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경남 창고 경매! (건물 1,078.4평, 토지 2,807.8평)

감정가 22억 6064만원, 3회 유찰된 경남 진주 이반성면 씨동의 최저입찰가는 11억 5745만원입니다.

여의주경매 카페 : https://cafe.naver.com/auctioning01

본 건은 경상남도 진주시 이반성면 하곡리 540-1 씨동 창고(으)로

소유자는 이고 채권자인 이 채권회수를 위해 부동산임의경매를 신청하여 경매가 진행중이며

경매개시 당시에 감정가는 2,260,643,870원이나 3회 유찰로 최저가는 1,157,450,000원으로 떨어져

2025.01.09(목) 10:00에 매각기일이 잡혀 있습니다

문의주시면 자세한 상담 드리겠습니다.

소 재 지	경상남도 진주시 이반성면 하곡로 150-21 (씨동)
물건용도	창고
토지면적	9,282.00㎡(2,807.81평)
건물면적	3,564.96㎡(1,078.40평)
사건번호	2024타경31408
감정평가액	2,260,643,870원
최저입찰가	(51%) 1,157,450,000원
입 찰 일	2025.01.09(목) 10:00

감정평가서 요약

구분	주소	구조/용도/대지권	면적/비고
토지	하곡리 540-1	전	4194㎡ (1,268.69평)
	하곡리 540-4	전	107㎡ (32.37평)
	하곡리 498-3	임야	53㎡ (16.03평)
	하곡리 499	전	126㎡ (38.12평)
	하곡리 540	창고용지	3219㎡ (973.75평)
	하곡리 498-4	임야	582㎡ (176.06평)
	하곡리 500	전	215㎡ (65.04평)
	하곡리 498-1	전	786㎡ (237.77평)
건물	하곡로 150-21	단층 식당	27㎡ (8.17평)
	하곡로 150-21	단층 숙소	126㎡ (38.12평)
	하곡로 150-21	단층 화장실	26㎡ (7.87평)
	하곡로 150-23	단층 동.식물관련시설	2437.95㎡ (737.48평)
	하곡로 150-21	1층 창고	197.01㎡ (59.60평)
제시외건물	하곡리 540-1	단층 작업장 등	364 ㎡(110.11평) 포함
	하곡리 540-1	단층 작업장 등	369 ㎡(111.62평) 포함
	하곡리 540-1	기계실	18 ㎡(5.45평) 포함
	하곡로 150-23	관정	포함

