

[주요 문건 접수 내역]

[매각물건명세서 비고란]
-일괄매각. 제시외 건물(감정서상㉠) 매각 포함. 이동이 용이한 컨테이너(2개동) 매각 제외함. -진출입 확보위한 인접토지(969구)에 대한 점용허가를 득한것으로 조사되니 감정서를 참조 및 담당부서에 확인요함. -본건 남동측 소재 도로 '산77-16도'는 '주식회사 아주산업개발 외 4인'의 공유지임, 동 도로의 계속 이용가능성 및 권원 확보 방안 등에 대하여 응찰시 반드시 확인요함. -지상 소재 조경수, 조경석 및 구축물은 토지에 포함하여 평가함. -본건 건물 1,2층 계단실아래 설치된 다용도실 등은 건물에 포함 평가함. -본건 토지와 인접 토지 지적경계가 불명확하여 인접지(448-9,969) 점용 여부 및 면적, 지적경계 등의 확인은 지적측량 필요 함. -일부 지상에 잡석더미 적치되어 있음.

[부동산 현황조사서 비고란]
*위지상 제시외 건물 1.

김성훈대표 핵심 분석
☎ 010-2371-3237

이 부동산의 입찰법원은 창원지방법원 통영지원(☎ 640-8599)입니다.
입찰일은 2026.06.01입니다. 입찰시작 시각은 10:15이며 입찰마감 시각은 11:10 입니다.
이 법원에는 경남은행이 입점하고 있습니다. 입찰보증금 입,출금시 이용해 보시기 바랍니다.

매각물건명세 비고난에 기재된 내용입니다.
전입인 윤명수 : 임대차관계 불분명. 주식회사 신아주개발, 강봉진 : 임대차기간, 사업자등록신청일자는 현황조사서의 상가건물임대차 현황서에 근거함.

낙찰 후에 등기부상 소멸되지 않는 권리는 없습니다.
대략적인 검토의견이므로 입찰전에 전문가의 조언을 참고해 보시길 권해드립니다.

입찰(매각)외 물건이 포함되어 있습니다.
입찰(매각)에서 제외되는 물건이 있다는 의미입니다. 타인이 설치한 건물 또는 이동이 용이한 컨테이너, 기계기구 등을 말합니다. 경험에 의하면 법적문제로 확대되는 경우는 별로 없고 대체로 사소한 것들입니다.

제시외 물건이 포함되어 있습니다.
‘제시외 물건’은 해당 공부상에는 존재하지 않지만, 현장에 존재가 확인되는 여러 형태의 건물, 기계기구 등을 말합니다. 이들 대부분은 무허가, 무신고이거나 사용승인을 받지 않은 것입니다. ‘제시외 물건’이 경매대상에 포함되어 있다면 낙찰자의 소유권 취득에는 아무런 문제가 없습니다.

감정 시점이 오래되어 가격변동이 있을 수 있습니다.
이 물건은 2025년 6월 20일에 경매가 개시되었는데 지금 시점으로 약 321일이 이 경과되었습니다.
감정가격은 321일 전 시점에서 평가한 가격이므로 그 사이 가격변동이 있을 수 있습니다. 특히 가격 변동이 심한 아파트는 유의하셔야 합니다. 감정가격을 너무 믿지 마시고 현재 실매물 가격과 실거래가를 확인하시기 바랍니다. 간혹 감정가격보다 높게 낙찰되는 경우가 있는데 대부분 이런 이유입니다.

이 경매물건의 최선순위 설정일자(말소기준권리) : [목록1] 2018.3.6. 근저당권 설정 [목록2] 2018.6.25. 근저당권

※ 물건 키워드 : . 계획관리지역. 철근콘크리트구조.

출처 : 여의주 경매연구원 https://cafe.naver.com/auctioning01

사건번호 : 2025타경520 (창원지방법원 통영지원)

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