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두원면 농지경매 - 경매 권리분석 ※ 면적 254.1평

2023타경3046 사건의 농지 물건이 경매에 나왔습니다. 현재 경매가는 감정가의 12% 수준입니다.

여의주경매법인 : http://m.wonsns.com/a/dv.php?idx=1323053

소 재 지	전라남도 고흥군 두원면 풍류리 743-1
물건용도	농지
토지면적	839.99㎡(254.10평)
건물면적
사건번호	2023타경3046
감정평가액	14,146,940원
최저입찰가	(12%) 1,661,440원
입 찰 일	2025.07.14(월) 10:00

감정평가서 요약

구분	주소	구조/용도/대지권	면적/비고
토지	풍류리 743-1	전	137.71㎡ (41.66평) 7분의 2 지분 전부
	풍류리 738	전	319.14㎡ (96.54평) 7분의 2 지분 전부
	풍류리 788-7	임야	101.14㎡ (30.59평) 7분의 2 지분 전부
	풍류리 801-4	답	19.71㎡ (5.96평) 7분의 2 지분 전부
	풍류리 983-7	답	262.29㎡ (79.34평) 7분의 2 지분 전부
제시외건물	풍류리 801-4	주택등	12.06 ㎡(3.65평) 제외
제시외건물	풍류리 788-7	창고등	0.86 ㎡(0.26평) 제외

[위치/주위환경] 본건은 전라남도 고흥군 두원면 풍류리 소재 "하촌마을" 서측 인근[일련번호 1)], 두원면 풍류리 소재 "하촌마을" 남서측 인근[일련번호 2), 3)], 두원면 풍류리 소재 "하촌마을" 내[일련번호 4)], 두원면 풍류리 소재 "하촌마을" 남동측 인근[일련번호 5)]에 위치하며, 주변은 단독주택, 농경지, 임야 등이 소재하는 해안농경지대 일련번호 1), 2), 마을주변 농경지대 일련번호 3), 순수농촌지대 일련번호 4), 순수경지정리지대 일련번호 5) 로서 주위환경은 보통임.
[교통상황] 본건 및 본건까지 차량접근 가능하며, 인근에 간선도로 등이 소재하여 일반적인 교통상황은 보통임.
[이용상태] 일련번호 1) 부정형 완경사이며, 전(분묘소재함)으로 이용 중임.
일련번호 2) 부정형 완경사이며, 전(휴경지)으로 이용 중임.
일련번호 3) 부정형 완경사이며, 전으로 이용 중임.
일련번호 4) 사다리 평지이며, 단독주택 건부지로 이용 중임.
일련번호 5) 세장형 평지이며, 답으로 이용 중임.
[도로상태] 일련번호 1), 2), 3) 맹지임.
일련번호 4) 서측으로 폭 약 4m의 포장도로에 접함.
일련번호 5) 서측으로 폭 약 4m의 포장도로에 인접함.
[토지이용계획] 일련번호 1) 자연환경보전지역, 수산자원보호구역, 가축사육제한구역(500m제한구역(2024년12월31일까지 한시적 사용))＜가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률＞, 영농여건불리농지임.
일련번호 2) 자연환경보전지역, 수산자원보호구역, 가축사육제한구역(500m제한구역(2024년12월31일까지 한시적 사용))＜가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률＞임.
일련번호 3) 자연환경보전지역, 자연취락지구, 수산자원보호구역, 가축사육제한구역(200m제한구역(소,말,젖소,양,염소,산양,사슴))＜가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률＞, 공익용산지＜산지관리법＞임.
일련번호 4) 계획관리지역, 농림지역, 자연환경보전지역, 수산자원보호구역, 가축사육제한구역(200m제한구역(소,말,젖소,양,염소,산양,사슴))＜가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률＞, 농업진흥구역＜농지법＞임.
일련번호 5) 농림지역, 자연환경보전지역, 수산자원보호구역, 가축사육제한구역(200m제한구역(소,말,젖소,양,염소,산양,사슴))＜가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률＞, 농업진흥구역＜농지법＞, 소하천예정지(풍류천)＜소하천정비법＞임.
[제시외 물건] 제시외건물 ㄱ) 조적조 슬레이트지붕 단층, 창고 등, 약 3.0㎡임.
제시외건물 ㄴ) 조적조 슬래브지붕 단층, 주택 등, 약 42.2㎡임.
[공부와의 차이] 일련번호 3) 공부상 지목 "임야"이나, 현황 "전", 일련번호 4) 공부상 지목 "답"이나, 현황 "대"로 이용중임.
[참고사항] 임대관계는 미상임.

임차인 현황 (배당요구종기일 : 2023/10/05)

점유자	점유부분	전입일자	보증금/차임
조사된 임차내역이 없습니다.