[위치/주위환경] 본건은 경상남도 진주시 이반성면 하곡리 소재 "이반성초등학교" 남동측 인근에 위치하는 토지로서, 주변은 주택, 축사, 창고, 농경지, 임야 등이 소재하는 곳이며 제반 주위환경은 보통인 편임.
[교통상황] 본건 및 본건 인근까지 차량 및 농기계의 접근이 가능하며, 제반 교통상황은 보통인 편임.
[이용상태] 본건 기호(1, 15) 토지는 부정형 평지로서, 동.식물관련시설 건부지로 이용중임.
본건 기호(5) 토지는 부정형 평지로서, 묵답으로 이용중임.
본건 기호(6) 토지는 부정형 평지로서, 인접지 부속토지로 이용중임.
본건 기호(7) 토지는 삼각형 평지로서, 인접지 부속토지로 이용중임.
본건 기호(8, 14) 토지는 부정형 완경사지로서, 묵전 및 일부 구거로 이용중임.
본건 기호(9, 18) 토지는 부정형 완경사지로서, 전으로 이용중임.
본건 기호(12) 토지는 부정형 평지로서, 사무실 및 숙소 등 건부지로 이용중임.
본건 기호(13) 토지는 사다리형 평지로서, 인접지 부속토지로 이용중임.
본건 기호(16) 토지는 부정형 완경사지로서, 묵전으로 이용중임.
본건 기호(10, 17) 토지는 부정형 완경사지로서, 묵답으로 이용중임.
[도로상태] 본건 기호(1, 5, 6, 7, 12, 13, 15, 18) 토지는 지적도상 맹지이나 인접 필지를 통해 진출입이 가능함.
본건 기호(8, 9, 10, 14, 16, 17) 토지는 지적도상 맹지임.
[토지이용계획] 본건 기호(1) 토지는 보전관리지역, 가축사육제한구역(모든축종 제한)＜가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률＞, 가축사육제한구역(젖소 닭 오리 메추리 돼지 개 제한)＜가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률＞임.
본건 기호(12) 토지는 보전관리지역, 가축사육제한구역(모든축종 제한)＜가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률＞, 소하천구역(2018-04-24)(하곡천)＜소하천정비법＞임.
본건 기호(5, 6, 9, 10, 16 - 18) 토지는 보전관리지역, 가축사육제한구역(닭 오리 메추리 돼지 개 제한)＜가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률＞임.
본건 기호(7) 토지는 보전관리지역, 가축사육제한구역(모든축종 제한)＜가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률＞, 준보전산지＜산지관리법＞임.
본건 기호(8, 14, 15) 토지는 보전관리지역, 가축사육제한구역(모든축종 제한)＜가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률＞임.
본건 기호(13) 토지는 보전관리지역, 가축사육제한구역(모든축종 제한)＜가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률＞, 가축사육제한구역(젖소 닭 오리 메추리 돼지 개 제한)＜가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률＞, 준보전산지＜산지관리법＞임.
[제시외 물건] 감정평가액의 산출근거 및 결정의견 참조.
[공부와의 차이] 본건 기호(1, 15) 토지는 공부상 지목이 "전"이나 현황 "동.식물관련시설 건부지로 이용중임.
본건 기호(5) 토지는 공부상 지목이 "답"이나 현황 "묵답"으로 이용중임.
본건 기호(6) 토지는 공부상 지목이 "전"이나 현황 인접지 "부속토지"로 이용중임.
본건 기호(7) 토지는 공부상 지목이 "임야"이나 현황 인접지 "부속토지"로 이용중임.
본건 기호(8, 14) 토지는 공부상 지목이 "전"이나 현황 "묵전" 및 일부 "구거"로 이용중임.
본건 기호(10, 17) 토지는 공부상 지목이 "답"이나 현황 "묵답"으로 이용중임.
본건 기호(12) 토지는 공부상 지목이 "창고용지"이나 현황 사무실 및 숙소 등 건부지로 이용중임.
본건 기호(13) 토지는 공부상 지목이 "임야"이나 현황 인접지 "부속토지"로 이용중임.
본건 기호(16) 토지는 공부상 지목이 "전"이나 현황 "묵전"으로 이용중임.
본건 기호(18) 토지는 공부상 지목이 "답"이나 현황 "전"으로 이용중임.
[참고사항] 1) 임대관계: 미상임.
2) 기타: 감정평가액의 산출근거 및 결정의견 참조.
[건물구조] 본건 기호(2) 건물은 경량철골구조 판넬지붕 단층 건으로서,(사용승인일: 2013.12.23)
외벽 및 내벽: 컨테이너박스 구조 등.
창호: 새시창호 등 마감임.
본건 기호(3).가 건물은 경량철골구조 판넬지붕 단층 건으로서,(사용승인일: 2013.12.23)
외벽: 판넬 마감 등.
내벽: 벽지 붙임 등.
창호: 새시창호 등 마감임.
본건 기호(3).나 건물은 경량철골구조 판넬지붕 단층 건으로서,(사용승인일: 2013.12.23)
외벽: 판넬 마감 등.
내벽: 타일 붙임 등.
창호: 새시창호 등 마감임.
본건 기호(4) 건물은 일반철골구조 판넬지붕 단층 건으로서,(사용승인일: 2013.01.17)
외벽 및 내벽: 판넬 등 마감임.
본건 기호(11) 건물은 경량철골구조 기타지붕 1층 건으로서,(사용승인일: 2021.06.24)
외벽: 사이딩판넬 마감 등.
내벽: 벽지붙임, 타일 붙임 등.
창호: 새시창호 등 마감임.
[이용상태] 본건 기호(2) 건물은 현황 식당으로 이용중임.
본건 기호(3).가 건물은 현황 숙소로 이용중임.
본건 기호(3).나 건물은 부속건물로서 현황 화장실로 이용중임.
본건 기호(4) 건물은 동.식물관련시설로 이용중임.
본건 기호(11) 건물은 현황 사무실 등으로 이용중임.
[설비내역] 동.식물관련시설 관련설비, 위생설비, 급배수설비, 소방관련설비 등이 되어 있음.
[부합물/종물] 감정평가액의 산출근거 및 결정의견 참조.
[공부와의 차이] 본건 기호(2) 건물은 공부상 창고시설이나 현황 식당으로 이용중임.
본건 기호(3).가 건물은 공부상 창고시설이나 현황 숙소로 이용중임.
본건 기호(3).나 건물은 공부상 부속건물로서 창고시설이나 현황 화장실로 이용중임.
본건 기호(11) 건물은 공부상 창고시설이나 현황 사무실 등으로 이용중임.
[참고사항] 1) 임대관계: 미상임.
2) 기타: 감정평가액의 산출근거 및 결정의견 참조.

