계양구 경매추천 | 하이네스빌 경매 해설해 볼께요. (2026.05.14 다세대(빌라) 경매)

인천시 계양구 효성동 154-3에 있는 하이네스빌 경매 - 건물 39.2㎡(11.9평), 토지 21.3㎡(6.4평)

"Green 계양 실현(녹색성장) - 인천광역시 계양구"

출처 : 여의주 경매연구원 https://cafe.naver.com/auctioning01

소 재 지	인천광역시 계양구 안남로519번길 12-3, 2동 4층401호 (효성동,하이네스빌)
물건용도	다세대(빌라)
토지면적	21.28㎡(6.44평)
건물면적	39.22㎡(11.86평)
사건번호	2023타경526865
감정평가액	92,000,000원
최저입찰가	(100%) 92,000,000원
입 찰 일	2026.05.14(목) 10:00

감정평가서 요약

구분	주소	구조/용도/대지권	면적/비고
대지권	안남로519번길 12-3	231.0 분의 21.279	21.279㎡ (6.44평)
건물	안남로519번길 12-3	4 철근콘크리트구조	39.22㎡ (11.86평)

[위치/주위환경] 본건은 인천광역시 계양구 효성동 소재 "명현초등학교" 남서측 인근에 위치하고부근은 다세대주택,연립주택,근린생활시설 등이 소재하고 있는 지역임.
[교통상황] 본건까지 제반차량의 진출입이 용이하고 인근에 버스정류장이 소재하고 있어제반교통사정은 보통시 됨.
[건물구조] 2002년 3월 5일 사용승인을 받은 철근콘크리트조 슬라브지붕 5층건중 제4층 제401호로외벽:드라이비트마감등내벽:벽지 및 일부타일마감등창호:샤시창호등 [이용상태] 다세대주택으로 이용되고 있음.
[설비내역] 위생설비,상하수도설비,난방설비되어있음.
[토지형상/이용상태] 1필지 부정형의 토지로 다세대주택의 건부지로 이용되고 있음.
[도로상태] 북동측과 남측으로 포장도로와 접하고 있음.
[토지이용계획] 제2종일반주거지역(2015-04-20),가축사육제한구역(전부제한지역)＜가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률＞,도시재생 활성화 계획이 수립된 도시재생 활성화 지역(2022-02-24)
＜도시재생 활성화 및 지원에 관한 특별법＞,과밀억제권역＜수도권정비계획법＞.
[공부와의 차이] 본건 건물의 집합건축물대장의 도면상 401호,403호의 위치와 현황 출입문표기상401호,403호의 위치가 뒤바뀌어 있는 바(건물개황도 참조), 본 평가에서는 공부상의위치를 기준으로 평가하였으며 공부상 401호(39.22㎡)의 전유면적과 403호(39.82㎡)
의 전유면적이 유사한 바 감정평가액은 동일하오니 경매진행시 참고하시기 바랍니다 [참고사항] 가.본건 현장방문하였으나 거주인 등 이해관계인의 부재관계로 내부구조 등은 공부 및 인근 유사물건의 평가사례 등을 참고하여 일반적인 사양을 기준으로 평가하였으며 임대여부는 파악하지 못하였는 바 경매진행시 참고바랍니다.
나.본건은 등기사항전부증명서상 아래와 같이 임차권등기명령이 등재되어있음.
2022카임91 임차보증금: 98,000,000원 범 위: 4층 401호 39.22㎡ 전부 임대차계약일자: 2020.02.03 주민등록일자: 2020.02.24 점유개시일자: 2020.02.24 확정일자: 2020.02.24 임차권자: 염윤성(850507-*******),인천 계양구 안남로519번길 12-3, 2동 401호

임차인 현황 (배당요구종기일 : 2023/10/13)

점유자	점유부분	전입일자	보증금/차임
염OO	전 부39.22㎥[공부상401호(현황상403호)]	2020.02.24.	[보]98,000,000
주OO	전 부39.22㎥[공부상401호(현황상403호39.82㎥ )]	2020.2.24.	[보]98,000,000
매각물건명세 비고		공고된 내용이 있으니 매각물건명세서를 참고하시길 바랍니다.