토지 등기부현황

등기/확정일	권리	채권금액
	소유권
	소유권
	소유권
2017년12월21일	소유권이전담보가등기
2023년7월11일	임의경매

인근지역 낙찰통계

통계기간	평균감정가	평균낙찰가	낙찰가율	유찰횟수
3개월	56,981,776원원	35,452,812원원	66%	2.1회회
6개월	41,425,042원원	23,685,625원원	57%	3회회
12개월	45,649,672원원	26,776,671원원	63%	2.6회회

두원면 농지경매 - 경매 권리분석 ※ 면적 254.1평

법원 물건자료 요약

소멸되지 않는 등기부권리

설정된 것으로 보는 지상권

매각에서 제외되는 제시외 건물 및 목록 1. 지상 분묘 소재로 인하여 법정지상권 및 분묘기지권 성립할 여지 있음.

법원자료 특이사항

[주요 문건 접수 내역]

[매각물건명세서 비고란]
1.일괄매각,제시외 건물(조적조슬레이트지붕단층 창고 등 및 조적조슬래브지붕단층 주택 등)매각 제외. 2.목록 1,2,4,5번-농지취득자격증명 필요(미제출시 보증금 미반환) 3.지분매각,특별매각조건 있음(공유자우선매수권 1회로 제한) 4.목록3번-공부상 "임야"이나 현황상 "전"임, 목록4번-공부상 "답"이나 현황상 "대"임.

김성훈대표 핵심 분석
☎ 010-2371-3237

이 부동산의 입찰법원은 광주지방법원 순천지원()입니다.
입찰일은 2025.07.14입니다. 입찰시작 시각은 10:00이며 입찰마감 시각은 11:20 입니다.
이 법원에는 신한은행이 입점하고 있습니다. 입찰보증금 입,출금시 이용해 보시기 바랍니다.

낙찰 후에 등기부상 소멸되지 않는 권리는 없습니다.
대략적인 검토의견이므로 입찰전에 전문가의 조언을 참고해 보시길 권해드립니다.
특히 어떤 이유로 9회 유찰되었는지 조사해 보는 것이 필요해 보입니다.

법정지상권이 성립할 여지가 있는 물건입니다
경매, 매매 등의 이유로 토지 소유자와 건물의 소유자가 달라지게 되는 경우 법률의 규정에 의하여 강행적으로 성립하는 지상권입니다. 법정지상권이 성립되지 않으면 토지 소유자는 건물철거 및 토지인도 , 그리고 지료를 청구할 수 있습니다. 법정지상권이 성립하는 물건은 저가 낙찰로 낙찰자에게 높은 투자수익을 가져다 주는 효자 아이템이 될 수 있습니다.

농지취득자격증명원 제출을 조건으로 하는 물건입니다.
전, 답, 과수원 등 농지는 낙찰일로부터 7일 이내에 농지취득자격증명을 해당관청에서 발급받아 경매법원에 제출하여야 합니다. 미제출시에는 낙찰이 불허가되고 입찰보증금이 몰수될 수 있습니다. 해당 농지가 불법전용 또는 형질변경이 된 경우 원칙적으로 농지취득자격증명을 발급받을 수 없으나 사후 조건부로 발급받을 수도 있습니다. 농업인이 아니어도 되고 먼 거리에 거주하는 타지인도 발급이 가능합니다.

분묘기지권이 성립할 가능성이 있는 물건입니다.
분묘기지권이란 타인의 토지 위에 분묘를 설치한 사람이 그 분묘를 위하여 토지를 사용할 수 있는 일종의 관습법적 지상권입니다. 분묘뿐만 아니라 봉제사에 필요한 일정 범위의 주위 토지까지도 분묘기지권이 미치며 분묘의 존속 동안은 지료지급 의무도 없습니다. 분묘기지권이 성립되지 않는 분묘의 경우 관련법령 절차에 따라 이장이 가능합니다.

입찰(매각)외 물건이 포함되어 있습니다.
입찰(매각)에서 제외되는 물건이 있다는 의미입니다. 타인이 설치한 건물 또는 이동이 용이한 컨테이너, 기계기구 등을 말합니다. 경험에 의하면 법적문제로 확대되는 경우는 별로 없고 대체로 사소한 것들입니다.

제시외 물건이 포함되어 있습니다.
‘제시외 물건’은 해당 공부상에는 존재하지 않지만, 현장에 존재가 확인되는 여러 형태의 건물, 기계기구 등을 말합니다. 이들 대부분은 무허가, 무신고이거나 사용승인을 받지 않은 것입니다. ‘제시외 물건’이 경매대상에 포함되어 있다면 낙찰자의 소유권 취득에는 아무런 문제가 없습니다.