임차인 현황 (배당요구종기일 : 2024/05/07)

점유자	점유부분	전입일자	보증금/차임
농OO		2022.05.03
농OO		2022.09.21	[보]1,000,000 [월]100,000

건물 등기부현황

등기/확정일	권리	채권금액
	소유권
2019년10월17일	근저당권	1,440,000,000원
2020년11월24일	근저당권	187,000,000원
2021년9월23일	근저당권	60,000,000원
2023년2월22일	가압류	73,464,545원
2023년3월20일	가압류	52,541,147원
2023년3월20일	가압류	305,871,809원
2023년5월26일	가압류	5,496,000원
2023년6월1일	가압류	8,741,486원
2023년6월7일	가압류	110,858,745원
2023년8월11일	가압류	225,890,290원
2024년2월15일	가압류	500,000,000원
2024년2월21일	임의경매

인근지역 낙찰통계

통계기간	평균감정가	평균낙찰가	낙찰가율	유찰횟수
3개월	1,023,012,806원원	548,880,111원원	55%	3회회
6개월	919,917,985원원	460,577,357원원	50%	3.6회회
12개월	831,731,563원원	466,976,227원원	54%	3.4회회

경남 창고 경매! (건물 1,078.4평, 토지 2,807.8평)

법원 물건자료 요약

소멸되지 않는 등기부권리

설정된 것으로 보는 지상권

법원자료 특이사항

[주요 문건 접수 내역]

[매각물건명세서 비고란]
-일괄매각. -제시외 건물[감정서상 ㄱ~ㅊ] 매각 포함. -제시외 관정[감정서상 a] 매각 포함. -목록 1,6,8,14,15는 농지가 아니라는 사실증명이나 농지취득자격증명원 제출 요함(미제출시 보증금 몰수). -현황조사보고서에 의하면 물건번호 2,3,4 지번의 상가건물임대차 현황서상에 기재된 농업회사법인 주식회사 듀엘팜과 농업회 사법인 듀엘 주식회사는 임대차관계 및 점유부분이 없다고 보고됨. -목록 1,6,7,12,13,은 지적도상 맹지임.

[부동산 현황조사서 비고란]
물건번호2,3,4에 해당하는 지번의 상가건물임대차현황서 상 농업회사법인 주식회사 듀엘팜과 농업회사법인 듀엘 주식회사가 기재되어 있으나 해당 물건에 임대차관계 없으며 점유부분도 없다 채무자 대표 김영찬 진술함.

김성훈대표 핵심 분석
☎ 010-2371-3237

이 부동산은 경매 진행상태는 변경입니다.
변경의 의미는 입찰기일이 지정되었다가 그 입찰기일이 연기되었다는 것입니다. 일반적으로 변경은 경매채권자에 의해 이루어 지는데 1번 변경시 2개월을 초과할 수 없으며 2회로 제한되어 있습니다.

이 부동산의 입찰법원은 창원지방법원 진주지원(☎ 055-760-3356)입니다.
입찰일은 2025.01.09입니다. 입찰시작 시각은 10:00이며 입찰마감 시각은 11:30 입니다.
이 법원에는 농협은행이 입점하고 있습니다. 입찰보증금 입,출금시 이용해 보시기 바랍니다.

낙찰 후에 등기부상 소멸되지 않는 권리는 없습니다.
대략적인 검토의견이므로 입찰전에 전문가의 조언을 참고해 보시길 권해드립니다.

