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태안군 단독주택 경매물건 | 2023타경1765 낙찰 전략 요약

충남 태안군 안면읍에 있는 제1동 경매 - 건물 182.0㎡(55.1평), 토지 4,475.0㎡(1,353.7평)

여의주경매 카페 : https://cafe.naver.com/auctioning01

이번에 보시게 되는 경매물건은 충청남도 태안군 안면읍 중장리 304-7 제1동 단독주택입니다.

매각기일은 2025.06.17(화) 10:00이며, 입찰법원은 대전지방법원 서산지원입니다.

입찰서류 미비 또는 기재의 잘못이 있거나, 입찰보증금이 부족한 경우나,

대리인 응찰시 인감증명서를 첨부하지 않은 경우 등은 입찰이 무효가 될 수 있습니다.

입찰법원에서 작은 실수가 큰 결과를 초래할 수 있으므로 주의해야 합니다.

소 재 지	충청남도 태안군 안면읍 라암로 877-130 (제1동)
물건용도	단독주택
토지면적	4,475.00㎡(1,353.69평)
건물면적	182.00㎡(55.06평)
사건번호	2023타경1765
감정평가액	584,541,000원
최저입찰가	(49%) 286,425,000원
입 찰 일	2025.06.17(화) 10:00

감정평가서 요약

구분	주소	구조/용도/대지권	면적/비고
토지	중장리 304-7	대	300㎡ (90.75평)
	중장리 304-9	전	203㎡ (61.41평)
	중장리 304-14	전	9㎡ (2.72평)
	중장리 304-10	도로	58㎡ (17.55평)
	중장리 304-11	대	287㎡ (86.82평)
	중장리 304-12	도로	54㎡ (16.34평)
	중장리 304-13	전	2035㎡ (615.59평)
	중장리 304-15	전	262㎡ (79.26평)
	중장리 304-16	전	284㎡ (85.91평)
	중장리 304-17	전	95㎡ (28.74평)
	중장리 304-18	전	275㎡ (83.19평)
	중장리 304-19	전	284㎡ (85.91평)
	중장리 305	전	329㎡ (99.52평)
건물	라암로 877-130	단층 단독주택	91㎡ (27.53평)
건물	라암로 877-132	단층 단독주택	91㎡ (27.53평)
제시외건물	중장리 304-15	휴게실	8 ㎡(2.42평) 제외
제시외건물	중장리 305	관정	1 ㎡(0.30평) 제외

[위치/주위환경] 본건은 충청남도 태안군 안면읍 중장리 소재 "중장2리다목적회관" 북동측 인근에 위치하며, 주위환경은 단독주택, 농경지, 임야 등이 혼재하는 지역임.
[교통상황] 본건 및 본건 인근까지 제반 차량으로 접근이 가능하며, 인근에 노선버스정류장이 소재하는 등 제반 교통상황은 보통임.
[이용상태] 기호2), 6) : 인접지 대비 등고 평탄한 대체로 세장형의 토지로서, 현황 "주거용건부지"로 이용중임.
기호3), 4), 8)-13) : 인접지 대비 등고 평탄한 대체로 부정형의 토지로서,현황 "전"으로 이용중임.
기호14) : 인접지 대비 등고 평탄한 대체로 부정형의 토지로서, 현황 "주거용건부지"로 이용중임.
기호5), 7) : 인접지 대비 등고 평탄한 대체로 가장형의 토지로서, 현황 "도로"로 이용중임.
[도로상태] 기호2), 6) : 본건 동측으로 폭 약 4미터 내외의 기호5), 7)과 접해 있음.
기호3), 4), 8)-14) : 지적도상 맹지이나, 인접지르 통하여 접근이 가능함.
[토지이용계획] 기호2)-14) : 자연환경보전지역, 수산자원보호구역 가축사육제한구역(130m일부제한(소/말 사육불가))＜가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률＞, 가축사육제한구역(1500m일부제한(돼지/개/닭/오리/메추리 사육불가))＜가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률＞, 가축사육제한구역(300m일부제한(젖소/양/사슴 사육불가))＜가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률＞ [제시외 물건] 본건 기호14) 지상위 제시외 건물㉠이 소재하고 있음.
[공부와의 차이] 본건 기호14)의 공부상 지목은 "전"이나, 현황 "주거용건부지"로 이용중임.
[참고사항] -.
[건물구조] 기호1), 15) : 경량철골구조 경량철골구조(샌드위치판넬)위 징크지붕 건물로서,(사용승인일 : 2019.04.25.)
외 벽 : 치장벽돌쌓기 마감 등,창 호 : 샷시 창호 마감 등임.
[이용상태] 단독주택으로 이용중임.
[설비내역] 기본적인 위생설비, 급·배수설비, 난방설비 등이 되어 있음.
[부합물/종물] -.
[공부와의 차이] -.
[참고사항] -.

