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2025타경258 경매사건 분석 ☆ 송정동 상가주택 (건물 107.1평, 토지 108.0평)

이번에 소개할 경매물건은 경북 구미에 위치한 상가주택입니다. 최저입찰가는 5억 703만원입니다.

출처 : 여의주지기 https://www.dcart.co.kr

[ 경상북도 구미시 송정동 22-4 상가주택 법원경매 ]

경매사건 2025 타경 258 상가주택 부동산경매 물건으로
매각기일이 2026.05.22(금) 10:00인 대구지방법원 김천지원 경매5계 경매물건입니다.

오늘의 부동산경매 용어입니다.

농업보호구역
"농어촌발전 특별조치법에 의해 농지를 효율적으로 이용·보전함으로써 농업의 생산성 향상을 도모하기 위해 지정한 농업 진흥지역 중 하나의 용도구역으로, 농업진흥구역의 농업환경을 보호하기 위해 지정한 구역이다."

소 재 지	경상북도 구미시 송정동 22-4
물건용도	상가주택
토지면적	357.00㎡(107.99평)
건물면적	354.00㎡(107.09평)
사건번호	2025타경258
감정평가액	1,034,748,000원
최저입찰가	(49%) 507,026,000원
입 찰 일	2026.05.22(금) 10:00

감정평가서 요약

구분	주소	구조/용도/대지권	면적/비고
토지	송정동 22-4	대	335㎡ (101.34평)
토지	송정동 87-75	대	22㎡ (6.66평)
건물	송정동 22-4	1층 근린생활시설 철근콘크리트구조	99.2㎡ (30.01평)
	송정동 22-4	1층 점포 철근콘크리트구조	99.2㎡ (30.01평)
	송정동 22-4	1층 계단실 철근콘크리트구조	14㎡ (4.24평)
	송정동 22-4	2층 철근콘크리트구조	141.6㎡ (42.83평)

[위치/주위환경] 본건은 경상북도 구미시 송정동 소재 ""구미시청"" 서측 인근에 위치하며, 부근일대는 도심 내 정비된 주택지대로서, 아파트단지, 단독주택, 다가구주택, 근린생활시설 등으로 형성 되어 있음.
[교통상황] 본건까지 제반 차량 진출입 가능하고, 도심내에 소재하여 대중교통사정 등 제반 교통사정 은 양호한 편임.
3)형태 및 이용상태 기호(1,2) 2필지 일단의 토지로서 남측하향의 완경사지대에 자체지반 대체로 평탄하게 조 성한 가각정리된 장방형의 주거용 건부지임.
4)인접 도로상태 남측으로 폭 약6미터, 동측으로 폭 약8미터의 포장도로에 각각 접함.
[토지이용계획] 기호(1,2)토지 공히 제2종일반주거지역, 시가지경관지구, 가축사육제한구역(모든 축종 제 한구역(환경관리과 문의)에 속함.
6)제시목록 외의 물건 없 음.
[공부와의 차이] 없 음.
[참고사항] 미상임.
[건물구조] 기호(3) 철근콘크리트구조 스라브지붕 2층건으로서 사용승인일 : 2022.04.05일 외 벽 : 화강석물갈기판재, 화강석잔다듬판재, 본타일 등 내 벽 : 몰탈위 페인팅, 벽지, 타일 등 내부 인테리어 바 닥 : 화강석물갈기판재, 타일, 원목마루 등 내부 인테리어 창 호 : 알미늄섀시 복층유리 이중창 등임.
[이용상태] 기호(3) 1층 : 근린생활시설 2, 계단실 2층 : 단독주택 [설비내역] 위생 및 급배수설비, 화재탐지 및 경보설비, 도시가스보일러에 의한 난방설비 등이 되어 있음.
4)부합물 및 종물 없 음.
[공부와의 차이] 기호(3)건물의 공부상 용도는 ""단독주택""이나, 실제 1층은 ""근린생활시설 및 계단실""임.
[참고사항] 미상임.

