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빌딩 경매초보도 쉽게! 경북 왜관읍 낙찰가 분석해 봅니다.

대구지방법원의 2022타경111561 사건, 71억 8769만원짜리 빌딩 경매물건입니다.

여의주경매 카페 : https://cafe.naver.com/auctioning01

칠곡군 왜관읍 왜관리 빌딩 경매

2022타경111561

소 재 지 : 경상북도 칠곡군 왜관읍 왜관리

감 정 가 : 7,187,691,820

최 저 가 : 3,521,969,000

매각기일 : 2025.07.21(월) 10:00

소 재 지	경상북도 칠곡군 왜관읍 왜관리 167-7
물건용도	빌딩
토지면적	2,977.00㎡(900.54평)
건물면적	7,665.19㎡(2,318.72평)
사건번호	2022타경111561
감정평가액	7,187,691,820원
최저입찰가	(49%) 3,521,969,000원
입 찰 일	2025.07.21(월) 10:00

감정평가서 요약

구분	주소	구조/용도/대지권	면적/비고
토지	왜관리 168-5	전	228㎡ (68.97평)
	왜관리 167-6	전	259㎡ (78.35평)
	왜관리 167-5	전	345㎡ (104.36평)
	왜관리 168-4	대	360㎡ (108.90평)
	왜관리 167-7	대	1775㎡ (536.94평)
	왜관리 176-9	전	10㎡ (3.03평)
건물	군청2길 21	지2층 주차장	1156.67㎡ (349.89평)
	군청2길 21	지1층 주차장	1156.67㎡ (349.89평)
	군청2길 21	1층 일반음식점	911.39㎡ (275.70평)
	군청2길 21	2층 일반목욕장	928.36㎡ (280.83평)
	군청2길 21	3층 일반목욕장	879.38㎡ (266.01평)
	군청2길 21	4층 일반목욕장	879.38㎡ (266.01평)
	군청2길 21	5층 체력단련장	879.38㎡ (266.01평)
	군청2길 21	지1층 근린생활시설	420.40㎡ (127.17평)
	군청2길 21	1층 주차장	30.96㎡ (9.37평)
	군청2길 21	2층 근린생활시설	351.42㎡ (106.30평)
	군청2길 21	3층 근린생활시설	71.18㎡ (21.53평)
제시외건물	군청2길 21	기계기구	포함