임차인 현황 (배당요구종기일 : 2023/07/07)

점유자	점유부분	전입일자	보증금/차임
윤OO	목록 14	2002.12.13
매각물건명세 비고		공고된 내용이 있으니 매각물건명세서를 참고하시길 바랍니다.

토지 등기부현황

등기/확정일	권리	채권금액
	소유권
2019년5월30일	근저당권	48,000,000원
2019년10월22일	근저당권	127,500,000원
2021년2월19일	압류
2021년5월3일	압류
2023년4월10일	임의경매
2024년5월14일	압류

건물 등기부현황

등기/확정일	권리	채권금액
	소유권
2019년5월30일	근저당권	48,000,000원
2019년10월22일	근저당권	127,500,000원
2021년3월12일	압류
2021년5월3일	압류
2023년4월10일	임의경매

인근지역 낙찰통계

통계기간	평균감정가	평균낙찰가	낙찰가율	유찰횟수
3개월	914,388,433원원	230,894,388원원	43%	3.6회회
6개월	1,178,248,458원원	329,841,722원원	40%	3.4회회
12개월	992,055,555원원	352,957,836원원	45%	3.1회회

태안군 단독주택 경매물건 | 2023타경1765 낙찰 전략 요약

법원 물건자료 요약

소멸되지 않는 등기부권리

해당사항없음

설정된 것으로 보는 지상권

목록 14지상 매각에서 제외되는 제시외 건물을 위하여 법정지상권 성립 여지 있음

법원자료 특이사항

[주요 문건 접수 내역]

[매각물건명세서 비고란]
- 일괄매각 - 목록 (3, 4, 8, 9, 10, 11, 12, 13) 농지취득자격증명 제출 요(미제출시 보증금 몰수) - 목록 9 지상 제시외 휴게실 매각에 포함 - 목록 14 지상 제시외 건물(단독주택) 매각에서 제외 - 목록 14지상 제시외 관정 매각에 포함 - 목록 14 최저매각가격은 매각에서 제외되는 건물로 인하여 제한받는 가격 - 목록 (1, 15)에 대하여 김계중으로부터 공사대금 113,000,000원의 유치권 신고가 있으나 그 성립 여부는 불분명함

[부동산 현황조사서 비고란]
○ 본건은 태안군 안면읍 중장리 소재 중장2리 다목적회관 북동쪽에 위치하고, 주위는 임야, 농경지, 주택, 갯벌 등이 혼재된 지대로 동쪽으로 바다가 조망되고, 용도지역은 자연환경보전지역, 수산자원보호구역에 속함 ○ 본건의 채무자 김순금의 아들 김계중(010-5193-6900) 참여하에 현황조사 시행함(자신이 실 소유자이고, 어머니 김순금이 집에 있으니 빨리하고 가라고 함) ○ 목록 1 - 본건은 [목록 2] 지상에 있는 경량철골구조 경량철골구조(샌드위치판넬) 위 징크지붕 단층 단독주택으로, 현재 용도대로 사용하고 있는 것으로 보임 - [제시 외] 베란다 1동을 설치하여 바닥에 나무 데크를 설치하고 그 내부에 식탁과 의자를 비치하였음 - 덧붙인 전입세대확인서와 같이 해당 주소에 전입세대주가 존재하지 아니함 ○ 목록 2 - 본건의 공부상 지목은 대지이고, 현재 위 지상에 [목록 1] 단층 단독주택이 있는 건부지와 그 부속 토지이고, 화단에 소나무 3그루 등이 있음 ○ 목록 3, 4, 8, 9 - 본건의 공부상 지목은 각각 전이고, 대부분(서쪽) 물리적 경계 없이 일단의 토지를 이루고 비닐을 피복하고 작물 지지 파이프를 세워놓은 것으로 보아 전으로 이용하는 것으로 보이고, 일부(북쪽 8, 9)은 파쇄석을 적치해 놓거나 깔아 놓아 주차장 등으로 사용하는 것으로 보임 ○ 목록 5, 7 - 본건의 공부상 지목은 도로이고, 현재 지상에 파쇄석이 깔려 있고 도로로 이용하고 있음 ○ 목록 6 - 본건의 공부상 지목은 대지이고, 현재 위 지상에 [목록 15] 단층 단독주택이 있는 건부지와 그 부속 토지이고, 화단에 소나무 2그루 등이 있음 ○ 목록 10, 12, 13 - 본건의 공부상 지목은 각각 전이지만, 현재 대부분 건축자재(샌드위치 판넬), 토석이 적치되어 있고, 일부는 전으로 이용하는 것으로 보이지만 정확한 경계 및 면적 등은 측량 등 별도의 확인이 필요함 ○ 목록 11 - 본건의 공부상 지목은 전이지만, 현재 파쇄석을 깔아 놓은 상태로 주차선이 있는 것으로 볼 때 주차장으로 이용하는 것으로 보임 ○ 목록 14 - 본건의 공부상 지목은 전이지만, 현재 일부는 주택의 건부지, 일부는 출입구 등 토지로 이용하였던 것으로 보임 - 본건 토지에 [제시 외] 주택 일부가 포함되어 있기는 하지만, 지붕은 있으나 나무 기둥에 포장이 처져 있고 도로명 주소도 발견하지 못하였음 - 본건 토지(305)는 인접 토지(305-1)와 묶여 하나의 도로명 주소(라암로 877-126)가 부여되어 있고, 일부가 위 주택의 건부지와 출입구 등으로 이용되고 있어 전입세대확인서를 발급받아 확인한바, 지번(305) 주소에는 전입세대주가 있었으나 말소되었고, 도로명 주소(라암로 877-126)에는 윤광○이 등록되어 있어, 위 김계중에게 문의한바, 필요 없는 사람이라며 더 이상 말을 하지 아니하여 공부상 전입세대주를 만나거나 명확히 확인하지 못하였으므로 벽에 안내문을 부착하였으므로 정확한 경계 및 그 점유 관계 등을 측량 등 별도의 확인이 필요함 ○ 목록 15 - 본건은 [목록 6] 지상에 있는 경량철골구조 경량철골구조(샌드위치판넬)위 징크지붕 단층 단독주택으로, 현재 용도대로 사용하고 있는 것으로 보임 - [제시 외] 베란다 1동을 설치하여 바닥에 나무 데크를 설치하고 그 내부에 식탁과 의자를 비치하였음 - 덧붙인 전입세대확인서와 같이 해당 주소에 전입세대주가 존재하지 아니함 ○ 도로명 주소(주택의 대지와 건물)가 없는 토지(전, 도로 등)는 명확히 확인하지 못하였으므로 정확한 경계 및 그 점유 관계 등은 측량 등 별도의 확인이 필요함

