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감정 2억 1752만원 → 최저 1억 658만원!! 대천동 주택 경매 함정이 있을까? (건물 17.7평, 토지 38.6평)

대전지방법원 홍성지원의 2024타경1661 사건, 2억 1752만원짜리 주택 경매물건입니다.

여의주지기 : http://www.dcart.co.kr/auction/detail_view_newwin.php?idx=1364550

보령시 대천동 618-467 주택 경매

2024타경1661

소 재 지 : 충청남도 보령시 대천동 618-467

감 정 가 : 217,515,420

최 저 가 : 106,583,000

매각기일 : 2025.02.11(화) 10:00

소 재 지	충청남도 보령시 대천동 618-467
물건용도	주택
토지면적	127.50㎡(38.57평)
건물면적	58.50㎡(17.70평)
사건번호	2024타경1661
감정평가액	217,515,420원
최저입찰가	(49%) 106,583,000원
입 찰 일	2025.02.11(화) 10:00

감정평가서 요약

구분	주소	구조/용도/대지권	면적/비고
토지	대천동 618-467	대	127.50㎡ (38.57평) 2분의 1 지분 전부
건물	목장길 19-6	단층 주택	57.44㎡ (17.38평) 2분의 1 지분 전부
제시외건물	목장길 19-6	보일러실	0.36 ㎡(0.11평) 포함
제시외건물	목장길 19-6	보일러실	0.70 ㎡(0.21평) 포함

[위치/주위환경] -.
[교통상황] -.
[이용상태] -.
[도로상태] -.
[토지이용계획] -.
[제시외 물건] -.
[공부와의 차이] -.
[참고사항] -.
[건물구조] -.
[이용상태] -.
[설비내역] -.
[부합물/종물] -.
[공부와의 차이] -.
[참고사항] -.

임차인 현황 (배당요구종기일 : 2024/07/16)

점유자	점유부분	전입일자	보증금/차임
조OO	102호	2021.06.10
김OO		2020.02.10

토지 등기부현황

등기/확정일	권리	채권금액
	소유권
	소유권
2015년4월20일	근저당권	120,000,000원
2023년4월6일	압류
2023년5월22일	가압류	8,130,452원
2023년6월13일	가압류	20,000,000원
2023년6월27일	가압류	39,003,360원
2023년7월3일	압류
2023년8월17일	가압류	5,002,113원
2023년9월19일	가압류	6,800,000원
2024년3월28일	압류
2024년4월29일	강제경매

건물 등기부현황

등기/확정일	권리	채권금액
	소유권
	소유권
2015년4월20일	근저당권	120,000,000원
2023년4월6일	압류
2023년5월22일	가압류	8,130,452원
2023년6월13일	가압류	20,000,000원
2023년6월27일	가압류	39,003,360원
2023년8월17일	가압류	5,002,113원
2024년3월28일	압류
2024년4월29일	강제경매

인근지역 낙찰통계

통계기간	평균감정가	평균낙찰가	낙찰가율	유찰횟수
3개월	186,462,310원원	143,694,711원원	85%	1.3회회
6개월	227,544,050원원	127,399,627원원	65%	2.2회회
12개월	222,513,361원원	145,649,879원원	71%	1.6회회

감정 2억 1752만원 → 최저 1억 658만원!! 대천동 주택 경매 함정이 있을까? (건물 17.7평, 토지 38.6평)

법원 물건자료 요약

소멸되지 않는 등기부권리

설정된 것으로 보는 지상권

법원자료 특이사항

[주요 문건 접수 내역]

[매각물건명세서 비고란]
- 일괄매각(제시외 건물 매각포함) - 지분경매이며, 공유자우선매수행사권 1회에 한함 - 목록(1) : 단독주택 건부지로 이용 중 - 지적상 맹지이나 본건 인접필지에 걸쳐 소재하는 소폭의 도로를 이용하여 출입 가능 - 목록(2) : 리모델링 공사를 시행하여 공부상 '목조기와지붕' 이나 현황은 '조적조 기타지붕'으로 다소 변경되었으나, 이용상황 이 동일하고, 면적이 유사하여 물적동일성이 인정됨 - 비가림시설은 등은 건물가액에 포함하여 평가

[부동산 현황조사서 비고란]
- 1번 부동산은 상가 좁은 골목길을 통한 진입을 하며, 2번 부동산의 대지로 이용중임. - 2번 부동산은 단층주택으로 101, 102호로 나누어져 있음.

