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남해군 논경매 ★ 낙찰 전략은? (면적 601.7평)

6회 유찰로 최저입찰가가 크게 떨어진 경남 남해군 이동면의 논 경매건입니다.

에이스옥션 : http://aceauction.kr/auction/content_view.php?idx=1344649

소 재 지	경상남도 남해군 이동면 다정리 652
물건용도	논
토지면적	1,989.00㎡(601.67평)
건물면적
사건번호	2023타경6030
감정평가액	109,795,000원
최저입찰가	(26%) 28,782,000원
입 찰 일	2025.06.02(월) 10:00

감정평가서 요약

구분	주소	구조/용도/대지권	면적/비고
토지	다정리 652	답	1989㎡ (601.67평)
제시외건물	다정리 652	제시외 수목①	포함

[위치/주위환경] 본건은 경상남도 남해군 이동면 다정리 소재 "다천마을회관" 남동측 인근에 위치하는 토지로서, 주변은 농경지, 주택, 축사, 업무시설, 임야 등이 혼재하는 곳이며 제반 주위환경은 보통인 편임.
[교통상황] 본건까지 차량출입이 가능하며, 인근에 간선도로 및 농어촌버스 정류장이 소재하는 등 제반 교통상황은 보통인 편임.
[이용상태] 본건 기호(1) 토지는 사다리형 평지로서, "전" 및 일부 "야적장"으로 이용중임.
[도로상태] 본건 기호(1) 토지 북서측으로 폭 약 5m 내외의 시멘트 포장도로가 접함.
[토지이용계획] 농림지역, 가축사육제한구역(닭 오리 메추리 개 돼지 제한)＜가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률＞, 농업진흥구역＜농지법＞임.
[제시외 물건] 감정평가액의 산출근거 및 결정의견 참조.
[공부와의 차이] 본건 기호(1) 토지는 공부상 지목이 "답"이나 현황 "전" 및 일부 "야적장"으로 이용중임.
[참고사항] 1) 임대관계: 미상임.
2) 기타: 감정평가액의 산출근거 및 결정의견 참조.

임차인 현황 (배당요구종기일 : 2024/02/05)

점유자	점유부분	전입일자	보증금/차임
조사된 임차내역이 없습니다.

토지 등기부현황

등기/확정일	권리	채권금액
	약정/금지사항/환매특약
	소유권
2020년8월26일	근저당권	46,800,000원
2023년2월16일	가압류	30,000,000원
2023년5월12일	가압류	19,000,000원
2023년5월18일	가압류	23,950,000원
2023년11월15일	임의경매
2023년11월23일	가압류	10,000,000원

인근지역 낙찰통계

통계기간	평균감정가	평균낙찰가	낙찰가율	유찰횟수
3개월	77,387,377원원	33,422,000원원	37%	5.8회회
6개월	102,922,343원원	39,394,609원원	35%	6회회
12개월	125,093,648원원	60,596,974원원	42%	5.2회회

남해군 논경매 ★ 낙찰 전략은? (면적 601.7평)

법원 물건자료 요약

소멸되지 않는 등기부권리

설정된 것으로 보는 지상권

법원자료 특이사항

[주요 문건 접수 내역]

[매각물건명세서 비고란]
-농지가 아니라는 사실을 증명하거나 농지취득자격증명을 요함(미제출시 보증금 몰수함) -현황'전'및 일부'야적장'으로 이용중. -제시외 수목[감정서상①] 매각 포함. -제시외 구축물(비닐하우스)2동 매각 제외함.

김성훈대표 핵심 분석
☎ 010-2371-3237

이 부동산의 입찰법원은 창원지방법원 진주지원()입니다.
입찰시작 시각은 10:00이며 입찰마감 시각은 11:30 입니다.
이 법원에는 농협은행이 입점하고 있습니다. 입찰보증금 입,출금시 이용해 보시기 바랍니다.

낙찰 후에 등기부상 소멸되지 않는 권리는 없습니다.
대략적인 검토의견이므로 입찰전에 전문가의 조언을 참고해 보시길 권해드립니다.
특히 어떤 이유로 6회 유찰되었는지 조사해 보는 것이 필요해 보입니다.

농지취득자격증명원 제출을 조건으로 하는 물건입니다.
전, 답, 과수원 등 농지는 낙찰일로부터 7일 이내에 농지취득자격증명을 해당관청에서 발급받아 경매법원에 제출하여야 합니다. 미제출시에는 낙찰이 불허가되고 입찰보증금이 몰수될 수 있습니다. 해당 농지가 불법전용 또는 형질변경이 된 경우 원칙적으로 농지취득자격증명을 발급받을 수 없으나 사후 조건부로 발급받을 수도 있습니다. 농업인이 아니어도 되고 먼 거리에 거주하는 타지인도 발급이 가능합니다.

