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중구 단독주택경매 - 낙찰 전략은? (건물 29.7평, 토지 49.3평)

대전지방법원의 2024타경124585 사건, 1억 8584만원짜리 단독주택 경매물건입니다.

여의주경매TV : http://busyman.co.kr/content/viewdata.php?idx=1396998

소 재 지	대전광역시 중구 문창동 112-28
물건용도	단독주택
토지면적	163.00㎡(49.31평)
건물면적	98.30㎡(29.74평)
사건번호	2024타경124585
감정평가액	185,841,480원
최저입찰가	(70%) 130,089,000원
입 찰 일	2025.06.12(목) 10:00

감정평가서 요약

구분	주소	구조/용도/대지권	면적/비고
토지	문창동 112-28	대	163㎡ (49.31평)
건물	문창동 112-28	1층 주택 세멘벽돌조	77.28㎡ (23.38평)
건물	문창동 112-28	2층 주택 세멘벽돌조	21.02㎡ (6.36평)
제시외건물	문창동 112-28	수목	포함
제시외건물	대전천서로 319-4	창고, 세면장 및 다용도실	포함

[위치/주위환경] 본건은 대전광역시 중구 문창동에 소재하는 "문창초등학교" 북동측 인근에 위치하는 부동산으로서, 본건 주변은 주거용시설, 상업용시설 등이 혼재하는 지역임.
[교통상황] 본건 인근까지 차량을 통한 접근이 가능하며, 인근에 버스정류장이 소재하는 등 제반교통상황은 보통임.
3)형태 및 이용상태 부정형의 토지로 주거용건물의 부지로 이용중임.
4)인접 도로상태 본건 남동측 및 북측으로 폭 2-3미터[세로(불)] 도로에 접함.
[토지이용계획] 제2종일반주거지역(2024-07-02), 지구단위계획구역(2024-07-02)(문창동2구역 재개발사업), 수변공원(2024-07-02)(중구 문창동 112-1번지 일원)(저촉), 가축사육제한구역＜가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률＞, 정비구역(2024-07-02)(문창동2구역 재개발사업)＜도시 및 주거환경정비법＞, 중점경관관리구역(2015-12-30)(하천 중점경관관리구역)에 지정되어 있음.
6)제시목록 외의 물건 가.본건 토지상 아래의 제시외 물건이 소재하여 귀제시사항에 따라 토지건물감정평가명세표에 감정평가액 등을 기재하였는바, 경매업무진행시 참고하시기 바람.
㉠ 창고, 세면장 및 다용도실, 페인팅 마감 슬레이트 지붕(약 19㎡), 1층소재. (기호 2 벽체이용 부합물)
㉡ 수목, (대추나무 등 2주)
나.본건 평가물건의 이용상황, 경제적가치 및 시장관행 등을 고려하여 상기의 제시외 물건으로 기재하지 아니한 본건 건물의 차양 및 현관일부시설, 외부계단, 대문 등은 건물가액에 포함하여 평가하였고 화단 및 외부수도시설 등은 본건 기호 1 토지에 포함하여 평가하였는바, 경매업무진행시 참고하시기 바람.
[공부와의 차이] 특이사항 없음.
[참고사항] 가. 임대관계는 미상임.
나. 본건은 문창동2구역 주택재개발정비사업구역(지구) 내 위치한 부동산에 대한 경매사건으로서, 조사당시(평가시점기준) 대전광역시 중구 담당자와의 유선통화를 통하여 재개발사업 정비구역지정 후 조합설립인가를 준비중인 상태(조합설립인가 이전단계)로서 사업시행인가 이전단계로 조사되었으나, 경매절차진행 및 참여시 진행시기에 따라 사업진행상황 등을 별도확인하시기 바람. 다. 본건은 지구단위계획구역(문창동2구역 주택재개발정비사업)에 지정된 부동산으로서, 정비사업 특성상 정비사업절차 및 규제, 시장상황 등에 따라 가치가 유동적인바, 경매 참여시 유의하시기 바람.
라. 본건은 문창동2구역 주택재개발정비사업구역 내 위치한 부동산에 대한 경매사건으로서, 조합설립인가 및 사업시행인가 이후에는 각 경매절차시점에 따라 현금청산대상 여부 및 조합원지위승계(조합원 일부 지위승계포함) 가능 여부, 수분양권 유무 등은 해당조합 질의 및 관련사업 법률 전문가 등의 자문 후 경매에 참여하시기 바람.
마. 본건은 경매목적의 감정평가로서 종전자산평가 또는 현금청산을 위한 평가와는 평가목적, 관련법령 등에 차이가 있어, 건물 등 면적의 확정, 이용상황 확정 및 평가방법적용 등에 따라 면적 및 가격의 차이가 발생할 수 있고, 본건 평가서는 평가(경매)목적이외의 용도로 사용할 수 없음에 유의하시기 바람. 바. 본건 토지는 문창동 2구역 주택재개발정비사업구역(지구단위계획구역) 내 위치한 부동산으로 지구단위계획 외의 신축 등의 건축행위 등의 제한이 있는 것이 일반적인바, 낙찰 후 건축행위 등의 자세한 행위제한사항과 관련하여 관계행정청에 확인하시고 경매 참여시 관련사항에 유의하시기 바람.
[건물구조] 세멘벽돌조 세멘기와 및 스라브지붕 2층 주택으로서, 외벽: 몰탈위 페인팅 마감 등임.
창호: 샷시창호임.
세멘벽돌조 세멘기와 건물은 부분소되거나 일부 파손상태이며, 세멘벽돌조 세멘기와 와 세멘벽돌조 스라브지붕 건물은 모두 방치되어 노후화된 상태임.
[이용상태] 주택으로 이용하였으나 현재 방치되어 있는것으로 사료됨.
[설비내역] 위생 및 급배수설비 등이 구비되어 있으나 정상적인 사용을 위해서 수리 등을 요함.
4)부합물 및 종물 토지감정평가요항표 "(6)제시목록 외의 물건" 참고.
[공부와의 차이] 특이사항 없음.(상태는 부분소 및 파손, 방치후 노후화된 상태임)
[참고사항] 가. 임대관계는 미상임.
나. 본건 건물은 일부 부분소 및 파손된 상태이거나 전체적으로 방치되어 노후된 상태로서, 목적에 따른 정상적인 이용을 위하여 추가적인 비용의 발생이 예상되는바, 경매 참여시 현장확인을 하신 후 관련사항에 유의하여 참여하시기 바람.