임차인 현황 (배당요구종기일 : 2025/05/07)

점유자	점유부분	전입일자	보증금/차임
변OO	1층106.2㎡	2018.01.08	[보]2,000만원 [월]월70만원
유OO	1층100㎡	2022.04.11	[보]2,000만원 [월]월88만원(부가세포함)
매각물건명세 비고		공고된 내용이 있으니 매각물건명세서를 참고하시길 바랍니다.

건물 등기부현황

등기/확정일	권리	채권금액
2022년4월19일	소유권
2022년4월29일	근저당권	564,000,000원
2023년8월17일	근저당권	60,000,000원
2025년1월13일	가압류	51,759,199원
2025년2월4일	임의경매
2025년2월20일	가압류	47,000,000원

인근지역 낙찰통계

통계기간	평균감정가	평균낙찰가	낙찰가율	유찰횟수
3개월	649,721,753원원	351,313,220원원	53%	2.5회회
6개월	489,605,754원원	280,846,254원원	57%	2.1회회
12개월	400,203,040원원	217,480,147원원	52%	2.5회회

2025타경258 경매사건 분석 ☆ 송정동 상가주택 (건물 107.1평, 토지 108.0평)

법원 물건자료 요약

소멸되지 않는 등기부권리

해당사항없음

설정된 것으로 보는 지상권

해당사항없음

법원자료 특이사항

[주요 문건 접수 내역]

[매각물건명세서 비고란]
일괄매각. 목록1,2는 일단으로 평가함. 목록3의 공부상 용도는 "단독주택"이나, 실제 1층은 "근린생활시설 및 계단실"임.

[부동산 현황조사서 비고란]
1층은 점포 2곳(GS25와 프랜즈 발달지원센터)이고, 2층은 주거용임

김성훈대표 핵심 분석
☎ 010-2371-3237

이 부동산의 입찰법원은 대구지방법원 김천지원(☎ 054-420-2095)입니다.
입찰시작 시각은 10:00이며 입찰마감 시각은 11:20 입니다.
이 법원에는 신한은행이 입점하고 있습니다. 입찰보증금 입,출금시 이용해 보시기 바랍니다.

매각물건명세 비고난에 기재된 내용입니다.
변은진: 배당요구신청서에는 사업자등록신청일을 2018.01.08.로 기재하였으나, 상가건물임대차현황서에는 사업자등록신청일이 2022.09.12.로 나타남.

낙찰 후에 등기부상 소멸되지 않는 권리는 없습니다.
대략적인 검토의견이므로 입찰전에 전문가의 조언을 참고해 보시길 권해드립니다.
특히 어떤 이유로 5회 유찰되었는지 조사해 보는 것이 필요해 보입니다.

감정 시점이 오래되어 가격변동이 있을 수 있습니다.
이 물건은 2025년 2월 4일에 경매가 개시되었는데 지금 시점으로 약 491일이 이 경과되었습니다.
감정가격은 491일 전 시점에서 평가한 가격이므로 그 사이 가격변동이 있을 수 있습니다. 특히 가격 변동이 심한 아파트는 유의하셔야 합니다. 감정가격을 너무 믿지 마시고 현재 실매물 가격과 실거래가를 확인하시기 바랍니다. 간혹 감정가격보다 높게 낙찰되는 경우가 있는데 대부분 이런 이유입니다.

이 경매물건의 최선순위 설정일자(말소기준권리) : 2021.10.27. 근저당권(목 록1,2) 설정 2022.04.29. 근저당권(목 록3)

※ 물건 키워드 : . 제2종일반주거지역. 철근콘크리트구조. 스라브지붕. 도시가스. 가스보일러.

출처 : 여의주지기 https://www.dcart.co.kr

사건번호 : 2025타경258 (대구지방법원 김천지원)

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