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창고 낙찰 전략 요약 ♣ 괴산군 창고 경매 핫매물~ (건물 119.2평, 토지 721.5평)

3회 유찰로 최저입찰가가 크게 떨어진 충북 괴산군 사리면의 창고 경매건입니다.

"자연특별시 괴산 - 충청북도 괴산군"

출처 : 여의주 경매연구원 https://cafe.naver.com/auctioning01

[ 충청북도 괴산군 사리면 수암리 창고 법원경매 ]

경매사건 2024 타경 63324 창고 부동산경매 물건으로
매각기일이 2026.03.31(화) 10:00인 청주지방법원 경매2계 경매물건입니다.

오늘의 부동산경매 용어입니다.

도로
"다음 각목의 토지는 ""도로""로 한다. 다만, 아파트·공장 등 단일 용도의 일정한 단지안에 설치된 통로 등을 제외한다(지적법시행령 제5조제14호). 가. 일반공중의 교통운수를 위하여 보행 또는 차량운행에 필요한 일정한 설비 또는 형태를 갖추어 이용되는 토지 나. 도로법 등 관계법령에 의하여 도로로 개설된 토지 다. 고속도로안의 휴게소 부지 라. 2필지 이상에 진입하는 통로로 이용되는 토지"

소 재 지	충청북도 괴산군 사리면 수암리 410-1
물건용도	창고
토지면적	2,385.00㎡(721.46평)
건물면적	394.02㎡(119.19평)
사건번호	2024타경63324
감정평가액	632,929,200원
최저입찰가	(34%) 217,095,000원
입 찰 일	2026.03.31(화) 10:00

감정평가서 요약

구분	주소	구조/용도/대지권	면적/비고
토지	수암리 410-1	임야	2298㎡ (695.15평)
토지	수암리 410-2	임야	87㎡ (26.32평) 지분 2분의 1 전부
건물	수암리 410-1	단층 제조업소 일반철골구조	197.01㎡ (59.60평)
건물	수암리 410-1	단층 창고 및 시험재배사 일반철골조	197.01㎡ (59.60평)

[위치/주위환경] 본건은 충청북도 괴산군 사리면 수암리 소재 "원수암마을" 남서측 인근에 소재하며, 주위는 단독주택, 소규모 공장, 농경지, 임야 등이 혼재하는 등 주위환경은 보통시 됨.
[교통상황] 본건까지 차량진출입이 가능하며, 인근에 버스정류장 및 34번국도와 연계되는 등 제반 교통상황은 보통시 됨.
3)형태 및 이용상태 1 : 부정형 완경사의 토지로서, 공업용 건부지로 이용 중임.
3 : 부정형 완경사의 토지로서, 도로임.
4)인접 도로상태 1 : 본건은 토지 기호 3을 통하여 남동측에 노폭 약 4미터 내외의 도로가 소재함.
3 : 본건이 도로이며, 남동측에 노폭 약 4미터 내외의 도로가 소재함.
[토지이용계획] 1 : 계획관리지역, 성장관리계획구역(산업형, 성장관리계획구역 관련 고시 : 괴산군고시 제2024-11호), 성장관리계획구역(일반형, 성장관리계획구역 관련 고시 : 괴산군 고시 제2024-11호) 가축사육제한구역(100M 이내 모든축종 사육제한구역 )＜가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률＞, 준보전산지＜산지관리법＞ 3 : 계획관리지역, 성장관리계획구역(산업형, 성장관리계획구역 관련 고시 : 괴산군고시 제2024-11호), 성장관리계획구역(주거형, 성장관리계획구역 관련 고시 : 괴산군 고시 제2024-11호) 가축사육제한구역(100M 이내 모든축종 사육제한구역 )＜가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률＞, 준보전산지＜산지관리법＞ 6)제시목록 외의 물건 후첨 "지적 및 건물개황도" 참조.
[공부와의 차이] 토지 기호1 은 공부상 지목은 "임야"이나, 현황 "잡종지"임.
토지 기호3 은 공부상 지목은 "임야" 이나, 현황 "도로" 임 [참고사항] 후첨 건물감정평가요항표 참조.
[건물구조] 2-가) 일반철골구조 기타지붕(샌드위치패널) 단층 건물로서,(사용승인받지않은건물)
외.내벽 : 판넬 등 마감, 바닥 : 몰탈 및 일부 타일 등 마감, 창호 : 샷시 창호임.
2-나) 일반철골조 기타지붕(샌드위치패널) 단층 건물로서,(사용승인받지않은건물)
외.내벽 : 판넬 등 마감, 바닥 : 몰탈 마감, 창호 : 샷시창호임.
[이용상태] 2-가) : 제2종근린생활시설(제조업소)로 이용중임.
2-나) : 제2종근린생활시설(창고 및 시험재배사)로 이용중임.
[설비내역] 2-가) : 위생설비 등 구비되어 있음.
4)부합물 및 종물 -
[공부와의 차이] -
[참고사항] 임대관계 미상임. 기타사항 : 본건 건물 기호(2-가,나)는 사용승인 받지않은 건물인 바, 경매 진행(입찰)시 참고하시기 바람.

