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[경매일 2025.12.03] 부산시 중구 아파트 경매로 나왔는데 문제없나.

감정가 3억 7800만원, 2회 유찰된 부산시 중구 중앙동4가 엘스퀘어의 최저입찰가는 1억 8522만원입니다.

"Busan is good / 부산이라 좋다"

출처 : 여의주경매TV http://busyman.co.kr

감정가 378,000,000원인 부산광역시 중구 중앙동4가 85-5 엘스퀘어 아파트 물건입니다.

2회 유찰되어, 최저입찰가는 185,220,000원이군요.

감정가의 49% 가격으로 낮아진 것입니다.

사건번호는 2024타경62242이며, 입찰일은 2025.12.03(수) 10:00입니다.

소 재 지	부산광역시 중구 충장대로9번길 20-1, 1동 9층901호 (중앙동4가,엘스퀘어)
물건용도	아파트
토지면적	10.20㎡(3.08평)
건물면적	63.99㎡(19.36평)
사건번호	2024타경62242
감정평가액	378,000,000원
최저입찰가	(49%) 185,220,000원
입 찰 일	2025.12.03(수) 10:00

감정평가서 요약

구분	주소	구조/용도/대지권	면적/비고
대지권	중앙동4가 85-5	473.1분의 10.1981	10.1981㎡ (3.08평)
건물	중앙동4가 85-5	1 철근콘크리트구조	63.99㎡ (19.36평)

[위치/주위환경] 본건은 부산광역시 중구 중앙동4가 소재 "중앙역(부산1호선)" 북동측 인근에 위치하며, 주위는 각종 업무시설 및 근린생활시설 등이 형성된 성숙된 상업지대임.
[교통상황] 본건까지 차량접근 가능하고, 인근에 시내버스정류장 및 지하철 1호선 중앙역이 소재하여 제반 대중교통 사정은 양호함.
[건물구조] 철근콘크리구조 평스라브지붕 20층건 내 제9층 제901호로서, 외 벽 : 몰탈위페인팅 및 석재마감 등, 창 호 : 샷시창호이며, 내벽 및 바닥은 폐문, 부재로 미조사 됨.
[이용상태] 공동주택(아파트)로 이용중임.
[설비내역] 급배수설비 및 위생설비, 승강기설비 등이 되어 있음.
[토지형상/이용상태] 인접지와 등고평탄한 세장형의 토지로서, 공동주택 건부지로 이용중임.
7)인접 도로상태등 본건 서측으로 노폭 약 8M 내외의 도로와 접함.
[토지이용계획] 일반상업지역, 방화지구, 가축사육제한구역＜가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률＞, 가로구역별 최고높이 제한지역(2024-06-12)(기준높이 115m, 최고높이 150m)＜건축법＞, 도시기타용도지역지구기타(보랑형벽면위치1.5M후퇴1층높이3M이상)＜건축법＞, 중점경관관리구역(2023-02-15)임.
[공부와의 차이] 없 음.
[참고사항] 임대관계 : 미상임. 기 타 : 없 음.

임차인 현황 (배당요구종기일 : 2024/11/19)

점유자	점유부분	전입일자	보증금/차임
정OO	건물전유부분의전부	2021.10.13.	[보]300,000,000
매각물건명세 비고		공고된 내용이 있으니 매각물건명세서를 참고하시길 바랍니다.

건물 등기부현황

등기/확정일	권리	채권금액
2023년1월4일	소유권
2023년5월4일	가압류	280,000,000원
2023년10월18일	임차권설정	300,000,000원
2023년11월10일	가압류	25,283,359원
2023년11월14일	가압류	206,448,905원
2024년7월15일	압류
2024년9월5일	강제경매

인근지역 낙찰통계

통계기간	평균감정가	평균낙찰가	낙찰가율	유찰횟수
3개월	227,000,000원원	183,823,950원원	72%	1.5회회
6개월	225,666,667원원	182,549,300원원	75%	2회회
12개월	239,000,000원원	156,654,590원원	65%	4.1회회

[경매일 2025.12.03] 부산시 중구 아파트 경매로 나왔는데 문제없나.

