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2023타경3260 경매사건 분석 - 문산읍 주택 (건물 32.7평, 토지 5,661.3평)

창원지방법원 진주지원에서 진행되는 2023타경3260, 4회 유찰로 인해 낙찰 기회가 커진 물건입니다.

이번에 보시게 되는 경매물건은 경상남도 진주시 문산읍 삼곡리 주택입니다.

매각기일은 2025.06.02(월) 10:00이며, 입찰법원은 창원지방법원 진주지원입니다.

입찰서류 미비 또는 기재의 잘못이 있거나, 입찰보증금이 부족한 경우나,

대리인 응찰시 인감증명서를 첨부하지 않은 경우 등은 입찰이 무효가 될 수 있습니다.

입찰법원에서 작은 실수가 큰 결과를 초래할 수 있으므로 주의해야 합니다.

소 재 지	경상남도 진주시 문산읍 삼곡리 670-1
물건용도	주택
토지면적	18,715.00㎡(5,661.29평)
건물면적	108.20㎡(32.73평)
사건번호	2023타경3260
감정평가액	1,819,067,000원
최저입찰가	(41%) 745,090,000원
입 찰 일	2025.06.02(월) 10:00

여의주경매 김대표의 코멘트!!

이 부동산의 입찰법원은 창원지방법원 진주지원()입니다.
입찰일은 2025.06.02입니다. 입찰시작 시각은 10:00이며 입찰마감 시각은 11:30 입니다.
이 법원에는 농협은행이 입점하고 있습니다. 입찰보증금 입,출금시 이용해 보시기 바랍니다.

낙찰 후에 등기부상 소멸되지 않는 권리입니다.
안전한 물건입니다. 이는 대략적인 검토의견이므로 입찰전에 전문가의 조언을 참고해 보시길 권해드립니다.

분묘기지권이 성립할 가능성이 있는 물건입니다.
분묘기지권이란 타인의 토지 위에 분묘를 설치한 사람이 그 분묘를 위하여 토지를 사용할 수 있는 일종의 관습법적 지상권입니다. 분묘뿐만 아니라 봉제사에 필요한 일정 범위의 주위 토지까지도 분묘기지권이 미치며 분묘의 존속 동안은 지료지급 의무도 없습니다. 분묘기지권이 성립되지 않는 분묘의 경우 관련법령 절차에 따라 이장이 가능합니다.

제시외 물건이 포함되어 있습니다.
‘제시외 물건’은 해당 공부상에는 존재하지 않지만, 현장에 존재가 확인되는 여러 형태의 건물, 기계기구 등을 말합니다. 이들 대부분은 무허가, 무신고이거나 사용승인을 받지 않은 것입니다. ‘제시외 물건’이 경매대상에 포함되어 있다면 낙찰자의 소유권 취득에는 아무런 문제가 없습니다.

사건번호 : 2023타경3260 (창원지방법원 진주지원)

사건번호를 말씀해 주시면 빠른 상담이 가능합니다.

감정평가서 요약

구분	주소	구조/용도/대지권	면적/비고
토지	삼곡리 670-1	대	260㎡ (78.65평)
	삼곡리 산52-1	임야	14072㎡ (4,256.78평)
	삼곡리 산52-12	임야	2847㎡ (861.22평)
	삼곡리 산52-13	임야	1536㎡ (464.64평)
건물	월아산로1048번길 21-23	단층 주택	66.6㎡ (20.15평)
제시외건물	월아산로1048번길 21-23	창고 및 화장실	6.6 ㎡(2.00평) 포함
	월아산로1048번길 21-23	제시외수목	포함
	삼곡리 산52-1	관정	포함
	삼곡리 산52-13	창고	35 ㎡(10.59평) 포함