임차인 현황 (배당요구종기일 : 2025/03/27)

점유자	점유부분	전입일자	보증금/차임
조사된 임차내역이 없습니다.

토지 등기부현황

등기/확정일	권리	채권금액
2023년4월4일	소유권
2011년2월22일	근저당권	78,000,000원
2023년3월23일	근저당권	90,000,000원
2023년5월16일	가등기
2024년12월20일	임의경매

건물 등기부현황

등기/확정일	권리	채권금액
2023년4월4일	소유권
2011년2월22일	근저당권	78,000,000원
2011년2월22일	근저당권	78,000,000원
2023년3월23일	근저당권	90,000,000원
2023년5월16일	가등기
2024년12월20일	임의경매

인근지역 낙찰통계

통계기간	평균감정가	평균낙찰가	낙찰가율	유찰횟수
3개월	0원원	0원원	0%	0회회
6개월	0원원	0원원	0%	0회회
12개월	0원원	0원원	0%	0회회

중구 단독주택경매 - 낙찰 전략은? (건물 29.7평, 토지 49.3평)

법원 물건자료 요약

소멸되지 않는 등기부권리

설정된 것으로 보는 지상권

법원자료 특이사항

[주요 문건 접수 내역]

[매각물건명세서 비고란]
일괄매각. 제시외 물건 포함

[부동산 현황조사서 비고란]
가. 목록1 토지의 위치와 형상, 경계는 별지 지적도와 같다. 나. 목록1 토지의 지상에 2동의 건물이 있으며, 건물의 내부는 심하게 파손되고 어지러운 상태로 비어 있다. 다. 목록1 토지의 지상에 수종미상의 제시외 수목이 여러 그루 있다. 라. 붙임 사진과 같다.

김성훈대표 핵심 분석
☎ 010-2371-3237

이 부동산의 입찰법원은 대전지방법원(☎ 470-1808)입니다.
입찰시작 시각은 10:00이며 입찰마감 시각은 11:30 입니다.
이 법원에는 KEB하나은행/신한은행이 입점하고 있습니다. 입찰보증금 입,출금시 이용해 보시기 바랍니다.

낙찰 후에 등기부상 소멸되지 않는 권리는 없습니다.
대략적인 검토의견이므로 입찰전에 전문가의 조언을 참고해 보시길 권해드립니다.

제시외 물건이 포함되어 있습니다.
‘제시외 물건’은 해당 공부상에는 존재하지 않지만, 현장에 존재가 확인되는 여러 형태의 건물, 기계기구 등을 말합니다. 이들 대부분은 무허가, 무신고이거나 사용승인을 받지 않은 것입니다. ‘제시외 물건’이 경매대상에 포함되어 있다면 낙찰자의 소유권 취득에는 아무런 문제가 없습니다.

이 경매물건의 최선순위 설정일자(말소기준권리) : 2011.2.22.근저당권 설정

※ 물건 키워드 : . 제2종일반주거지역. 지구단위계획구역. 버스정류장. 스라브지붕.

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여의주경매TV : http://busyman.co.kr/content/viewdata.php?idx=1396998

사건번호 : 2024타경124585 (대전지방법원)

사건번호를 말씀해 주시면 빠른 상담이 가능합니다.

인근지역 진행 경매물건

사진	입찰일	사건번호	소재지	감정가 최저가	진행상태 (유찰횟수)
	2025-08-14	2025타경501755	[주택] 중구 대사동 247-235 건물: 31.58평 토지(대지권): 49.91평	185,615,500원 129,930,000원	유찰 (1회)
	2025-08-21	2024타경119255	[주택]대전광역시 중구 안영동 113 [법정지상권] 건물: 33.13평	19,167,320원 13,417,000원	유찰 (1회)
	2025-08-07	2024타경108958	[주택] 중구 석교동 245-1 건물: 6.75평 토지(대지권): 24.40평	68,896,640원 23,630,000원	유찰 (3회)
	2025-08-14	2024타경120767	[주택] 중구 충무로16번길 15-5 건물: 35.92평 토지(대지권): 58.99평	306,097,440원 149,988,000원	재진행 (2회)