입찰(매각)외 물건이 포함되어 있습니다.
입찰(매각)에서 제외되는 물건이 있다는 의미입니다. 타인이 설치한 건물 또는 이동이 용이한 컨테이너, 기계기구 등을 말합니다. 경험에 의하면 법적문제로 확대되는 경우는 별로 없고 대체로 사소한 것들입니다.

제시외 물건이 포함되어 있습니다.
‘제시외 물건’은 해당 공부상에는 존재하지 않지만, 현장에 존재가 확인되는 여러 형태의 건물, 기계기구 등을 말합니다. 이들 대부분은 무허가, 무신고이거나 사용승인을 받지 않은 것입니다. ‘제시외 물건’이 경매대상에 포함되어 있다면 낙찰자의 소유권 취득에는 아무런 문제가 없습니다.

감정 시점이 오래되어 가격변동이 있을 수 있습니다.
이 물건은 2023년 11월 15일에 경매가 개시되었는데 지금 시점으로 약 605일이 이 경과되었습니다.
감정가격은 605일 전 시점에서 평가한 가격이므로 그 사이 가격변동이 있을 수 있습니다. 특히 가격 변동이 심한 아파트는 유의하셔야 합니다. 감정가격을 너무 믿지 마시고 현재 실매물 가격과 실거래가를 확인하시기 바랍니다. 간혹 감정가격보다 높게 낙찰되는 경우가 있는데 대부분 이런 이유입니다.

※ 물건 키워드 : . 간선도로.

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에이스옥션 : http://aceauction.kr/auction/content_view.php?idx=1344649

사건번호 : 2023타경6030 (창원지방법원 진주지원)

사건번호를 말씀해 주시면 빠른 상담이 가능합니다.

인근지역 진행 경매물건

사진	입찰일	사건번호	소재지	감정가 최저가	진행상태 (유찰횟수)
	2025-07-21	2024타경36441	[답] 남해군 창선면 옥천리 1088 [분묘기지권,농지취득자격증명] 토지(대지권): 3,335.97평	72,983,600원 72,983,600원	신건 (0회)
	2025-07-14	2024타경40143	[답] 남해군 남면 당항리 624-18 [농지취득자격증명] 토지(대지권): 151.86평	22,188,400원 22,188,400원	신건 (0회)
	2025-07-14	2024타경40037	[답] 남해군 이동면 초음리 1564 [농지취득자격증명] 토지(대지권): 78.65평	16,640,000원 16,640,000원	신건 (0회)
	2025-07-14	2024타경5683	[답] 남해군 설천면 금음리 1696 [농지취득자격증명] 토지(대지권): 540.60평	55,400,100원 55,400,100원	신건 (0회)
	2025-07-14	2024타경5683	[답] 남해군 설천면 금음리 867 [농지취득자격증명] 토지(대지권): 86.82평	25,488,000원 25,488,000원	신건 (0회)
	2025-08-11	2024타경35714	[답] 남해군 고현면 갈화리 9-3 [농지취득자격증명] 토지(대지권): 462.22평	278,096,000원 222,477,000원	유찰 (1회)
	2025-08-11	2024타경4253	[답] 남해군 삼동면 동천리 940 [농지취득자격증명] 토지(대지권): 1,553.94평	288,981,000원 231,185,000원	유찰 (1회)
	2025-08-04	2024타경38485	[답] 남해군 창선면 서대리 728-1 [법정지상권] 토지(대지권): 23.29평	12,127,500원 9,702,000원	유찰 (1회)
	2025-07-28	2024타경3502	[답] 남해군 미조면 송정리 산242 [농지취득자격증명] 토지(대지권): 972.54평	823,040,000원 658,432,000원	유찰 (1회)
	2025-07-21	2024타경4260	[답] 남해군 삼동면 동천리 1205 [농지취득자격증명] 토지(대지권): 932.91평	114,724,800원 91,780,000원	유찰 (1회)
	2025-07-14	2024타경6075	[답] 남해군 남면 석교리 718-3 [농지취득자격증명] 토지(대지권): 600.77평	89,370,000원 71,496,000원	유찰 (1회)
	2025-07-14	2023타경39481	[답] 남해군 고현면 갈화리 1406 [농지취득자격증명] 토지(대지권): 65.73평	26,727,900원 17,106,000원	유찰 (2회)
	2025-07-14	2023타경39481	[답] 남해군 고현면 갈화리 938 [농지취득자격증명] 토지(대지권): 215.08평	50,481,000원 32,308,000원	유찰 (2회)
	2025-08-11	2024타경1117	[답] 남해군 설천면 금음리 1370-1 [농지취득자격증명] 토지(대지권): 330.94평	38,962,000원 19,949,000원	유찰 (3회)
	2025-07-21	2024타경2950	[답] 남해군 상주면 상주리 1338 [농지취득자격증명] 토지(대지권): 271.04평	181,888,000원 93,126,000원	유찰 (3회)