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2023타경6346 경매사건 분석 ☆ 신림동 근린주택 (건물 135.4평, 토지 49.9평)

서울중앙지방법원에서 진행 중인 사건번호 2023타경6346의 경매물건입니다. 현재 최저가는 10억 9080만원로 낙찰을 노려볼 만합니다.

"더불어 으뜸 관악구"

출처 : 여의주경매법인 http://wonsns.com

서울특별시 관악구 신림동 623-3 근린주택 경매 물건입니다.

사건번호는 2023타경6346이며 서울중앙지방법원에서 경매가 진행됩니다.

감정가격은 1,704,379,900원, 2회 유찰되어

최저입찰가는 1,090,802,000원(감정가 64%)입니다.

입찰보증금은 109,080,200원을 준비하시면 됩니다.

소 재 지	서울특별시 관악구 신림동 623-3
물건용도	근린주택
토지면적	165.00㎡(49.91평)
건물면적	447.73㎡(135.44평)
사건번호	2023타경6346
감정평가액	1,704,379,900원
최저입찰가	(64%) 1,090,802,000원
입 찰 일	2025.09.30(화) 10:00

감정평가서 요약

구분	주소	구조/용도/대지권	면적/비고
토지	신림동 623-3	대	165㎡ (49.91평)
건물	난곡로30길 11	지1층 주택	77.54㎡ (23.46평)
	난곡로30길 11	1층 근린생활시설	80.41㎡ (24.32평)
	난곡로30길 11	2층 주택	98.4㎡ (29.77평)
	난곡로30길 11	3층 주택	96.09㎡ (29.07평)
	난곡로30길 11	4층 주택	44.09㎡ (13.34평)
	난곡로30길 11	옥탑1층	16.2㎡ (4.90평)
제시외건물	난곡로30길 11	주거	20 ㎡(6.05평) 포함
제시외건물	난곡로30길 11	주거	15 ㎡(4.54평) 포함

[위치/주위환경] 본건은 서울특별시 관악구 신림동 소재 "난곡초등학교" 북동측 인근에 위치하며, 주위는단독주택 및 공동주택, 각종 근린생활시설, 시장 등이 혼재하는 지역으로서, 제반 주위환경은 보통임.
[교통상황] 본건까지 차량진출입이 가능하며, 인근에 버스정류장이 소재하는 등 제반 교통여건은 무난시됨.
[이용상태] 기호(1) 토지 : 사다리형 평지로서, 주거용 건부지로 이용중임.
기호(3) 토지 : 사다리형 평지로서, 주거기타 건부지로 이용중임.
[도로상태] 기호(1) 토지 : 북동측으로 노폭 약 3-4미터 내외의 현황도로 등에 접함.
기호(3) 토지 : 남측으로 노폭 약 5-6미터 및 동측으로 노폭 약 3미터 내외의 포장도로에 접함.
[토지이용계획] 기호(1) 토지 : 도시지역, 제2종일반주거지역(7층이하), 가축사육제한구역＜가축분뇨의 관리및 이용에 관한 법률＞, 대공방어협조구역(위탁고도:194m)＜군사기지 및 군사시설보호법＞, 정비구역＜도시 및 주거환경정비법＞, 과밀억제권역＜수도권정비계획법＞, 중점경관관리구역(주요산 주변)임.
기호(3) 토지 : 도시지역, 제2종일반주거지역(7층이하), 도로(접합), 가축사육제한구역＜가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률＞, 대공방어협조구역(위탁고도:194m)＜군사기지 및 군사시설 보호법＞, 과밀억제권역＜수도권정비계획법＞, 중점경관관리구역(주요산 주변)임.
[제시외 물건] -
[공부와의 차이] -
[참고사항] 임대미상.
[건물구조] 기호(2) 건물 :철근콘크리트구조 (철근)콘크리트지붕 지하1층/지상3층 건물로서외벽: 외장 석재붙임 마감 등.
내벽: 벽지도배, 타일 마감 등.
창호: 샷시창호 등임.
기호(4) 건물 :철근콘크리트구조 (철근)콘크리트지붕 지하1층/지상4층 건물로서외벽: 외장 석재붙임 마감 등.
내벽: 벽지도배, 타일 마감 등.
창호: 샷시창호 등임.
[이용상태] 기호(2) 건물 :지하1층-지상3층 : 다중주택.
옥탑1층 : 계단실 및 다락.
기호(4) 건물 :지하1층 : 다중주택.
지상1층 : 사무소.
지상2층-4층 : 다중주택.
옥탑1층 : 계단실 등임.
[설비내역] 기호(2) 건물 : 위생설비 및 급배수설비, 난방설비, 소화설비, 주차장시설 등이 되어있음.
기호(4) 건물 : 위생설비 및 급배수설비, 난방설비, 승강기설비, 소화설비, 주차장시설 등이 되어 있음.
[부합물/종물] 후첨 "지적 및 건물개황도" 참조 [공부와의 차이] -
[참고사항] -임대미상.
-본건 기호(2,4) 건물은 일반건축물대장상 위반건축물로 등재되어 있는 바, 경매 참여시 유의하시기 바람.

