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광주시 광산구 하남동 785 근린상가경매 - 경매 권리분석 - 건물 536.6평

광산구 하남동 785의 다승빌딩 경매가 2회 유찰 후 진행됩니다. 현재 가격은 36억 2656만원입니다.

여의주경매TV : http://busyman.co.kr/content/viewdata.php?idx=1394809

감정가는 6,476,000,000원입니다. 최저입찰가는 3,626,560,000원(56%)입니다.
입찰일은 2025.07.18(금) 10:00로 예정되어 있습니다.
입찰보증금은 362,656,000원 입니다.

  ★ 소 재 지 : 광주광역시 광산구 하남동 785 다승빌딩
  ★ 사건번호 : 2023 타경 2839
  ★ 집행법원 : 광주지방법원

소 재 지	광주광역시 광산구 용아로399번길 51, 1동 4층401호 (하남동,다승빌딩)
물건용도	근린상가
토지면적	701.39㎡(212.17평)
건물면적	1,773.96㎡(536.62평)
사건번호	2023타경2839
감정평가액	6,476,000,000원
최저입찰가	(56%) 3,626,560,000원
입 찰 일	2025.07.18(금) 10:00

감정평가서 요약

구분	주소	구조/용도/대지권	면적/비고
대지권	하남동 785	1136.3분의 69.08	69.08㎡ (20.90평)
	하남동 785	1136.3분의 145.31	145.31㎡ (43.96평)
	하남동 785	1136.3분의 243.50	243.5㎡ (73.66평)
	하남동 785	1136.3분의 243.50	243.5㎡ (73.66평)
건물	하남동 785	1 철근콘크리트구조	174.56㎡ (52.80평)
	하남동 785	1 철근콘크리트구조	367.18㎡ (111.07평)
	하남동 785	1 철근콘크리트구조	616.1104㎡ (186.37평)
	하남동 785	1 철근콘크리트구조	616.1104㎡ (186.37평)

[위치/주위환경] 본건은 광주광역시 광산구 하남동 소재 홈플러스 남서측 인근에 위치한 다승빌딩 1동 제4층 제401호 외 3개호로서 주위는 각종 근린생활시설이 혼재한 상가지대임.
[교통상황] 본건 단지까지 차량접근이 가능하며, 인근에 시내버스정류장이 소재하여 대중교통수단 이용은 보통임.
[건물구조] 철근콘크리트구조 (철근)콘크리트지붕 5층 건물 중 제4층 제401호[일련번호 가)], 제4층 제402호[일련번호 나)], 제3층 제301호[일련번호 다)], 제5층 제501호[일련번호 라)]로서, 외벽 : 미장석 붙임, 스톤코트 마감 등, 내벽 : 세멘몰탈위페인팅, 타일, 인테리어 마감 등, 창호 : 강화유리창 및 새시창 등임.
[이용상태] 일련번호 1-가), 2-나) 근린생활시설(체력단련장)임.
일련번호 3-다), 4-라) 근린생활시설(목욕장)임.
[설비내역] 1-가) - 4-라) 층내 위생설비 및 급배수설비, 승강기, 화재탐지 및 경보설비, 소화전 등이 되어 있음.
[토지형상/이용상태] 2필지 일단의 장방형 평지로서 상업용 건부지임.
7)인접 도로상태등 본건 남측으로 왕복 5차선, 서측 및 북측으로 왕복 2차선의 아스팔트 포장도로에 접함.
[토지이용계획] --
[공부와의 차이] 일련번호 1-가)는 공부상 용도가 "사무소"이나, 일련번호 2-나)와 벽체를 제거 후 체력단련장(헬스장)으로 이용중임.
[참고사항] 일련번호 2-나) - 4-라) 각각의 층은 인접한 787번지의 건물(통칭: 다승빌딩 2동)과 벽체를 제거후 연결 통로를 통하여 함께 이용중임. 일련번호 2-나)는 무단대수선으로 인하여 집합건축물대장상 위반건축물로 등재됨.