김성훈대표 핵심 분석
☎ 010-2371-3237

이 부동산은 경매 진행상태는 변경입니다.
변경의 의미는 입찰기일이 지정되었다가 그 입찰기일이 연기되었다는 것입니다. 일반적으로 변경은 경매채권자에 의해 이루어 지는데 1번 변경시 2개월을 초과할 수 없으며 2회로 제한되어 있습니다.

이 부동산의 입찰법원은 대전지방법원 서산지원(☎ 041-660-0691)입니다.
입찰일은 2025.06.17입니다. 입찰시작 시각은 10:00이며 입찰마감 시각은 11:30 입니다.
이 법원에는 KEB하나은행이 입점하고 있습니다. 입찰보증금 입,출금시 이용해 보시기 바랍니다.

매각물건명세 비고난에 기재된 내용입니다.
윤광섭:전입인, 임대차관계 불분명

낙찰 후에 등기부상 소멸되지 않는 권리는 없습니다.
대략적인 검토의견이므로 입찰전에 전문가의 조언을 참고해 보시길 권해드립니다.

유치권신고가 있는 물건입니다
유치권이란 타인의 부동산을 점유하고 있는 자가 그 부동산에 관하여 생긴 (공사대금)채권이 있는 경우 그 채권을 변제받을 때까지 부동산의 인도를 거절하고 유치할 수 있는 권리입니다. 진정한 유치권은 낙찰로 말소되지 않고 낙찰자가 그 부담을 인수합니다. 그런데, 유치권은 견련성, 피담보채권, 변제기, 점유 등 그 성립 및 존속요건이 매우 엄격하여 실제 유치권이 성립하는 경우는 극히 드뭅니다.

법정지상권이 성립할 여지가 있는 물건입니다
경매, 매매 등의 이유로 토지 소유자와 건물의 소유자가 달라지게 되는 경우 법률의 규정에 의하여 강행적으로 성립하는 지상권입니다. 법정지상권이 성립되지 않으면 토지 소유자는 건물철거 및 토지인도 , 그리고 지료를 청구할 수 있습니다. 법정지상권이 성립하는 물건은 저가 낙찰로 낙찰자에게 높은 투자수익을 가져다 주는 효자 아이템이 될 수 있습니다.