임차인 현황 (배당요구종기일 : 2024/03/07)

점유자	점유부분	전입일자	보증금/차임
고OO	301호	2021.3.10.	[보]150,000,000
고OO	203호	2021.2.22.	[보]40,000,000 [월]250,000
김OO	101호	2021.4.12.	[보]90,000,000
김OO	601호	2020.8.3.	[보]80,000,000
노OO	201호	2020.7.22.	[보]100,000,000
도OO	102호	2020.6.10.	[보]80,000,000
류OO	403호	2022.10.31.	[보]170,000,000
문OO	202호	2023.11.20.	[보]30,000,000 [월]400,000
박OO	302호	2020.8.5.	[보]150,000,000
배OO		2021.01.27.
이OO	반지하103호	2020.7.1.	[보]80,000,000
좌OO	401호	2020.6.29.	[보]150,000,000
최OO	303호	2022.7.11.	[보]170,000,000
황OO	402호	2020.6.19.	[보]150,000,000

토지 등기부현황

등기/확정일	권리	채권금액
	소유권
2019년10월15일	근저당권	1,044,000,000원
2023년12월26일	임의경매
2023년12월28일	압류
2023년12월28일	압류

건물 등기부현황

등기/확정일	권리	채권금액
	소유권
2020년6월5일	근저당권	1,044,000,000원
2023년12월26일	임의경매
2024년1월17일	압류
2024년1월30일	임차권설정	150,000,000원
2024년3월21일	임차권설정	150,000,000원
2024년6월3일	임차권설정	80,000,000원
2024년6월13일	임차권설정	80,000,000원
2024년6월19일	임차권설정	150,000,000원
2024년6월25일	임차권설정	150,000,000원
2024년6월26일	임차권설정	170,000,000원
2024년9월9일	임차권설정	170,000,000원

인근지역 낙찰통계

통계기간	평균감정가	평균낙찰가	낙찰가율	유찰횟수
3개월	2,201,051,460원원	1,781,210,933원원	80%	1.3회회
6개월	2,295,650,480원원	1,886,367,164원원	82%	1.5회회
12개월	2,188,559,776원원	1,731,175,776원원	79%	1.7회회

2023타경6346 경매사건 분석 ☆ 신림동 근린주택 (건물 135.4평, 토지 49.9평)

법원 물건자료 요약

소멸되지 않는 등기부권리

설정된 것으로 보는 지상권

법원자료 특이사항

[주요 문건 접수 내역]

[매각물건명세서 비고란]
일괄매각. 제시외 건물 포함

김성훈대표 핵심 분석
☎ 010-2371-3237

이 부동산의 입찰법원은 서울중앙지방법원(☎ 530-2712)입니다.
입찰시작 시각은 11:00이며 입찰마감 시각은 11:00 입니다.
이 법원에는 신한은행이 입점하고 있습니다. 입찰보증금 입,출금시 이용해 보시기 바랍니다.

