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감정 9165만원 → 최저 2201만원!! 남원읍 토지(과수원) 경매로 진행되어 알아봤습니다 (토지 233.0평)

제주 서귀포 남원읍 의귀리에 있는 토지(과수원) 경매 - 건물 ㎡(평), 토지 770.2㎡(233.0평)

서귀포시 남원읍 의귀리의 토지(과수원) 물건을 보시고 계십니다.

토지면적은 770.21㎡(232.99평)입니다.

사건번호는 2023타경31909이며 제주지방법원에서 경매가 진행됩니다.

감정가격은 91,654,990원입니다만 4회 유찰되어

최저입찰가는 22,007,000원입니다.

입찰보증금은 2,200,700원을 준비하셔야 합니다.

소 재 지	제주특별자치도 서귀포시 남원읍 의귀리 139
물건용도	토지(과수원)
토지면적	770.21㎡(232.99평)
건물면적
사건번호	2023타경31909
감정평가액	91,654,990원
최저입찰가	(24%) 22,007,000원
입 찰 일	2025.05.20(화) 10:00

여의주경매 김대표의 코멘트!!

이 부동산의 입찰법원은 제주지방법원(☎ 064-729-2153, 부동산인도명령 064)입니다.
입찰일은 2025.05.20입니다. 입찰시작 시각은 10:00이며 입찰마감 시각은 11:30 입니다.
이 법원에는 스탠다드차타드은행이 입점하고 있습니다. 입찰보증금 입,출금시 이용해 보시기 바랍니다.

낙찰 후에 등기부상 소멸되지 않는 권리입니다.
안전한 물건입니다. 이는 대략적인 검토의견이므로 입찰전에 전문가의 조언을 참고해 보시길 권해드립니다.

법정지상권이 성립할 여지가 있는 물건입니다
경매, 매매 등의 이유로 토지 소유자와 건물의 소유자가 달라지게 되는 경우 법률의 규정에 의하여 강행적으로 성립하는 지상권입니다. 법정지상권이 성립되지 않으면 토지 소유자는 건물철거 및 토지인도 , 그리고 지료를 청구할 수 있습니다. 법정지상권이 성립하는 물건은 저가 낙찰로 낙찰자에게 높은 투자수익을 가져다 주는 효자 아이템이 될 수 있습니다.

농지취득자격증명원 제출을 조건으로 하는 물건입니다.
전, 답, 과수원 등 농지는 낙찰일로부터 7일 이내에 농지취득자격증명을 해당관청에서 발급받아 경매법원에 제출하여야 합니다. 미제출시에는 낙찰이 불허가되고 입찰보증금이 몰수될 수 있습니다. 해당 농지가 불법전용 또는 형질변경이 된 경우 원칙적으로 농지취득자격증명을 발급받을 수 없으나 사후 조건부로 발급받을 수도 있습니다. 농업인이 아니어도 되고 먼 거리에 거주하는 타지인도 발급이 가능합니다.

분묘기지권이 성립할 가능성이 있는 물건입니다.
분묘기지권이란 타인의 토지 위에 분묘를 설치한 사람이 그 분묘를 위하여 토지를 사용할 수 있는 일종의 관습법적 지상권입니다. 분묘뿐만 아니라 봉제사에 필요한 일정 범위의 주위 토지까지도 분묘기지권이 미치며 분묘의 존속 동안은 지료지급 의무도 없습니다. 분묘기지권이 성립되지 않는 분묘의 경우 관련법령 절차에 따라 이장이 가능합니다.

입찰(매각)외 물건이 포함되어 있습니다.
입찰(매각)에서 제외되는 물건이 있다는 의미입니다. 타인이 설치한 건물 또는 이동이 용이한 컨테이너, 기계기구 등을 말합니다. 경험에 의하면 법적문제로 확대되는 경우는 별로 없고 대체로 사소한 것들입니다.

제시외 물건이 포함되어 있습니다.
‘제시외 물건’은 해당 공부상에는 존재하지 않지만, 현장에 존재가 확인되는 여러 형태의 건물, 기계기구 등을 말합니다. 이들 대부분은 무허가, 무신고이거나 사용승인을 받지 않은 것입니다. ‘제시외 물건’이 경매대상에 포함되어 있다면 낙찰자의 소유권 취득에는 아무런 문제가 없습니다.

취하 또는 취소될 가능성 있습니다.
이 물건의 감정가격은 91,654,990원입니다. 경매를 신청한 채권자가 배당 받아야 할 금액은 11,840,170원으로 감정가격 대비 상당히 적은 금액입니다. 이런 경우, 채무가가 변제하여 경매를 취하시키거나 경매신청채권자가 배당받을 금원이 없게되어 이른 바 "무잉여에 의한 취소"가 될 가능성이 있습니다.

지분경매 물건이 포함되어 있습니다.
여러 명이 공동으로 소유하는 부동산의 일부만 경매로 나온 것을 지분경매라고 합니다. 소유부분이 특정되지 않아 사용에 제약이 따를 수 있으며 공유자간에 분쟁도 발생할 수 있습니다. 그러나 도로만 지분경매인 경우는 아무런 문제가 되지 않습니다.

이 경매물건의 최선순위 설정일자(말소기준권리) : 2010.11.29.압류 설정

사건번호 : 2023타경31909 (제주지방법원)

사건번호를 말씀해 주시면 빠른 상담이 가능합니다.

