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단독주택 낙찰 전략 요약 ♣ 미추홀구 단독주택 경매 전문가가 설명드려요 (건물 21.3평, 토지 25.3평)

인천지방법원에서 진행되는 2023타경539366, 4회 유찰로 인해 낙찰 기회가 커진 물건입니다.

에이스옥션 : http://aceauction.kr/auction/content_view.php?idx=1359654

감정가 204,690,000원인 인천광역시 미추홀구 숭의동 176-70 단독주택 물건입니다.

4회 유찰되어, 최저입찰가는 49,146,000원이군요.

감정가의 24% 가격으로 낮아진 것입니다.

사건번호는 2023타경539366이며, 입찰일은 2025.06.24(화) 10:00입니다.

소 재 지	인천광역시 미추홀구 경인로52번길 13-18
물건용도	단독주택
토지면적	83.60㎡(25.29평)
건물면적	70.41㎡(21.30평)
사건번호	2023타경539366
감정평가액	204,690,000원
최저입찰가	(24%) 49,146,000원
입 찰 일	2025.06.24(화) 10:00

감정평가서 요약

구분	주소	구조/용도/대지권	면적/비고
토지	숭의동 176-70	대	83.6㎡ (25.29평)
건물	경인로52번길 13-18	1층 주택	46.94㎡ (14.20평)
건물	경인로52번길 13-18	2층 주택	23.47㎡ (7.10평)

[위치/주위환경] 본건은 인천광역시 미추홀구 숭의동 소재 "미추홀구청" 북서측 인근에 위치하며, 주위는 단독주택 및 다가구주택 등이 밀집해 있는 주택지대로서, 제반주위환경은 무난함.
[교통상황] 본건 인근까지 차량접근이 가능하고, 인근에 버스정류장 등이 소재하여 대중교통 사정은 무난함.
[이용상태] 본건은 정방형의 평지로서, 주거용 건부지로 이용 중임.
[도로상태] 본건은 북측 및 서측으로 노폭 약 2m 내외의 도로와 접함.
[토지이용계획] 제2종일반주거지역, 가축사육제한구역(인천광역시 미추홀구 가축사육제한에 관한 조례[2018. 7. 1.])＜가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률＞, 과밀억제권역＜수도권정비계획법＞.
[제시외 물건] -.
[공부와의 차이] -.
[참고사항] 임대미상임.
[건물구조] 일련번호(가) : 벽돌조 및 부록조 스레트지붕 2층 건으로서, 외벽 : 벽돌 쌓기 등 마감임.
내벽 : 미상임.
창호 : 알루미늄샷시 창호임.
[이용상태] 일련번호(가)는 주택으로 이용 중인 것으로 탐문조사 되었음.
[설비내역] 위생설비 및 급,배수시설과 도시가스에 의한 난방설비가 되어 있음.
[부합물/종물] -.
[공부와의 차이] -.
[참고사항] 임대미상임.

임차인 현황 (배당요구종기일 : 2024/01/16)

점유자	점유부분	전입일자	보증금/차임
현OO	1층일부	2007.04.24
이OO	1층일부	2007.04.24	[보]6,000,000
김OO	2층전부	2004.11.09
매각물건명세 비고		공고된 내용이 있으니 매각물건명세서를 참고하시길 바랍니다.

토지 등기부현황

등기/확정일	권리	채권금액
	소유권
2010년2월10일	근저당권	19,500,000원
2023년10월19일	강제경매

건물 등기부현황

등기/확정일	권리	채권금액
	소유권
2010년2월10일	근저당권	19,500,000원
2023년10월19일	강제경매

인근지역 낙찰통계

통계기간	평균감정가	평균낙찰가	낙찰가율	유찰횟수
3개월	274,223,480원원	182,834,667원원	63%	1.7회회
6개월	316,244,915원원	189,762,333원원	56%	2회회
12개월	252,611,636원원	152,255,553원원	54%	2.2회회

단독주택 낙찰 전략 요약 ♣ 미추홀구 단독주택 경매 전문가가 설명드려요 (건물 21.3평, 토지 25.3평)

법원 물건자료 요약

소멸되지 않는 등기부권리

설정된 것으로 보는 지상권

법원자료 특이사항

[주요 문건 접수 내역]

[매각물건명세서 비고란]
특별매각조건, 매수보증금은 최저매각가격의 20%임 일괄매각 선희인테리어 대표 이선희가 2025.01.17. 유치권신고(공사대금 35,000,000원)를 하였으나 그 성립여부는 불분명함

