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사건번호 2023타경85613 경매사건 분석 - 서신면 상가 (건물 51.1평)

화성 서신면 용두리에 위치한 본 상가 경매물건은 4억 6465만원짜리가 1억 1156만원까지 떨어진 상태입니다.

이번에 보시게 되는 경매물건은 경기도 화성시 서신면 용두리 상가입니다.

매각기일은 2025.04.29(화) 10:00이며, 입찰법원은 수원지방법원입니다.

입찰서류 미비 또는 기재의 잘못이 있거나, 입찰보증금이 부족한 경우나,

대리인 응찰시 인감증명서를 첨부하지 않은 경우 등은 입찰이 무효가 될 수 있습니다.

입찰법원에서 작은 실수가 큰 결과를 초래할 수 있으므로 주의해야 합니다.

소 재 지	경기도 화성시 서신면 용두리 307-9
물건용도	상가
토지면적	1,034.00㎡(312.79평)
건물면적	168.90㎡(51.09평)
사건번호	2023타경85613
감정평가액	464,647,900원
최저입찰가	(24%) 111,562,000원
입 찰 일	2025.04.29(화) 10:00

여의주경매 김대표의 코멘트!!

이 부동산은 경매 진행상태는 변경입니다.
변경의 의미는 입찰기일이 지정되었다가 그 입찰기일이 연기되었다는 것입니다. 일반적으로 변경은 경매채권자에 의해 이루어 지는데 1번 변경시 2개월을 초과할 수 없으며 2회로 제한되어 있습니다.

이 부동산의 입찰법원은 수원지방법원()입니다.
입찰일은 2025.04.29입니다. 입찰시작 시각은 10:00이며 입찰마감 시각은 11:40 입니다.
이 법원에는 신한은행이 입점하고 있습니다. 입찰보증금 입,출금시 이용해 보시기 바랍니다.

낙찰 후에 등기부상 소멸되지 않는 권리입니다.
안전한 물건입니다. 이는 대략적인 검토의견이므로 입찰전에 전문가의 조언을 참고해 보시길 권해드립니다.

유치권신고가 있는 물건입니다
유치권이란 타인의 부동산을 점유하고 있는 자가 그 부동산에 관하여 생긴 (공사대금)채권이 있는 경우 그 채권을 변제받을 때까지 부동산의 인도를 거절하고 유치할 수 있는 권리입니다. 진정한 유치권은 낙찰로 말소되지 않고 낙찰자가 그 부담을 인수합니다. 그런데, 유치권은 견련성, 피담보채권, 변제기, 점유 등 그 성립 및 존속요건이 매우 엄격하여 실제 유치권이 성립하는 경우는 극히 드뭅니다.

법정지상권이 성립할 여지가 있는 물건입니다
경매, 매매 등의 이유로 토지 소유자와 건물의 소유자가 달라지게 되는 경우 법률의 규정에 의하여 강행적으로 성립하는 지상권입니다. 법정지상권이 성립되지 않으면 토지 소유자는 건물철거 및 토지인도 , 그리고 지료를 청구할 수 있습니다. 법정지상권이 성립하는 물건은 저가 낙찰로 낙찰자에게 높은 투자수익을 가져다 주는 효자 아이템이 될 수 있습니다.

제시외 물건이 포함되어 있습니다.
‘제시외 물건’은 해당 공부상에는 존재하지 않지만, 현장에 존재가 확인되는 여러 형태의 건물, 기계기구 등을 말합니다. 이들 대부분은 무허가, 무신고이거나 사용승인을 받지 않은 것입니다. ‘제시외 물건’이 경매대상에 포함되어 있다면 낙찰자의 소유권 취득에는 아무런 문제가 없습니다.

이 경매물건의 최선순위 설정일자(말소기준권리) : 2021. 3. 4. 근저당권 설정

사건번호 : 2023타경85613 (수원지방법원)

사건번호를 말씀해 주시면 빠른 상담이 가능합니다.