임차인 현황 (배당요구종기일 : 2023/07/06)

점유자	점유부분	전입일자	보증금/차임
김OO	301호 중여탕세신	없음	[보]15,000,000 [월]월700,000
명OO	301호 중여탕매점	2020.02.11	[보]200,000,000
신OO	401호전부(헬스클럽)		[보]30,000,000 [월]월1,000,000
양OO	501호 중26㎡(남 탕이 용 원 )	2015.01.06	[보]30,000,000 [월]월600,000
이OO	501호 중남탕 매점	2022.06.13	[보]30,000,000 [월]월300,000
이OO	301호 중여탕 세신		[보]15,000,000 [월]월700,000
이OO	301호 중여탕미용실		[보]20,000,000 [월]월500,000
전OO	301호	2018.10.22	[보]20,000,000 [월]월1,000,000
주OO	301호,401호,501호	2022.01.12	[보]100,000,000
최OO	301호 중여탕화장품소매	2021.06.16	[보]20,000,000 [월]월800,000
매각물건명세 비고		공고된 내용이 있으니 매각물건명세서를 참고하시길 바랍니다.

건물 등기부현황

등기/확정일	권리	채권금액
2024년12월16일	소유권
2019년8월30일	(1)근저당권설정	2,520,000,000원
2019년8월30일	(2)근저당권설정	1,920,000,000원
2019년11월6일	근저당권	420,000,000원
2020년11월27일	압류
2021년1월5일	근저당권	48,000,000원
2022년5월3일	압류
2022년8월8일	압류
2023년4월14일	임의경매

인근지역 낙찰통계

통계기간	평균감정가	평균낙찰가	낙찰가율	유찰횟수
3개월	0원원	0원원	0%	0회회
6개월	0원원	0원원	0%	0회회
12개월	0원원	0원원	0%	0회회

광주시 광산구 하남동 785 근린상가경매 - 경매 권리분석 - 건물 536.6평

법원 물건자료 요약

소멸되지 않는 등기부권리

해당사항없음

설정된 것으로 보는 지상권

해당사항없음

법원자료 특이사항

[주요 문건 접수 내역]

[매각물건명세서 비고란]
- 일괄매각(보일러설비, 내부마감재 등 별도의 설비 포함) - 401호와 402호는 벽체 제거 후 인접한 광주광역시 광산구 하남동 787번지(통칭: 다승건물 2동, 2023타경4071)과 4층을 연결 통로로 이용 중임. 402호는 무단대수선으로 위반건축물로 등재되어 있어 이행강제금 91,477,000원이 부과될 수 있음 (2024.12.05.자 광주광역시 광산구 사실조회 회신 참조). - 2023. 07.03. 주식회사 뉴파크종합건설로부터 공사대금채권 금 700,000,000원에 대하여 유치권 신고가있으나 그 성립여부는 불분명함(광주지방법원 2023차전442 지급명령 집행권원 있음)

김성훈대표 핵심 분석
☎ 010-2371-3237

이 부동산의 입찰법원은 광주지방법원(☎ 062-239-1674)입니다.
입찰일은 2025.07.18입니다. 입찰시작 시각은 10:00이며 입찰마감 시각은 11:10 입니다.
이 법원에는 광주은행,신한은행이 입점하고 있습니다. 입찰보증금 입,출금시 이용해 보시기 바랍니다.

매각물건명세 비고난에 기재된 내용입니다.
- 맹호애, 이상덕(LI XIANGDE), 최성자는 임차인 주식회사 갑진(전체 보증금 1억원, 확정일자: 2022.01.22.)과 전대차 계약 하였으나 소유자 동의 문구 및 날인만 되어 있고 법인인감증명서가 첨부되지 않아 소유자 동의여부 불분명함. - 김현란, 신효철, 이연옥, 이인자는 임차인 주식회사 갑진(전체 보증금 1억원, 확정일자: 2022.01.22.)과 전대차 계약하였으나 소유자 동의 문구 없음 - 양승만: 전 소유자인 주식회사 매일과 임대차계약.

낙찰 후에 등기부상 소멸되지 않는 권리는 없습니다.
대략적인 검토의견이므로 입찰전에 전문가의 조언을 참고해 보시길 권해드립니다.

다수의 임차인이 조사, 신고되어 있습니다.
매각물건명세서 및 현황조사서에 10명의 임차인이 나타나 있습니다. 임차인이 많은 경우 명도에 어려움이 있으니 전문가와 협의하여 진행하시길 권해 드립니다.