임차인 현황 (배당요구종기일 : 2025/02/10)

점유자	점유부분	전입일자	보증금/차임
조사된 임차내역이 없습니다.

토지 등기부현황

등기/확정일	권리	채권금액
2021년11월5일	소유권
2021년3월10일	지상권
2022년12월21일	근저당권	438,000,000원
2023년8월16일	근저당권	360,000,000원
2024년11월11일	임의경매

건물 등기부현황

등기/확정일	권리	채권금액
	소유권
2024년10월30일	근저당권	438,000,000원
2024년11월11일	임의경매

인근지역 낙찰통계

통계기간	평균감정가	평균낙찰가	낙찰가율	유찰횟수
3개월	469,713,524원원	165,786,556원원	43%	3회회
6개월	745,902,082원원	264,068,385원원	45%	3회회
12개월	1,170,446,995원원	587,365,292원원	49%	3.3회회

창고 낙찰 전략 요약 ♣ 괴산군 창고 경매 핫매물~ (건물 119.2평, 토지 721.5평)

법원 물건자료 요약

소멸되지 않는 등기부권리

설정된 것으로 보는 지상권

목록 1의 을구 2번과 목록 3의 을구 2번 각 지상권설정등기(2021. 3. 10. 접수 제 4312호). 이에 대하여 지상권자의 말소동의 서가 제출되어 매각으로 인하여 소멸함.

법원자료 특이사항

[주요 문건 접수 내역]

[매각물건명세서 비고란]
일괄매각. 목록 3번은 지분 매각. 목록 1, 3번은 공부상 "임야"이나 현황은 각 "잡종지", "도로"로 이용중임. 목록 2번은 건축 법상 사용승인을 받지 않은 건물임. 목록 1번 제시외 소규모 급수시설 배수지가 소재하나, 괴산군 것으로 탐문 조사되어 매각 제외.

[부동산 현황조사서 비고란]
제시외소재함 1번 목록 지상에 (1). sts원통형물탱크 1동.(소유 및 점유 미상) -. 현황 1번 잡종지, 3번 도로, 2번 목록 건물 내부 공실이며, 목록 전체 소유자를 만날 수 없어 점유관계 확인 할 수 없음.

김성훈대표 핵심 분석
☎ 010-2371-3237

이 부동산의 입찰법원은 청주지방법원(☎ 043-249-7302)입니다.
입찰일은 2026.03.31입니다. 입찰시작 시각은 11:00이며 입찰마감 시각은 11:30 입니다.
이 법원에는 신한은행이 입점하고 있습니다. 입찰보증금 입,출금시 이용해 보시기 바랍니다.

낙찰 후에 등기부상 소멸되지 않는 권리는 없습니다.
대략적인 검토의견이므로 입찰전에 전문가의 조언을 참고해 보시길 권해드립니다.

입찰(매각)외 물건이 포함되어 있습니다.
입찰(매각)에서 제외되는 물건이 있다는 의미입니다. 타인이 설치한 건물 또는 이동이 용이한 컨테이너, 기계기구 등을 말합니다. 경험에 의하면 법적문제로 확대되는 경우는 별로 없고 대체로 사소한 것들입니다.

제시외 물건이 포함되어 있습니다.
‘제시외 물건’은 해당 공부상에는 존재하지 않지만, 현장에 존재가 확인되는 여러 형태의 건물, 기계기구 등을 말합니다. 이들 대부분은 무허가, 무신고이거나 사용승인을 받지 않은 것입니다. ‘제시외 물건’이 경매대상에 포함되어 있다면 낙찰자의 소유권 취득에는 아무런 문제가 없습니다.

지분경매 물건이 포함되어 있습니다.
여러 명이 공동으로 소유하는 부동산의 일부만 경매로 나온 것을 지분경매라고 합니다. 소유부분이 특정되지 않아 사용에 제약이 따를 수 있으며 공유자간에 분쟁도 발생할 수 있습니다. 그러나 도로만 지분경매인 경우는 아무런 문제가 되지 않습니다.

감정 시점이 오래되어 가격변동이 있을 수 있습니다.
이 물건은 2024년 11월 11일에 경매가 개시되었는데 지금 시점으로 약 486일이 이 경과되었습니다.
감정가격은 486일 전 시점에서 평가한 가격이므로 그 사이 가격변동이 있을 수 있습니다. 특히 가격 변동이 심한 아파트는 유의하셔야 합니다. 감정가격을 너무 믿지 마시고 현재 실매물 가격과 실거래가를 확인하시기 바랍니다. 간혹 감정가격보다 높게 낙찰되는 경우가 있는데 대부분 이런 이유입니다.

이 경매물건의 최선순위 설정일자(말소기준권리) : 목록 1, 3 : 2022. 12. 21. 근저당권 설정 목록 2 : 2024. 10. 30. 근저당권

※ 물건 키워드 : . 계획관리지역. 보전산지. 버스정류장. 철골조.

출처 : 여의주 경매연구원 https://cafe.naver.com/auctioning01

사건번호 : 2024타경63324 (청주지방법원)

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