법원 물건자료 요약

소멸되지 않는 등기부권리

을구 순위 1번 주택임차권등기(2023.10.18.)는 임차인이 임차보증금 전액을 배당받지 못하는 경우 배당받지 못한 잔액 범위 내 에서 말소되지 않고 매수인에게 인수됨

설정된 것으로 보는 지상권

법원자료 특이사항

[주요 문건 접수 내역]

김성훈대표 핵심 분석
☎ 010-2371-3237

이 부동산의 입찰법원은 부산지방법원()입니다.
입찰일은 2025.12.03입니다. 입찰시작 시각은 11:00이며 입찰마감 시각은 11:20 입니다.
이 법원에는 신한은행,부산은행이 입점하고 있습니다. 입찰보증금 입,출금시 이용해 보시기 바랍니다.

매각물건명세 비고난에 기재된 내용입니다.
정성준:주택임차권등기권자로서 주택임차권등기일은 2023.10.18.이고, 주택임대차보호법 제3조의2 제7항에 따라 신청채권자인 주택도시보증공사가 임차인의 임차보증금 우선변제권을 승계함.

낙찰 후에 등기부상 소멸되지 않는 권리는 없습니다.
대략적인 검토의견이므로 입찰전에 전문가의 조언을 참고해 보시길 권해드립니다.

선순위 임차권등기가 되어 있습니다.
대항력이 있는 선순위 임차권등기 권리자가 배당을 전액 받지 못할 경우 낙찰자가 잔여 보증금을 인수해야하는 경우가 있습니다.

체납관리비를 부담할 수 있습니다.
아파트 낙찰자는 체납관리비 중 공용부분에 한하여 인수합니다. 공용부분은 전유부분(세대 전기료, 수도료, 하수도료, 난방료, 급탕료, TV수신료 등)을 제외한 공용부분에 관한 것과 일반관리비를 포함한 것이며, 연체료는 제외됩니다. 그러나 현실적으로 신속하게 원활하게 주택을 인도받기 위해 그 전액을 부담하는 경우가 많습니다. 입찰 전에 반드시 체납관리비를 확인하시기 바랍니다.

감정 시점이 오래되어 가격변동이 있을 수 있습니다.
이 물건은 2024년 9월 5일에 경매가 개시되었는데 지금 시점으로 약 432일이 이 경과되었습니다.
감정가격은 432일 전 시점에서 평가한 가격이므로 그 사이 가격변동이 있을 수 있습니다. 특히 가격 변동이 심한 아파트는 유의하셔야 합니다. 감정가격을 너무 믿지 마시고 현재 실매물 가격과 실거래가를 확인하시기 바랍니다. 간혹 감정가격보다 높게 낙찰되는 경우가 있는데 대부분 이런 이유입니다.

이 경매물건의 최선순위 설정일자(말소기준권리) : 2023.05.04.가압류 설정

※ 물건 키워드 : . 일반상업지역. 버스정류장. 시내버스정류장. 지하철. 평스라브지붕. 스라브지붕.

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출처 : 여의주경매TV http://busyman.co.kr

사건번호 : 2024타경62242 (부산지방법원)

사건번호를 말씀해 주시면 빠른 상담이 가능합니다.

인근지역 진행 경매물건

사진	입찰일	사건번호	소재지	감정가 최저가	진행상태 (유찰횟수)
	2025-12-03	2024타경62242	[아파트]부산광역시 중구 중앙동4가 85-5 엘스퀘어 [임차권등기] 건물: 19.36평 토지(대지권): 3.08평	378,000,000원 185,220,000원	유찰 (2회)
	2025-11-19	2024타경61478	[아파트]부산광역시 중구 부평동4가 15-1 로얄스카이캐슬주건축물제1동 [임차권등기] 건물: 13.97평 토지(대지권): 3.85평	216,000,000원 74,088,000원	유찰 (3회)