김성훈대표 핵심 분석
☎ 010-2371-3237

이 부동산의 입찰법원은 대전지방법원 홍성지원(☎ 041-632-5700)입니다.
입찰일은 2025.02.11입니다. 입찰시작 시각은 10:00이며 입찰마감 시각은 11:30 입니다.
이 법원에는 SC제일은행이 입점하고 있습니다. 입찰보증금 입,출금시 이용해 보시기 바랍니다.

낙찰 후에 등기부상 소멸되지 않는 권리는 없습니다.
대략적인 검토의견이므로 입찰전에 전문가의 조언을 참고해 보시길 권해드립니다.

제시외 물건이 포함되어 있습니다.
‘제시외 물건’은 해당 공부상에는 존재하지 않지만, 현장에 존재가 확인되는 여러 형태의 건물, 기계기구 등을 말합니다. 이들 대부분은 무허가, 무신고이거나 사용승인을 받지 않은 것입니다. ‘제시외 물건’이 경매대상에 포함되어 있다면 낙찰자의 소유권 취득에는 아무런 문제가 없습니다.

취하 또는 취소될 가능성 있습니다.
이 물건의 감정가격은 217,515,420원입니다. 경매를 신청한 채권자가 배당 받아야 할 금액은 21,844,326원으로 감정가격 대비 상당히 적은 금액입니다. 이런 경우, 채무가가 변제하여 경매를 취하시키거나 경매신청채권자가 배당받을 금원이 없게되어 이른 바 "무잉여에 의한 취소"가 될 가능성이 있습니다.

지분경매 물건이 포함되어 있습니다.
여러 명이 공동으로 소유하는 부동산의 일부만 경매로 나온 것을 지분경매라고 합니다. 소유부분이 특정되지 않아 사용에 제약이 따를 수 있으며 공유자간에 분쟁도 발생할 수 있습니다. 그러나 도로만 지분경매인 경우는 아무런 문제가 되지 않습니다.

감정 시점이 오래되어 가격변동이 있을 수 있습니다.
이 물건은 2024년 4월 29일에 경매가 개시되었는데 지금 시점으로 약 429일이 이 경과되었습니다.
감정가격은 429일 전 시점에서 평가한 가격이므로 그 사이 가격변동이 있을 수 있습니다. 특히 가격 변동이 심한 아파트는 유의하셔야 합니다. 감정가격을 너무 믿지 마시고 현재 실매물 가격과 실거래가를 확인하시기 바랍니다. 간혹 감정가격보다 높게 낙찰되는 경우가 있는데 대부분 이런 이유입니다.

이 경매물건의 최선순위 설정일자(말소기준권리) : 2015.04.20. 근저당권

※ 물건 키워드 :

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여의주지기 : http://www.dcart.co.kr/auction/detail_view_newwin.php?idx=1364550

사건번호 : 2024타경1661 (대전지방법원 홍성지원)

사건번호를 말씀해 주시면 빠른 상담이 가능합니다.

인근지역 진행 경매물건

사진	입찰일	사건번호	소재지	감정가 최저가	진행상태 (유찰횟수)
	2025-06-24	2024타경21412	[주택] 보령시 청라면 나원리 593-1 [유치권] 건물: 55.60평 토지(대지권): 212.66평	125,520,000원 125,520,000원	유찰 (1회)
	2025-07-08	2024타경21580	[주택] 보령시 웅천읍 관당리 124 건물: 95.61평 토지(대지권): 151.55평	291,337,400원 203,936,000원	유찰 (1회)
	2025-02-11	2024타경1661	[주택] 보령시 대천동 618-467 건물: 17.70평 토지(대지권): 38.57평	217,515,420원 106,583,000원	유찰 (3회)
	2025-07-22	2023타경21460	[주택] 보령시 주교면 주교리 97-1 [농지취득자격증명] 건물: 19.42평 토지(대지권): 126.92평	65,319,660원 22,405,000원	유찰 (7회)