지분경매 물건이 포함되어 있습니다.
여러 명이 공동으로 소유하는 부동산의 일부만 경매로 나온 것을 지분경매라고 합니다. 소유부분이 특정되지 않아 사용에 제약이 따를 수 있으며 공유자간에 분쟁도 발생할 수 있습니다. 그러나 도로만 지분경매인 경우는 아무런 문제가 되지 않습니다.

감정 시점이 오래되어 가격변동이 있을 수 있습니다.
이 물건은 2023년 7월 10일에 경매가 개시되었는데 지금 시점으로 약 727일이 이 경과되었습니다.
감정가격은 727일 전 시점에서 평가한 가격이므로 그 사이 가격변동이 있을 수 있습니다. 특히 가격 변동이 심한 아파트는 유의하셔야 합니다. 감정가격을 너무 믿지 마시고 현재 실매물 가격과 실거래가를 확인하시기 바랍니다. 간혹 감정가격보다 높게 낙찰되는 경우가 있는데 대부분 이런 이유입니다.

※ 물건 키워드 : . 농림지역. 자연환경보전지역. 계획관리지역. 간선도로. 슬래브지붕.

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여의주경매법인 : http://m.wonsns.com/a/dv.php?idx=1323053

사건번호 : 2023타경3046 (광주지방법원 순천지원)

사건번호를 말씀해 주시면 빠른 상담이 가능합니다.

인근지역 진행 경매물건

사진	입찰일	사건번호	소재지	감정가 최저가	진행상태 (유찰횟수)
	2025-07-14	2024타경60886	[전] 고흥군 고흥읍 호형리 1006-7 [분묘기지권,농지취득자격증명] 토지(대지권): 742.94평	68,768,000원 68,768,000원	신건 (0회)
	2025-07-07	2024타경5568	[전] 고흥군 풍양면 한동리 484-2 [농지취득자격증명] 토지(대지권): 172.12평	12,737,000원 12,737,000원	신건 (0회)
	2025-07-07	2024타경5568	[전] 고흥군 풍양면 한동리 15 [농지취득자격증명] 토지(대지권): 8.29평	822,000원 822,000원	신건 (0회)
	2025-08-04	2024타경62509	[전] 고흥군 동일면 백양리 18 [농지취득자격증명] 토지(대지권): 186.95평	3,584,400원 2,509,000원	유찰 (1회)
	2025-07-14	2024타경1450	[전] 고흥군 두원면 용반리 732 [농지취득자격증명] 토지(대지권): 375.10평	30,620,000원 21,434,000원	유찰 (1회)
	2025-07-14	2024타경1450	[전] 고흥군 두원면 용반리 619-7 [농지취득자격증명] 토지(대지권): 306.13평	16,192,000원 11,334,400원	유찰 (1회)
	2025-07-07	2024타경59817	[전] 고흥군 봉래면 예내리 288-1 [농지취득자격증명] 토지(대지권): 146.11평	8,211,000원 5,748,000원	유찰 (1회)
	2025-08-04	2024타경4503	[전] 고흥군 고흥읍 호동리 921-2 [분묘기지권,농지취득자격증명] 토지(대지권): 236.56평	12,648,000원 5,990,000원	유찰 (2회)
	2025-07-07	2024타경3722	[전] 고흥군 도덕면 신양리 198 [농지취득자격증명] 토지(대지권): 534.82평	26,520,000원 11,881,000원	유찰 (3회)
	2025-07-07	2024타경3722	[전] 고흥군 도덕면 도덕리 787 [농지취득자격증명] 토지(대지권): 1,030.62평	78,669,000원 35,243,000원	유찰 (3회)
	2025-07-07	2024타경3371	[전] 고흥군 포두면 옥강리 548-21 [농지취득자격증명] 토지(대지권): 515.76평	53,740,000원 24,075,000원	유찰 (3회)
	2025-07-07	2024타경3371	[전] 고흥군 포두면 옥강리 548-2 [분묘기지권,농지취득자격증명] 토지(대지권): 2,285.69평	215,312,000원 96,459,000원	유찰 (3회)
	2025-07-07	2024타경3371	[전] 고흥군 포두면 옥강리 548-1 [농지취득자격증명] 토지(대지권): 1,741.79평	191,298,000원 85,702,000원	유찰 (3회)
	2025-08-11	2024타경2385	[전] 고흥군 고흥읍 호형리 303-10 [농지취득자격증명] 토지(대지권): 524.54평	20,287,800원 5,817,000원	유찰 (5회)
	2025-07-28	2024타경1160	[전] 고흥군 고흥읍 호형리 1154-3 [분묘기지권,농지취득자격증명] 토지(대지권): 1,617.17평	192,456,000원 44,145,000원	유찰 (6회)