낙찰 후에 등기부상 소멸되지 않는 권리는 없습니다.
대략적인 검토의견이므로 입찰전에 전문가의 조언을 참고해 보시길 권해드립니다.

다수의 임차인이 조사, 신고되어 있습니다.
매각물건명세서 및 현황조사서에 14명의 임차인이 나타나 있습니다. 임차인이 많은 경우 명도에 어려움이 있으니 전문가와 협의하여 진행하시길 권해 드립니다.

제시외 물건이 포함되어 있습니다.
‘제시외 물건’은 해당 공부상에는 존재하지 않지만, 현장에 존재가 확인되는 여러 형태의 건물, 기계기구 등을 말합니다. 이들 대부분은 무허가, 무신고이거나 사용승인을 받지 않은 것입니다. ‘제시외 물건’이 경매대상에 포함되어 있다면 낙찰자의 소유권 취득에는 아무런 문제가 없습니다.

이 사건번호로 2개의 물건이 경매되며 이 물건번호는 2번 입니다.
한 경매사건번호에 여러 개 부동산이 있는 경우 이를 분리하여 물건번호를 별도로 붙여 진행하는 경우가 있는데, 이를 분할매각이라고 합니다. 이 경우 사진, 감정평가 요약 내용이 뒤섞여 있게 되므로 혼동을 일으키기 쉽습니다. 각별한 주의가 필요합니다.

감정 시점이 오래되어 가격변동이 있을 수 있습니다.
이 물건은 2023년 12월 26일에 경매가 개시되었는데 지금 시점으로 약 714일이 이 경과되었습니다.
감정가격은 714일 전 시점에서 평가한 가격이므로 그 사이 가격변동이 있을 수 있습니다. 특히 가격 변동이 심한 아파트는 유의하셔야 합니다. 감정가격을 너무 믿지 마시고 현재 실매물 가격과 실거래가를 확인하시기 바랍니다. 간혹 감정가격보다 높게 낙찰되는 경우가 있는데 대부분 이런 이유입니다.

이 경매물건의 최선순위 설정일자(말소기준권리) : 목록1: 2019.10.15. 근저 당권, 목록2: 2020.6.5. 근 설정 저당권

※ 물건 키워드 : . 주거지역. 제2종일반주거지역. 버스정류장. 주차장. 철근콘크리트구조.

전체 컨설팅이 부담스러우신가요? 권리분석만 의뢰하셔도 괜찮습니다!
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출처 : 여의주경매법인 http://wonsns.com

사건번호 : 2023타경6346 (서울중앙지방법원)

사건번호를 말씀해 주시면 빠른 상담이 가능합니다.

인근지역 진행 경매물건

사진	입찰일	사건번호	소재지	감정가 최저가	진행상태 (유찰횟수)
	2025-12-16	2025타경102284	[근린주택] 관악구 봉천동 1597-9 건물: 182.06평 토지(대지권): 56.14평	3,192,643,360원 3,192,643,360원	재진행 (0회)
	2025-12-23	2025타경274	[근린주택] 관악구 신림동 254-249 건물: 76.96평 토지(대지권): 62.01평	1,458,524,870원 746,764,000원	유찰 (3회)
	2025-11-19	2024타경4675	[근린주택] 관악구 신림동 255-154 건물: 83.53평 토지(대지권): 42.96평	920,047,560원 471,064,000원	유찰 (4회)
	2025-12-23	2024타경116455	[근린주택] 관악구 신림동 459-21 건물: 93.95평 토지(대지권): 46.31평	1,916,400,600원 1,226,496,000원	유찰 (2회)
	2025-12-11	2024타경114602	[근린주택] 관악구 신림동 467-25 건물: 142.38평 토지(대지권): 51.09평	2,903,041,920원 2,322,434,000원	유찰 (1회)