감정평가서 요약

구분	주소	구조/용도/대지권	면적/비고
토지	의귀리 139	과수원	770.21㎡ (232.99평) 지분 14분의 1 전부
제시외건물	의귀리 139	창고 및 관리사	66.0 ㎡(19.97평) 제외
	의귀리 139	변소	2.0 ㎡(0.61평) 제외
	의귀리 139	기계실 및 통로	6.8 ㎡(2.06평) 제외
	의귀리 139	현관	2.1 ㎡(0.64평) 제외
	의귀리 139	주방	12.0 ㎡(3.63평) 제외
	의귀리 139	보일러실	3.1 ㎡(0.94평) 제외
	의귀리 139	관리사	17.5 ㎡(5.29평) 제외
	의귀리 139	창고	13.6 ㎡(4.11평) 제외

[위치/주위환경] 본건은 제주특별자치도 서귀포시 남원읍 의귀리 소재 "의귀초등학교" 남동측 원거리에 위치하며, 주위는 과수원, 전 등이 소재하는 농경지대임.
[교통상황] 본건 및 인근까지 차량접근 가능하며 인근에 지방도가 소재하는 등 제반교통사정 무난함.
[이용상태] 인접토지 대비 등고 평탄한 부정형지로 감귤목 등이 식재된 과수원임.
[도로상태] 북측으로 폭 약 4미터의 콘크리트포장도로에 접함.
[토지이용계획] 계획관리지역, 가축사육제한구역(2023. 10. 20. 고시(1000m 이내 일부제한))＜가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률＞, 가축사육제한구역(2023. 10. 20. 고시(전부제한))＜가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률＞, 공장설립제한지역(2016-11-28)＜수도법＞, 경관보전지구4등급＜제주특별자치도 설치 및 국제자유도시 조성을 위한 특별법＞, 생태계보전지구5등급＜제주특별자치도 설치 및 국제자유도시 조성을 위한 특별법＞, 지하수자원보전3등급(저촉)＜제주특별자치도 설치 및 국제자유도시 조성을 위한 특별법＞, 지하수자원보전4등급(저촉)＜제주특별자치도 설치 및 국제자유도시 조성을 위한 특별법＞, 지하수자원특별관리구역(2020-07-01)＜제주특별자치도 설치 및 국제자유도시 조성을 위한 특별법＞ [제시외 물건] (ㄱ) 블록조 슬레이트지붕 단층 창고 및 관리사 약 66.0㎡ - 일반건축물대장 존재함.(일반건축물대장상의 소유자: 김평선)
(ㄴ) 블록조 슬래브지붕 단층 변소 약 2.0㎡(ㄷ) 블록조 스레트지붕 단층 기계실 및 통로 약 2.1㎡(ㄹ) 블록조 슬래브지붕 단층 현관 약 2.1㎡(ㅁ) 블록조 슬래브지붕 단층 주방 약 12.0㎡(ㅂ) 블록조 패널지붕 단층 보일러실 약 3.1㎡(ㅅ) 목조 및 스레트지붕 단층 관리사 약 17.5㎡(ㅇ) 목조 및 스레트지붕 단층 창고 약 13.6㎡ [공부와의 차이] -.
[참고사항] - 본건 토지는 지목 및 현황 "과수원"인 토지로서 취득시 "농지취득자격증명원"이 필요한 것으로 사료되오니, 해당관청에 재확인 바람.
- 본건 지상에는 거의 대부분 감귤나무가 식재되어있고 감나무, 배나무, 사과나무 수그루 식재되어 있으며, 삼나무로 방풍림이 조성되어 있음.

임차인 현황 (배당요구종기일 : 2024/03/26)

점유자	점유부분	전입일자	보증금/차임
조사된 임차내역이 없습니다.

토지 등기부현황

등기/확정일	권리	채권금액
	소유권
	소유권
	소유권
	소유권
	소유권
	소유권
	소유권
	소유권
2010년11월29일	압류
2011년3월15일	압류
2012년7월16일	공매공고
2013년3월28일	가등기
2023년12월27일	강제경매

인근지역 낙찰통계

통계기간	평균감정가	평균낙찰가	낙찰가율	유찰횟수
3개월	838,717,413원원	424,201,312원원	46%	2.9회회
6개월	760,687,354원원	369,817,315원원	49%	2.8회회
12개월	880,299,949원원	451,335,085원원	48%	2.9회회

감정 9165만원 → 최저 2201만원!! 남원읍 토지(과수원) 경매로 진행되어 알아봤습니다 (토지 233.0평)

인근지역 진행 경매물건

사진	입찰일	사건번호	소재지	감정가 최저가	진행상태 (유찰횟수)
	2025-05-20	2024타경4829	[과수원] 서귀포시 표선면 표선리 1592 토지(대지권): 264.99평	844,944,000원 844,944,000원	신건 (0회)
	2025-05-13	2024타경5969	[과수원] 서귀포시 강정동 3370-3 [농지취득자격증명] 토지(대지권): 1,855.54평	2,984,636,000원 2,984,636,000원	신건 (0회)
	2025-05-13	2024타경4799	[과수원] 서귀포시 동홍동 1150 [농지취득자격증명] 토지(대지권): 1,213.33평	2,108,358,000원 2,108,358,000원	신건 (0회)
	2025-06-10	2024타경26645	[과수원] 서귀포시 표선면 토산리 319-2 [농지취득자격증명] 토지(대지권): 842.26평	408,802,950원 286,162,000원	유찰 (1회)
	2025-06-04	2024타경9473	[과수원] 서귀포시 안덕면 창천리 983 [농지취득자격증명] 토지(대지권): 677.90평	333,909,000원 233,736,000원	재진행 (1회)