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1억 2121만원짜리 토지(묘지) 8485만원에? 울산시 상북면 경매 함정이 있을까? (291.0평)

울산지방법원에서 진행되는 2024타경3154, 1회 유찰로 인해 낙찰 기회가 커진 물건입니다.

여의주지기 : http://www.dcart.co.kr/auction/detail_view_newwin.php?idx=1402658

감정가 121,212,000원인 울산광역시 울주군 상북면 거리 토지(묘지) 물건입니다.

1회 유찰되어, 최저입찰가는 84,848,000원이군요.

감정가의 70% 가격으로 낮아진 것입니다.

사건번호는 2024타경3154이며, 입찰일은 2025.07.23(수) 10:00입니다.

소 재 지	울산광역시 울주군 상북면 거리 555
물건용도	토지(묘지)
토지면적	962.00㎡(291.01평)
건물면적
사건번호	2024타경3154
감정평가액	121,212,000원
최저입찰가	(70%) 84,848,000원
입 찰 일	2025.07.23(수) 10:00

감정평가서 요약

구분	주소	구조/용도/대지권	면적/비고
토지	거리 555	묘지	962㎡ (291.01평)

[위치/주위환경] 본건은 울산광역시 울주군 상북면 거리 소재 ＜거리새마을회관＞ 북측 인근에 위치하며, 주위는 주위는 농경지, 단독주택, 중소규모 공장등 등으로 형성되어 있고 제반 입지여건 및 주위환경은 보통임.
[교통상황] 본건 까지 차량접근이 불가능하며, 시외곽지역으로서 일반적인 교통사정 보통임.
3)형태 및 이용상태 부정형 완경사지로, 임야기타 상태임.
4)인접 도로상태 지적도상 맹지이며, 인접 토지를 통하여 접근가능함.
[토지이용계획] 도시지역, 자연녹지지역 가축사육제한구역(축종별 거리제한 250m미만 축종)＜가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률＞ 6)제시목록 외의 물건 -
[공부와의 차이] -
[참고사항] 1)임대관계:미상임. 2)기타사항:없 음.

임차인 현황 (배당요구종기일 : 2024/07/08)

점유자	점유부분	전입일자	보증금/차임
조사된 임차내역이 없습니다.

토지 등기부현황

등기/확정일	권리	채권금액
2010년2월12일	소유권
2010년2월12일	근저당권	91,000,000원
2010년2월12일	지상권
2024년4월9일	임의경매

인근지역 낙찰통계

통계기간	평균감정가	평균낙찰가	낙찰가율	유찰횟수
3개월	3,287,588,630원원	2,745,940,000원원	69%	1.5회회
6개월	1,550,602,252원원	1,216,754,000원원	56%	2회회
12개월	853,200,097원원	624,555,723원원	71%	1.8회회

1억 2121만원짜리 토지(묘지) 8485만원에? 울산시 상북면 경매 함정이 있을까? (291.0평)

법원 물건자료 요약

소멸되지 않는 등기부권리

설정된 것으로 보는 지상권

지상에 분묘가 소재하는 경우 분묘기지권 성립여지 있음

법원자료 특이사항

[주요 문건 접수 내역]

[매각물건명세서 비고란]
1. 지목은 묘지이며, 지적도상 맹지임 2. 본건 토지상에는 활잡목이 우거져 미확인 분묘가 소재할 수 있으니 응찰시 확인요망 3. 인접지와 지적경계가 불분명하여 정확한 지적경계의 확인은 측량이 필요함 4. 토지상 경제적 가치가 희박한 활잡목 등은 토지가격에 포함됨

[부동산 현황조사서 비고란]
본 건은 부정형의 토지로 지목은 묘지이나 임야화된 토지로 인접지번과 경계구분은 경계측량으로 확인할 수 있으며 주위는 농경지로 형성되어 있음. 미확인 분묘 있을 수 있음.

김성훈대표 핵심 분석
☎ 010-2371-3237

이 부동산의 입찰법원은 울산지방법원(☎ 216-8266)입니다.
입찰일은 2025.07.23입니다. 입찰시작 시각은 10:00이며 입찰마감 시각은 11:30 입니다.
이 법원에는 신한은행,경남은행이 입점하고 있습니다. 입찰보증금 입,출금시 이용해 보시기 바랍니다.

낙찰 후에 등기부상 소멸되지 않는 권리는 없습니다.
대략적인 검토의견이므로 입찰전에 전문가의 조언을 참고해 보시길 권해드립니다.

분묘기지권이 성립할 가능성이 있는 물건입니다.
분묘기지권이란 타인의 토지 위에 분묘를 설치한 사람이 그 분묘를 위하여 토지를 사용할 수 있는 일종의 관습법적 지상권입니다. 분묘뿐만 아니라 봉제사에 필요한 일정 범위의 주위 토지까지도 분묘기지권이 미치며 분묘의 존속 동안은 지료지급 의무도 없습니다. 분묘기지권이 성립되지 않는 분묘의 경우 관련법령 절차에 따라 이장이 가능합니다.

감정 시점이 오래되어 가격변동이 있을 수 있습니다.
이 물건은 2024년 4월 9일에 경매가 개시되었는데 지금 시점으로 약 449일이 이 경과되었습니다.
감정가격은 449일 전 시점에서 평가한 가격이므로 그 사이 가격변동이 있을 수 있습니다. 특히 가격 변동이 심한 아파트는 유의하셔야 합니다. 감정가격을 너무 믿지 마시고 현재 실매물 가격과 실거래가를 확인하시기 바랍니다. 간혹 감정가격보다 높게 낙찰되는 경우가 있는데 대부분 이런 이유입니다.

이 경매물건의 최선순위 설정일자(말소기준권리) : 2010.02.12. 근저당권 설정

※ 물건 키워드 : . 녹지지역. 자연녹지지역.

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여의주지기 : http://www.dcart.co.kr/auction/detail_view_newwin.php?idx=1402658

사건번호 : 2024타경3154 (울산지방법원)

사건번호를 말씀해 주시면 빠른 상담이 가능합니다.

인근지역 진행 경매물건

사진	입찰일	사건번호	소재지	감정가 최저가	진행상태 (유찰횟수)
	2025-07-16	2024타경6122	[묘지] 울주군 두동면 이전리 319-2 [분묘기지권] 토지(대지권): 195.11평	82,560,000원 57,792,000원	유찰 (1회)
	2025-07-23	2024타경3154	[묘지] 울주군 상북면 거리 555 [분묘기지권] 토지(대지권): 291.01평	121,212,000원 84,848,000원	유찰 (1회)