[부동산 현황조사서 비고란]
- 본건 부동산은 아파트, 다세대주택, 단독주택 등이 밀집한 지역에 위치해 있고, 인근에 인천미추홀구청이 있음. - 본건 부동산은 2층 스레트지붕의 주택으로 1층 일부는 소유자가, 1층 좌측 일부는 임차인 이병상이, 2층 전체는 임차인 김낙호가 거주하고 있으며 대문 안으로 들어가 우측에는 화장실과 앞마당이 있으며 앞마당에는 정원수는 식재되어 있지 않고 화분에 농작물로 추정되는 식물이 식재되어 있음(사진 참조)

김성훈대표 핵심 분석
☎ 010-2371-3237

이 부동산의 입찰법원은 인천지방법원(☎ 032-860-1611)입니다.
입찰시작 시각은 10:00이며 입찰마감 시각은 11:20 입니다.
이 법원에는 신한은행이 입점하고 있습니다. 입찰보증금 입,출금시 이용해 보시기 바랍니다.

매각물건명세 비고난에 기재된 내용입니다.
현화생:주민등록등본 상 임차인 이병상과 동일세대 동거인임

낙찰 후에 등기부상 소멸되지 않는 권리는 없습니다.
대략적인 검토의견이므로 입찰전에 전문가의 조언을 참고해 보시길 권해드립니다.
특히 어떤 이유로 4회 유찰되었는지 조사해 보는 것이 필요해 보입니다.

다수의 임차인이 조사, 신고되어 있습니다.
매각물건명세서 및 현황조사서에 3명의 임차인이 나타나 있습니다. 임차인이 많은 경우 명도에 어려움이 있으니 전문가와 협의하여 진행하시길 권해 드립니다.

유치권신고가 있는 물건입니다
유치권이란 타인의 부동산을 점유하고 있는 자가 그 부동산에 관하여 생긴 (공사대금)채권이 있는 경우 그 채권을 변제받을 때까지 부동산의 인도를 거절하고 유치할 수 있는 권리입니다. 진정한 유치권은 낙찰로 말소되지 않고 낙찰자가 그 부담을 인수합니다. 그런데, 유치권은 견련성, 피담보채권, 변제기, 점유 등 그 성립 및 존속요건이 매우 엄격하여 실제 유치권이 성립하는 경우는 극히 드뭅니다.

취하 또는 취소될 가능성 있습니다.
이 물건의 감정가격은 204,690,000원입니다. 경매를 신청한 채권자가 배당 받아야 할 금액은 18,353,231원으로 감정가격 대비 상당히 적은 금액입니다. 이런 경우, 채무가가 변제하여 경매를 취하시키거나 경매신청채권자가 배당받을 금원이 없게되어 이른 바 "무잉여에 의한 취소"가 될 가능성이 있습니다.

감정 시점이 오래되어 가격변동이 있을 수 있습니다.
이 물건은 2023년 10월 19일에 경매가 개시되었는데 지금 시점으로 약 622일이 이 경과되었습니다.
감정가격은 622일 전 시점에서 평가한 가격이므로 그 사이 가격변동이 있을 수 있습니다. 특히 가격 변동이 심한 아파트는 유의하셔야 합니다. 감정가격을 너무 믿지 마시고 현재 실매물 가격과 실거래가를 확인하시기 바랍니다. 간혹 감정가격보다 높게 낙찰되는 경우가 있는데 대부분 이런 이유입니다.

이 경매물건의 최선순위 설정일자(말소기준권리) : 2010.02.10. 근저당권 설정

※ 물건 키워드 : . 제2종일반주거지역. 버스정류장. 차량접근이 가능. 도시가스.

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에이스옥션 : http://aceauction.kr/auction/content_view.php?idx=1359654

사건번호 : 2023타경539366 (인천지방법원)

사건번호를 말씀해 주시면 빠른 상담이 가능합니다.

인근지역 진행 경매물건

사진	입찰일	사건번호	소재지	감정가 최저가	진행상태 (유찰횟수)
	2025-07-22	2024타경546033	[주택] 미추홀구 주안동 32-26 건물: 47.40평 토지(대지권): 30.99평	250,757,120원 175,530,000원	유찰 (1회)
	2025-07-17	2024타경8876	[주택] 미추홀구 주안동 307-33 건물: 18.91평 토지(대지권): 33.91평	294,246,000원 205,972,000원	유찰 (1회)
	2025-07-16	2024타경538001	[주택] 미추홀구 숭의동 74-9 건물: 79.90평 토지(대지권): 47.49평	408,644,660원 286,051,000원	유찰 (1회)
	2025-07-08	2024타경500211	[주택] 미추홀구 재넘이길19번길 7 건물: 18.62평 토지(대지권): 29.04평	253,067,780원 124,003,000원	재진행 (2회)