감정평가서 요약

구분	주소	구조/용도/대지권	면적/비고
토지	용두리 307-9	대	1000㎡ (302.50평)
토지	용두리 307-11	도로	34㎡ (10.29평)
건물	쇠경주길 33	단층 제2종근린생활시설	96㎡ (29.04평)
건물	쇠경주길 33	단층 제2종근린생활시설	53.9㎡ (16.30평)
제시외건물	용두리 307-9	관정시설	포함
	쇠경주길 33	샤워실	15 ㎡(4.54평) 포함
	쇠경주길 33	보일러실	2 ㎡(0.61평) 포함
	쇠경주길 33	보일러실	2 ㎡(0.61평) 포함

[위치/주위환경] 본건은 경기도 화성시 서신면 용두리 소재 "용두2리노인회관" 남동측 인근에 위치하며, 주위일대는 단독주택, 농경지 및 임야 등이 혼재하는 농촌주택지대로 주위환경은 보통임.
[교통상황] 본건 서측 인근으로 2차선 포장도로(궁평항로)가 통과하고 인근에 인근에 버스정류장이 위치하고 있어 농촌지역으로서의 대중교통사정은 보통시 됨.
[이용상태] 기호1 : 사다리형 남측 하향 완경사의 업무용 건물 부지로 이용중임.
기호2 : 사다리형 남측 하향 완경사의 도로로 이용중임.
[도로상태] 남서측으로 폭 약 4미터 내외의 포장도로 (쇠경주길)에 접함.
[토지이용계획] 생산관리지역, 개발행위허가제한지역(화성시 고시 2023-1호, 2023.1.2) 가축사육제한구역(일부제한 모든축종 제한지역) (가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률), 성장관리권역(수도권정비계획법)
[제시외 물건] 기호1 토지 남측 하단부에 증축신고후 건축중 효력 상실된 것으로 탐문조사된 경량철골조 판넬지붕 2층건 건물 및 부합된 주차시설이 소재하,며 이로 인하여 대지의 소유권 행사에제한을 받는 경우의 가격을 별도 부기하였으니 경매시 참고하시기 바랍니다.
[공부와의 차이] 없음.
[참고사항] 기호1 토지에 설치된 자연석 석축, 콘크리트 포장, 울타리 및 토지상에 식재된 소나무 등다수종의 조경수 등은 토지의 일반적인 거래관행에 따라 토지가격에 포함 평가하였으며, 관정시설은 제시외물건(ㄹ)로 별도 평가하였음. 임대관계는 미상임.
[건물구조] 1동 및 2동2006. 10. 16. 사용승인된 경량철골조 기타지붕 단층건으로서,외벽 : 외장목재무늬사이딩 마감, 내벽 : 벽지도배 및 타일붙임 마감, 창호 : 하이샷시 이중창호임 [이용상태] 1동 : 공부상 용도 제2종근린생활시설(사무소)임.
2동 : 공부상 용도 제2종근린생활시설(사무소)임.
[설비내역] 급, 배수설비, 위생설비 및 유류보일러에 의한 난방설비 등 되어 있음.
[부합물/종물] 1동에 (ㄱ) 경량철골조 아스팔트슁글지붕 샤워실 약 15㎡, (ㄴ) 목조 아스팔트슁글지붕 보일러실 약 2㎡가 소재함.
2동에 (ㄷ) 목조 아스팔트슁글지붕 보일러실 약 2㎡가 소재함.
[공부와의 차이] 없음.
[참고사항] 임대관계는 미상임.

임차인 현황 (배당요구종기일 : 2024/02/14)

점유자	점유부분	전입일자	보증금/차임
주OO	1층전부	2023.08.30.	[보]15,000,000 [월]350,000

토지 등기부현황

등기/확정일	권리	채권금액
	소유권
2021년3월4일	근저당권	324,000,000원
2021년3월31일	근저당권	160,000,000원
2022년4월15일	가압류	44,967,693원
2022년6월8일	가압류	650,000,000원
2023년3월16일	압류
2023년11월30일	임의경매
2024년10월14일	압류

건물 등기부현황

등기/확정일	권리	채권금액
	소유권
2021년3월4일	근저당권	324,000,000원
2021년3월31일	근저당권	160,000,000원
2022년4월15일	가압류	44,967,693원
2022년6월8일	가압류	650,000,000원
2023년11월30일	임의경매

인근지역 낙찰통계

통계기간	평균감정가	평균낙찰가	낙찰가율	유찰횟수
3개월	770,648,991원원	423,732,538원원	43%	3.5회회
6개월	698,849,294원원	371,696,916원원	47%	3.1회회
12개월	666,195,033원원	377,637,767원원	54%	2.6회회

사건번호 2023타경85613 경매사건 분석 - 서신면 상가 (건물 51.1평)

인근지역 진행 경매물건

사진	입찰일	사건번호	소재지	감정가 최저가	진행상태 (유찰횟수)
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