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서울시 광진구 중곡동 235-12 주택 경매 (2억 5380만원)

광진구 중곡동 235-12에 위치한 본 주택 경매물건은 12억 1021만원짜리가 2억 5380만원까지 떨어진 상태입니다.

"소통하며 발전하는 행복 광진"

출처 : 여의주경매TV http://busyman.co.kr

2023타경62165

서울동부지방법원의 경매 목적물로

감정가 1,210,208,340원에서 현재 7회 유찰,

감정가 대비 21% 저감되어 253,800,000원으로

2025.11.10(월) 10:00 서울동부지방법원 경매4계 에서 진행됩니다.

- 시세나 급매보다 저렴하게 취득이 가능합니다. -

소 재 지	서울특별시 광진구 중곡동 235-12
물건용도	주택
토지면적	141.20㎡(42.71평)
건물면적	333.26㎡(100.81평)
사건번호	2023타경62165
감정평가액	1,210,208,340원
최저입찰가	(21%) 253,800,000원
입 찰 일	2025.11.10(월) 10:00

감정평가서 요약

구분	주소	구조/용도/대지권	면적/비고
토지	중곡동 235-12	대	141.2㎡ (42.71평)
건물	긴고랑로1길 39-6	1층 주택	70.47㎡ (21.32평)
	긴고랑로1길 39-6	2층 주택	70.47㎡ (21.32평)
	긴고랑로1길 39-6	지하실 주택	76.94㎡ (23.27평)
제시외건물	긴고랑로1길 39-6	보일러실	2.52 ㎡(0.76평) 포함
	긴고랑로1길 39-6	주택	8.76 ㎡(2.65평) 포함
	긴고랑로1길 39-6	창고	3.6 ㎡(1.09평) 포함
	긴고랑로1길 39-6	베란다	3.6 ㎡(1.09평) 포함
	긴고랑로1길 39-6	주택 등	80 ㎡(24.20평) 포함
	긴고랑로1길 39-6	차양	9.9 ㎡(2.99평) 포함
	긴고랑로1길 39-6	계단	7 ㎡(2.12평) 포함

[위치/주위환경] 본건은 서울특별시 광진구 중곡동 소재 "중마초등학교" 남서측 인근에 위치하며 인근은 단독주택, 근린생활시설 등이 소재하는 지역으로 제반 주위환경은 보통시 됨.
[교통상황] 본건까지 차량진출입 가능하고 인근에 노선 버스정류장이 소재하는 등 제반 교통상황은 보통시 됨.
[이용상태] 본건은 인접 도로 및 필지 대비하여 등고평탄한 사다리형 토지로서 단독주택 부지로 이용중임.
[도로상태] 본건 동측 인근으로 노폭 약 3미터 내외의 막다른 도로와 접함.
[토지이용계획] 도시지역, 제2종일반주거지역 등임.
[제시외 물건] 현장조사 결과 제시외건물(ㄱ)-(ㅅ)이 소재하여 본건 감정평가에 포함하여 평가하였으나 소유자 및 이해관계인 부재 등으로 소유권확인 등이 불가능한 바 경매진행시 필히 재확인하시기 바람.
[공부와의 차이] 해당사항 없음.
[참고사항] 미상임.
[건물구조] 벽돌조 평스라브지붕 2층 건물로서외벽 : ?Ш？？쌓기 마감 등.
창호 : 샷시 창호 등임.
[이용상태] 주택으로 이용중임.
[설비내역] 위생시설, 급배수시설 등이 구비되어 있음.
[부합물/종물] 현장조사 결과 제시외건물(ㄱ)-(ㅅ)이 소재하여 본건 감정평가에 포함하여 평가하였으나 소유자 및 이해관계인 부재 등으로 소유권확인 등이 불가능한 바 경매진행시 필히 재확인하시기 바람.
[공부와의 차이] 해당사항 없음.
[참고사항] 미상임.

임차인 현황 (배당요구종기일 : 2024/03/11)

점유자	점유부분	전입일자	보증금/차임
김OO	101호	2020.11.19
김OO	302호	2021.12.10	[보]40,000,000
김OO	102호	2023.02.06	[보]157,500,000
문OO	201호	2021.2.19	[보]134,000,000
박OO	301호	2021.12.09	[보]30,000,000
박OO	201호	2023.04.13.	[보]185,000,000
변OO	미상	2021.02.03
이OO	미상	2021.01.07
정OO	303호	2021.12.01.	[보]30,000,000
정OO	지하층왼쪽방2칸약33㎡	2021.02.10.	[보]126,000,000
최OO	102호	2023.08.25	[보]120,000,000
한OO	101호	2020.11.19	[보]135,000,000
매각물건명세 비고		공고된 내용이 있으니 매각물건명세서를 참고하시길 바랍니다.