농지취득자격증명원 제출을 조건으로 하는 물건입니다.
전, 답, 과수원 등 농지는 낙찰일로부터 7일 이내에 농지취득자격증명을 해당관청에서 발급받아 경매법원에 제출하여야 합니다. 미제출시에는 낙찰이 불허가되고 입찰보증금이 몰수될 수 있습니다. 해당 농지가 불법전용 또는 형질변경이 된 경우 원칙적으로 농지취득자격증명을 발급받을 수 없으나 사후 조건부로 발급받을 수도 있습니다. 농업인이 아니어도 되고 먼 거리에 거주하는 타지인도 발급이 가능합니다.

제시외 물건이 포함되어 있습니다.
‘제시외 물건’은 해당 공부상에는 존재하지 않지만, 현장에 존재가 확인되는 여러 형태의 건물, 기계기구 등을 말합니다. 이들 대부분은 무허가, 무신고이거나 사용승인을 받지 않은 것입니다. ‘제시외 물건’이 경매대상에 포함되어 있다면 낙찰자의 소유권 취득에는 아무런 문제가 없습니다.

취하 또는 취소될 가능성 있습니다.
이 물건의 감정가격은 584,541,000원입니다. 경매를 신청한 채권자가 배당 받아야 할 금액은 93,048,219원으로 감정가격 대비 상당히 적은 금액입니다. 이런 경우, 채무가가 변제하여 경매를 취하시키거나 경매신청채권자가 배당받을 금원이 없게되어 이른 바 "무잉여에 의한 취소"가 될 가능성이 있습니다.

감정 시점이 오래되어 가격변동이 있을 수 있습니다.
이 물건은 2023년 4월 10일에 경매가 개시되었는데 지금 시점으로 약 814일이 이 경과되었습니다.
감정가격은 814일 전 시점에서 평가한 가격이므로 그 사이 가격변동이 있을 수 있습니다. 특히 가격 변동이 심한 아파트는 유의하셔야 합니다. 감정가격을 너무 믿지 마시고 현재 실매물 가격과 실거래가를 확인하시기 바랍니다. 간혹 감정가격보다 높게 낙찰되는 경우가 있는데 대부분 이런 이유입니다.

※ 물건 키워드 : . 버스정류장. 노선버스정류장.

전체 컨설팅이 부담스러우신가요? 권리분석만 의뢰하셔도 괜찮습니다!
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여의주경매 카페 : https://cafe.naver.com/auctioning01

사건번호 : 2023타경1765 (대전지방법원 서산지원)

사건번호를 말씀해 주시면 빠른 상담이 가능합니다.

인근지역 진행 경매물건

사진	입찰일	사건번호	소재지	감정가 최저가	진행상태 (유찰횟수)
	2025-07-01	2024타경55776	[주택] 태안군 고남면 누동리 1105-8 [농지취득자격증명] 건물: 76.30평 토지(대지권): 1,075.99평	550,595,000원 550,595,000원	신건 (0회)
	2025-06-25	2024타경57277	[주택] 태안군 태안읍 동문리 354-13 건물: 35.80평 토지(대지권): 78.35평	331,536,000원 331,536,000원	신건 (0회)
	2025-07-22	2024타경56175	[주택]충청남도 태안군 태안읍 동문리 664-6 건물: 21.49평 토지(대지권): 71.69평	127,236,190원 89,065,000원	유찰 (1회)
	2025-07-16	2024타경57031	[주택] 태안군 근흥면 정죽리 677-1 [농지취득자격증명] 건물: 99.76평 토지(대지권): 1,644.09평	589,999,280원 412,999,000원	유찰 (1회)
	2025-07-29	2024타경4709	[주택] 태안군 근흥면 정죽리 579 건물: 28.50평 토지(대지권): 99.83평	158,016,360원 77,427,000원	유찰 (2회)
	2025-07-08	2024타경55523	[주택] 태안군 남면 몽산리 128-1 [농지취득자격증명] 건물: 48.91평 토지(대지권): 332.45평	182,195,000원 89,276,000원	유찰 (2회)
	2025-07-29	2024타경1120	[주택] 태안군 안면읍 창기리 1303 [농지취득자격증명] 건물: 126.26평 토지(대지권): 163.65평	907,491,500원 311,269,000원	유찰 (3회)
	2025-07-09	2023타경3693	[주택]충청남도 태안군 안면읍 중장리 304 [유치권] 건물: 84.13평 토지(대지권): 185.65평	352,833,240원 121,021,000원	유찰 (3회)
	2025-07-16	2023타경58419	[주택] 태안군 근흥면 두야리 1265-3 [분묘기지권,농지취득자격증명] 건물: 7.58평 토지(대지권): 147.43평	36,458,560원 8,649,000원	재진행 (4회)
	2025-07-09	2023타경54370	[주택]충청남도 태안군 태안읍 남문리 399-12 건물: 23.84평 토지(대지권): 39.93평	65,398,000원 22,432,000원	재진행 (3회)