농지취득자격증명원 제출을 조건으로 하는 물건입니다.
전, 답, 과수원 등 농지는 낙찰일로부터 7일 이내에 농지취득자격증명을 해당관청에서 발급받아 경매법원에 제출하여야 합니다. 미제출시에는 낙찰이 불허가되고 입찰보증금이 몰수될 수 있습니다. 해당 농지가 불법전용 또는 형질변경이 된 경우 원칙적으로 농지취득자격증명을 발급받을 수 없으나 사후 조건부로 발급받을 수도 있습니다. 농업인이 아니어도 되고 먼 거리에 거주하는 타지인도 발급이 가능합니다.

공장저당법에 의해 기계기구가 포함되어 있습니다.
이 부동산에는 공장저당법에 의해 기계기구가 포함되어 있습니다. 낙찰자는 토지, 건물 뿐만 아니라 기계기구 소유권도 갖게 됩니다. 기계기구는 낙찰 후 바로 매각하여 현금화가 용이하고 취등록세도 감면받게 되어 일석이조의 효과를 얻을 수 있습니다.

제시외 물건이 포함되어 있습니다.
‘제시외 물건’은 해당 공부상에는 존재하지 않지만, 현장에 존재가 확인되는 여러 형태의 건물, 기계기구 등을 말합니다. 이들 대부분은 무허가, 무신고이거나 사용승인을 받지 않은 것입니다. ‘제시외 물건’이 경매대상에 포함되어 있다면 낙찰자의 소유권 취득에는 아무런 문제가 없습니다.

중복경매 사건입니다.
경매 신청자의 청구금액, 즉 그 경매신청 채권자가 배당 받아야 할 금액(119,475,298원)이 감정가격 대비 적은 금액인 경우에는, 일반적으로 경매가 취하되거나 취소 될 가능성이 있습니다. 그런데 이 경매는 다른 경매신청(중복 2025타경30112,)이 들어 와서 경매가 중복되어 진행되므로 취하, 취소없이 진행될 여지가 많습니다.

감정 시점이 오래되어 가격변동이 있을 수 있습니다.
이 물건은 2024년 2월 21일에 경매가 개시되었는데 지금 시점으로 약 503일이 이 경과되었습니다.
감정가격은 503일 전 시점에서 평가한 가격이므로 그 사이 가격변동이 있을 수 있습니다. 특히 가격 변동이 심한 아파트는 유의하셔야 합니다. 감정가격을 너무 믿지 마시고 현재 실매물 가격과 실거래가를 확인하시기 바랍니다. 간혹 감정가격보다 높게 낙찰되는 경우가 있는데 대부분 이런 이유입니다.

이 경매물건의 최선순위 설정일자(말소기준권리) : - 목 록 [1,2,3,4,6,7,8,12,13,14,1 5]-2019.10.17. 근저당권 -목록[11]-2021.8 .30. 근저당권

※ 물건 키워드 : . 보전관리지역. 보전산지. 판넬지붕.

전체 컨설팅이 부담스러우신가요? 권리분석만 의뢰하셔도 괜찮습니다!
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여의주경매 카페 : https://cafe.naver.com/auctioning01

사건번호 : 2024타경31408 (창원지방법원 진주지원)

사건번호를 말씀해 주시면 빠른 상담이 가능합니다.

인근지역 진행 경매물건

사진	입찰일	사건번호	소재지	감정가 최저가	진행상태 (유찰횟수)
	2025-08-04	2024타경34452	[창고] 진주시 진성면 상촌리 496-2 [농지취득자격증명] 건물: 554.22평 토지(대지권): 1,393.92평	904,481,450원 723,585,000원	유찰 (1회)
	2025-08-04	2023타경35830	[창고] 진주시 집현면 장흥리 600-1 [농지취득자격증명] 건물: 450.00평 토지(대지권): 501.85평	790,478,000원 505,906,000원	유찰 (2회)
	2025-07-28	2023타경5846	[창고] 진주시 집현면 정수리 736-1 건물: 168.19평 토지(대지권): 310.37평	169,589,060원 44,457,000원	유찰 (6회)