[위치/주위환경] 본건은 경상남도 진주시 문산읍 삼곡리 소재 `진주혜광학교" 북측 인근에 위치하며,주위는 학교, 문화 및 집회시설, 아파트, 일반주택, 농경지, 임야 등으로 형성되어 있음.
[교통상황] 지역내 일반적인 교통사정은 보통시됨.
[이용상태] 기호(1) 완경사지내 사다리형의 토지로서, 주택 건물부지로 이용중임. 기호(3) 완경사(일부 급경사) 부정형의 토지로서, 과수원 및 자연림 상태임.
기호(4) 급경사 부정형의 토지로서, 자연림 상태임.
기호(5) 완경사(일부 급경사) 부정형의 토지로서, 과수원 및 자연림 상태임.
[도로상태] 기호(1) 지적도상 맹지이나, 남동측 기호(5) 일부를 경유하여 약3미터폭 내외의 콘크리트 포장도로가 개설되어 있음.
기호(3,5) 지적도상 맹지이나, 남측으로 약3미터폭 내외의 콘크리트 포장도로가 개설되어 있으며, 기호(5)의 극히 일부는 현황`도로"로 추정됨. 기호(4) 지적도상 맹지임.
[토지이용계획] ■ 기호(1) 제2종일반주거지역, 가축사육제한구역(모든축종 제한)＜가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률＞, 상대보호구역(진주혜광학교)＜교육환경 보호에 관한 법률＞, 토지 거래계약에관한허가구역(2023-06-16).
■ 기호(3) 자연녹지지역, 제2종일반주거지역, 가축사육제한구역(모든축종 제한)＜가축 분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률＞, 상대보호구역(진주혜광학교)＜교육환경 보호에 관한 법률＞, 현상변경허가 대상구역＜문화재보호법＞, 준보전산지＜산지관리법＞, 토지 거래계약에관한허가구역(2023-06-16), 영농여건불리농지.
■ 기호(4) 자연녹지지역, 가축사육제한구역(모든축종 제한)＜가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률＞, 상대보호구역(진주혜광학교)＜교육환경 보호에 관한 법률＞, 현상변경허가 대상구역＜문화재보호법＞, 준보전산지＜산지관리법＞, 토지거래계약에관한허가구역(2023 -06-16).
■ 기호(5) 제2종일반주거지역, 가축사육제한구역(모든축종 제한)＜가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률＞, 상대보호구역(2019-01-28)(진주혜광학교)＜교육환경 보호에 관한 법률＞, 준보전산지＜산지관리법＞, 토지거래계약에관한허가구역(2023-06-16).
[제시외 물건] 기호(1)의 일부 지상에 제시외수목 기호(a), 기호(3) 일부 지상의 제시외관정 기호(b)
및 제시외수목 기호(c), 기호(5) 일부 지상의 제시외수목 기호(d)가 소재하여 별도로평가하였으니, 경매시 소유권 및 일괄경매 여부를 재확인하시기 바람.
기호(5)의 일부 지상에 제시외건물 기호(ㄴ)은 개략적을 실측하여 별도로 평가하였으니,경매시 소유권 및 일괄경매 여부를 재확인하시기 바람.
[공부와의 차이] 없 음.
[참고사항] 현장 실사시 소유자가 직접 이용중인 것으로 탐문조사되나, 상세한 내역은 미상임.
[건물구조] 기호(2) 시멘트 벽돌조 슬래브지붕 단층 건물로서, 외벽: 몰탈위페인팅이나, 현상은 도색이 필요한 상태이고.
내벽: 벽지 등이며, 수선을 요함.
바닥: 장판지이며, 수선을 요함.
창호: 새시창 등의 구조임.
[이용상태] 기호(2) 주택으로 이용중임.
[설비내역] 기호(2) 위생설비 및 난방설비가 되어 있음.
[부합물/종물] 별첨 `개황도"상 도시된 기호(ㄱ)과 같이 소재하며, 구조, 규모, 용도 등으로 판단할경우에 본건 토지의 사용수익에 별 다른 영향은 없을 것으로 사료되오니, 경매시 소유권 및 일괄경매 여부를 재확인하시기 바람.
[공부와의 차이] 없 음.
[참고사항] 현장실사시 소유자가 직접 이용중인 것으로 탐문조사되나, 상세한 내역은 미상임.

임차인 현황 (배당요구종기일 : 2023/09/11)

점유자	점유부분	전입일자	보증금/차임
조사된 임차내역이 없습니다.

토지 등기부현황

등기/확정일	권리	채권금액
	소유권
2021년1월27일	근저당권	1,140,000,000원
2021년1월27일	지상권
2022년7월11일	근저당권	260,000,000원
2023년6월23일	임의경매

건물 등기부현황

등기/확정일	권리	채권금액
	소유권
2021년1월27일	근저당권	1,140,000,000원
2022년7월11일	근저당권	260,000,000원
2023년6월23일	임의경매

인근지역 낙찰통계

통계기간	평균감정가	평균낙찰가	낙찰가율	유찰횟수
3개월	136,702,750원원	71,792,350원원	49%	3.5회회
6개월	106,762,567원원	54,231,442원원	51%	3.8회회
12개월	108,934,994원원	62,761,724원원	54%	3.6회회

2023타경3260 경매사건 분석 - 문산읍 주택 (건물 32.7평, 토지 5,661.3평)

인근지역 진행 경매물건

사진	입찰일	사건번호	소재지	감정가 최저가	진행상태 (유찰횟수)
	2025-05-26	2024타경34902	[주택] 진주시 망경동 140-3 건물: 18.22평 토지(대지권): 29.04평	69,638,960원 69,638,960원	신건 (0회)
	2025-05-26	2024타경4062	[주택] 진주시 인사동 143-115 건물: 38.85평 토지(대지권): 51.73평	346,237,400원 346,237,400원	신건 (0회)
	2025-05-26	2024타경3540	[주택] 진주시 이현동 23-34 건물: 36.62평 토지(대지권): 58.69평	217,837,440원 217,837,440원	신건 (0회)
	2025-05-26	2024타경1100	[주택] 진주시 문산읍 삼곡리 585-16 건물: 6.42평 토지(대지권): 6.17평	28,495,950원 28,495,950원	신건 (0회)
	2025-06-16	2024타경33961	[주택] 진주시 문산읍 이곡리 119-1 건물: 59.19평 토지(대지권): 94.08평	147,294,360원 117,835,000원	유찰 (1회)