유치권신고가 있는 물건입니다
유치권이란 타인의 부동산을 점유하고 있는 자가 그 부동산에 관하여 생긴 (공사대금)채권이 있는 경우 그 채권을 변제받을 때까지 부동산의 인도를 거절하고 유치할 수 있는 권리입니다. 진정한 유치권은 낙찰로 말소되지 않고 낙찰자가 그 부담을 인수합니다. 그런데, 유치권은 견련성, 피담보채권, 변제기, 점유 등 그 성립 및 존속요건이 매우 엄격하여 실제 유치권이 성립하는 경우는 극히 드뭅니다.

취하 또는 취소될 가능성 있습니다.
이 물건의 감정가격은 6,476,000,000원입니다. 경매를 신청한 채권자가 배당 받아야 할 금액은 2,100,000,000원으로 감정가격 대비 상당히 적은 금액입니다. 이런 경우, 채무가가 변제하여 경매를 취하시키거나 경매신청채권자가 배당받을 금원이 없게되어 이른 바 "무잉여에 의한 취소"가 될 가능성이 있습니다.

감정 시점이 오래되어 가격변동이 있을 수 있습니다.
이 물건은 2023년 4월 14일에 경매가 개시되었는데 지금 시점으로 약 824일이 이 경과되었습니다.
감정가격은 824일 전 시점에서 평가한 가격이므로 그 사이 가격변동이 있을 수 있습니다. 특히 가격 변동이 심한 아파트는 유의하셔야 합니다. 감정가격을 너무 믿지 마시고 현재 실매물 가격과 실거래가를 확인하시기 바랍니다. 간혹 감정가격보다 높게 낙찰되는 경우가 있는데 대부분 이런 이유입니다.

※ 물건 키워드 : . 시내버스정류장. 차량접근이 가능. 철근콘크리트구조.

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여의주경매TV : http://busyman.co.kr/content/viewdata.php?idx=1394809

사건번호 : 2023타경2839 (광주지방법원)

사건번호를 말씀해 주시면 빠른 상담이 가능합니다.

인근지역 진행 경매물건

사진	입찰일	사건번호	소재지	감정가 최저가	진행상태 (유찰횟수)
	2025-08-06	2024타경82375	[근린상가] 광산구 쌍암동 688-4 아울렛코리아 건물: 22.23평 토지(대지권): 8.81평	374,000,000원 209,440,000원	유찰 (2회)
	2025-07-23	2024타경81358	[근린상가]광주광역시 광산구 도산동 773-4 건물: 24.63평 토지(대지권): 13.97평	795,000,000원 445,200,000원	유찰 (2회)
	2025-07-23	2024타경81358	[근린상가]광주광역시 광산구 도산동 773-4 건물: 18.33평 토지(대지권): 10.19평	592,000,000원 331,520,000원	유찰 (2회)
	2025-07-18	2023타경4071	[근린상가]광주광역시 광산구 하남동 787 건물: 244.57평 토지(대지권): 105.18평	2,287,000,000원 1,280,720,000원	유찰 (2회)
	2025-07-18	2023타경2839	[근린상가]광주광역시 광산구 하남동 785 다승빌딩 [유치권] 건물: 536.62평 토지(대지권): 212.17평	6,476,000,000원 3,626,560,000원	유찰 (2회)
	2025-07-24	2023타경81085	[근린상가]광주광역시 광산구 수완동 676-5 건물: 135.78평 토지(대지권): 408.98평	3,613,000,000원 2,529,100,000원	유찰 (2회)
	2025-08-06	2024타경1857	[근린상가] 광산구 하남동 1305 1층 건물: 521.50평 토지(대지권): 128.93평	7,124,000,000원 3,191,552,000원	유찰 (5회)
	2025-09-04	2024타경236	[근린상가]광주광역시 광산구 도산동 773-4 건물: 77.29평 토지(대지권): 43.64평	840,000,000원 470,400,000원	재진행 (2회)
	2025-09-04	2024타경236	[근린상가]광주광역시 광산구 도산동 773-4 건물: 123.75평 토지(대지권): 69.73평	1,340,000,000원 750,400,000원	재진행 (2회)