토지 등기부현황

등기/확정일	권리	채권금액
	소유권
2023년12월20일	강제경매
2024년2월5일	압류

건물 등기부현황

등기/확정일	권리	채권금액
	소유권
2023년3월28일	약정/금지사항/환매특약
2023년3월31일	임차권설정	144,000,000원
2023년8월25일	임차권설정	120,000,000원
2023년12월20일	강제경매
2024년2월5일	압류

인근지역 낙찰통계

통계기간	평균감정가	평균낙찰가	낙찰가율	유찰횟수
3개월	0원원	0원원	0%	0회회
6개월	1,228,391,920원원	962,000,000원원	78%	2회회
12개월	1,119,185,858원원	970,298,972원원	86%	1.2회회

서울시 광진구 중곡동 235-12 주택 경매 (2억 5380만원)

법원 물건자료 요약

소멸되지 않는 등기부권리

해당사항없음

설정된 것으로 보는 지상권

해당사항없음

법원자료 특이사항

[주요 문건 접수 내역]

[매각물건명세서 비고란]
일괄매각. 제시외 건물 포함. 공부상 2층 건물이나 현황은 3층 건물임

[부동산 현황조사서 비고란]
목적물은 공부상 지하1층 지상2층 주택이나, 현황은 지하1층 지상3층 건물이며, 지층,1층,2층(층별 각 2세대씩) 및 3층(3세대)으로 도합 9세대로 이루어져 있음

김성훈대표 핵심 분석
☎ 010-2371-3237

이 부동산의 입찰법원은 서울동부지방법원()입니다.
입찰일은 2025.11.10입니다. 입찰시작 시각은 11:00이며 입찰마감 시각은 11:10 입니다.
이 법원에는 신한은행이 입점하고 있습니다. 입찰보증금 입,출금시 이용해 보시기 바랍니다.

매각물건명세 비고난에 기재된 내용입니다.
김재록:임차인 한국토지주택공사가 임차한 101호의 입주자임 문윤주:강제경매신청권자 겸 주택임차권자로서 배당요구일자는 경매신청일이고 임차권등기일은 2023.3.31.임 정준호:2021.1.14.게약 보증금 120,000,000 확정일자 2021.1.18 2023.1.2.계약 보증금 126,000,000 확정일자 2023.1.9 최선진:주택임차권자로 임차권등기일은 2023.8.25.임 보증금 및 전입신고일자는 임차권등기내용 반영함

낙찰 후에 등기부상 소멸되지 않는 권리는 없습니다.
대략적인 검토의견이므로 입찰전에 전문가의 조언을 참고해 보시길 권해드립니다.
특히 어떤 이유로 7회 유찰되었는지 조사해 보는 것이 필요해 보입니다.

다수의 임차인이 조사, 신고되어 있습니다.
매각물건명세서 및 현황조사서에 12명의 임차인이 나타나 있습니다. 임차인이 많은 경우 명도에 어려움이 있으니 전문가와 협의하여 진행하시길 권해 드립니다.

제시외 물건이 포함되어 있습니다.
‘제시외 물건’은 해당 공부상에는 존재하지 않지만, 현장에 존재가 확인되는 여러 형태의 건물, 기계기구 등을 말합니다. 이들 대부분은 무허가, 무신고이거나 사용승인을 받지 않은 것입니다. ‘제시외 물건’이 경매대상에 포함되어 있다면 낙찰자의 소유권 취득에는 아무런 문제가 없습니다.

취하 또는 취소될 가능성 있습니다.
이 물건의 감정가격은 1,210,208,340원입니다. 경매를 신청한 채권자가 배당 받아야 할 금액은 139,511,527원으로 감정가격 대비 상당히 적은 금액입니다. 이런 경우, 채무가가 변제하여 경매를 취하시키거나 경매신청채권자가 배당받을 금원이 없게되어 이른 바 "무잉여에 의한 취소"가 될 가능성이 있습니다.

감정 시점이 오래되어 가격변동이 있을 수 있습니다.
이 물건은 2023년 12월 20일에 경매가 개시되었는데 지금 시점으로 약 689일이 이 경과되었습니다.
감정가격은 689일 전 시점에서 평가한 가격이므로 그 사이 가격변동이 있을 수 있습니다. 특히 가격 변동이 심한 아파트는 유의하셔야 합니다. 감정가격을 너무 믿지 마시고 현재 실매물 가격과 실거래가를 확인하시기 바랍니다. 간혹 감정가격보다 높게 낙찰되는 경우가 있는데 대부분 이런 이유입니다.

이 경매물건의 최선순위 설정일자(말소기준권리) : 2023.12.20.강제경매개시 설정 결정

※ 물건 키워드 : . 주거지역. 제2종일반주거지역. 버스정류장. 차량진출입 가능. 차량진출입 가능. 평스라브지붕. 스라브지붕.

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출처 : 여의주경매TV http://busyman.co.kr

사건번호 : 2023타경62165 (서울동부지방법원)

사건번호를 말씀해 주시면 빠른 상담이 가능합니다.

인근지역 진행 경매물건

사진	입찰일	사건번호	소재지	감정가 최저가	진행상태 (유찰횟수)
	2025-12-08	2024타경57184	[주택] 광진구 광장동 332-3 건물: 15.84평 토지(대지권): 48.10평	1,545,508,120원 1,236,406,000원	유찰 (1회)
	2025-11-10	2024타경60289	[주택] 광진구 자양동 848-12 건물: 46.54평 토지(대지권): 29.04평	1,424,200,270원 729,190,000원	유찰 (3회)
	2025-11-10	2023타경62165	[주택] 광진구 중곡동 235-12 건물: 100.81평 토지(대지권): 42.71평	1,210,208,340원 253,800,000원	유찰 (7회)