건물 등기부현황

등기/확정일	권리	채권금액
	소유권
2020년8월4일	압류
2021년1월6일	압류
2022년3월30일	임차권설정	98,000,000원
2022년4월26일	압류
2023년7월7일	압류
2023년7월21일	강제경매
2024년5월13일	압류

인근지역 낙찰통계

통계기간	평균감정가	평균낙찰가	낙찰가율	유찰횟수
3개월	34,000,000원원	16,660,000원원	49%	2회회
6개월	155,200,000원원	70,693,194원원	45%	3.2회회
12개월	124,133,333원원	66,202,797원원	55%	2.5회회

계양구 경매추천 | 하이네스빌 경매 해설해 볼께요. (2026.05.14 다세대(빌라) 경매)

법원 물건자료 요약

소멸되지 않는 등기부권리

을구 순위 5번 주택임차권등기[다만, 주택도시보증공사(양도인: 염윤성)의 말소동의 확약서가 제출됨]

설정된 것으로 보는 지상권

법원자료 특이사항

[주요 문건 접수 내역]

[매각물건명세서 비고란]
1. 본건 건물의 집합건축물대장의 도면상 401호, 403호의 위치와 현황 출입문표기상 401호, 403호의 위치가 뒤바뀌어 있는 바 (건물개황도 참조), 본 평가에서는 공부상의 위치를 기준으로 평가하였으며 공부상 401호(39.22㎡)의 전유면적과 403호 (39.82㎡)의 전유면적이 유사한 바 감정평가액은 동일함 2. 계양구청 사실조회 회신에 의하면 상기 건축물의 집합건축물대장은 사용승인시 제출된 현황도와 현재 건출물대장의 현황도 가 일치하여 오류가 있다고 볼 수 없으나 다만 현장 확인한 바 전유부분 출입구 호수 표시가 건축물 현황과 다르게 부착되 어 있음을 확인할 수 있다는 회신내용 있으며, 집합건축물대장(전유부분)의 건축물 현황도와 실제 점유 현황을 일치시키려 는 경우 서로 바뀐 당사자가 건축물표시변경 신청을 함께 신청해야 함(2024. 4.19.자 사실조회 회신 참조)

[부동산 현황조사서 비고란]
- 본건 현황재조사명령에 따라 하이네스빌 2동 403호 거주자 선형

김성훈대표 핵심 분석
☎ 010-2371-3237

이 부동산의 입찰법원은 인천지방법원(☎ 032-860-1602)입니다.
입찰일은 2026.05.14입니다. 입찰시작 시각은 10:20이며 입찰마감 시각은 11:20 입니다.
이 법원에는 KB국민은행이 입점하고 있습니다. 입찰보증금 입,출금시 이용해 보시기 바랍니다.

매각물건명세 비고난에 기재된 내용입니다.
염윤성: 주택임차권등기권자로서 주택임차권등기일은 2022.03.30.임 주택도시보증공사 (임차인:염윤성):신청채권자와 같음 주택도시보증공사(임차인 염윤성의 임차보증금반환채권 양수인으로서, 보증금 전액을 배당받지 못하더라도 잔존 임차보증금반환채권을 포기하고 주택임차권등기 말소에 동의한다는 취지의 확약서 를 제출함

낙찰 후에 등기부상 소멸되지 않는 권리는 없습니다.
대략적인 검토의견이므로 입찰전에 전문가의 조언을 참고해 보시길 권해드립니다.

선순위 임차권등기가 되어 있습니다.
대항력이 있는 선순위 임차권등기 권리자가 배당을 전액 받지 못할 경우 낙찰자가 잔여 보증금을 인수해야하는 경우가 있습니다.

감정 시점이 오래되어 가격변동이 있을 수 있습니다.
이 물건은 2023년 7월 21일에 경매가 개시되었는데 지금 시점으로 약 1028일이 이 경과되었습니다.
감정가격은 1028일 전 시점에서 평가한 가격이므로 그 사이 가격변동이 있을 수 있습니다. 특히 가격 변동이 심한 아파트는 유의하셔야 합니다. 감정가격을 너무 믿지 마시고 현재 실매물 가격과 실거래가를 확인하시기 바랍니다. 간혹 감정가격보다 높게 낙찰되는 경우가 있는데 대부분 이런 이유입니다.

이 경매물건의 최선순위 설정일자(말소기준권리) : 2020.08.04.압류 설정

※ 물건 키워드 : . 제2종일반주거지역. 버스정류장. 철근콘크리트조.

출처 : 여의주 경매연구원 https://cafe.naver.com/auctioning01

사건번호 : 2023타경526865 (인천지방법원)

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