[위치/주위환경] 본건은 경상북도 칠곡군 왜관읍 왜관리 소재"칠곡군청"동측인근에 위치하며,부근일대는 근린생활시설, 단독주택 및 다세대주택, 각종 관공서 등으로 형성되어 있으며, 주위환경 보통임.
[교통상황] 본건까지 차량출입 가능하며, 대중교통시설과의 접근성 등을 고려할 때 제반 교통사정 보통임.
[이용상태] 남동향 경사지에 위치하는 부정형의 토지로 상업용(목욕장 및 골프연습장)건부지 및 부속토지(주차장 등)로 이용중임.
[도로상태] 기호(1,2): 남동측 및 남서측으로 왕복2차선, 북동측 및 북서측으로 폭 약 8미터의 포장 도로와 각각 접함.
기호(5): 남서측으로 왕복2차선, 북동측으로 폭 약 8미터 포장도로와 각각 접함.
기호(6): 남서측으로 왕복 2차선 포장도로와 접함.
기호(7): 남동측으로 왕복 2차선 및 북서측으로 폭 약 8미터의 포장도로와 접함.
기호(8): 남동측 및 남서측으로 왕복2차선 도로와 각각 접함.
[토지이용계획] 기호(1): 도시지역, 제2종일반주거지역, 중로2류(폭 15m-20m)(접합), 가축사육제한구역 (전부제한지역_전축종제한지역)＜가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률＞, 배출 시설설치제한지역＜물환경보전법＞, 온천공보호구역＜온천법＞기호(2): 도시지역, 제2종일반주거지역, 가축사육제한구역(전부제한지역_전축종제한지역)
＜가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률＞, 배출시설설치제한지역＜물환경보전법＞, 온천공보호구역＜온천법＞기호(5,6,7): 도시지역, 제2종일반주거지역, 가축사육제한구역(전부제한지역_전축종제한 지역)＜가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률＞, 배출시설설치제한지역＜물환 경보전법＞기호(8): 도시지역, 제2종일반주거지역, 중로2류(폭 15m-20m)(접합), 가축사육제한구역 (전부제한지역_전축종제한지역)＜가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률＞, 배출 시설설치제한지역＜물환경보전법＞ [제시외 물건] 없음.
[공부와의 차이] 기호(5-8)토지는 공부상 지목이 "전"이나 현황"잡종지"임.
[참고사항] 1)임대관계: 미상임.
2)기타: 없음.
[건물구조] 기호(3) 철근콘크리트조 슬래브지붕 지하2층/지상5층 건물로서 -외벽: 석재, 드라이비트 등 마감 -내벽: 타일, 인테리어 등 마감 -바닥: 타일 등 마감 -창호: 샷시창호임.
기호(4) 철근콘크리트조 슬래브지붕 지하1층/지상3층 건물로서 -외벽: 드라이비트 등 마감 -내벽: 타일, 인테리어 등 마감 -바닥: 타일 등 마감 -창호: 샷시창호임.
*3층 증축부분(일반철골구조)
.-외벽: 판넬 마감 -내벽: 벽지 등 마감.
[이용상태] 기호(3): -지하1,2층: 주차장, 기계실 -1층: 음식점 등 근린생활시설 -2-4층: 일반목욕장 -5층: 체력단련장 기호(4): -지하1층: 주차장 -1층: 계단실 등 -2,3층: 골프연습장 [설비내역] 기호(3): 위생설비 및 급배수설비, 유류보일러에 의한 온수설비, 시스템냉난방설비, 승강기 설비, 옥내소화전 및 화재탐지설비, 방송 및 비상발전설비 등이 되어 있음.
기호(4): 위생설비 및 급배수설비 등이 되어 있음.
[부합물/종물] 없음.
[공부와의 차이] 기호(4)건물의 공부상 용도는 "일반목욕장, 주차장, 골프연습장"이나 실제"주차장 및 골프연습장"임.
[참고사항] 1)임대관계: 미상2)기타: 기호(3)건물의 영업장은 코로나 등으로 인하여 조사시점 현재 영업중지상태임.

임차인 현황 (배당요구종기일 : 2022/09/15)

점유자	점유부분	전입일자	보증금/차임
김OO	별채건물 골프장전체(왜관리 167-7 비동)	2017.05.17.	[보]30,000,000 [월]800,000(부가세 별도)

건물 등기부현황

등기/확정일	권리	채권금액
	소유권
	소유권
2005년7월7일	근저당권	5,200,000,000원
2022년7월4일	임의경매
2022년10월5일	압류

인근지역 낙찰통계

통계기간	평균감정가	평균낙찰가	낙찰가율	유찰횟수
3개월	1,377,118,069원원	833,758,145원원	59%	2.1회회
6개월	2,125,497,200원원	1,332,814,246원원	58%	2.2회회
12개월	1,955,544,183원원	1,252,589,537원원	63%	1.9회회

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법원 물건자료 요약

소멸되지 않는 등기부권리

해당사항 없음

설정된 것으로 보는 지상권

해당사항 없음

법원자료 특이사항

[주요 문건 접수 내역]

[매각물건명세서 비고란]
일괄매각. 제시외 기계기구 포함. 목록5,6. 토지는 공부상 지목이 "전"이나, 목록3. 건물의 주차장으로 이용되고 있음. 목록6. 토지 지상에 매각에서 제외하는 제시외 콘테이너 건물 2동이 소재함. 목록7. 토지는 공부상 지목이 "전"이나, 목록3,4. 건물의 주차장으로 이용되고 있으며, 지상에 매각에서 제외하는 제시외 콘테이너 건물 1동과 철구조물 1기가 소재함. 목록8. 토지는 공부상 지목이 "전"이나, 목록3. 건물의 부지로 이용되고 있음. 목록4. 건물의 공부상 용도는 "일반목욕장, 주차장, 골프연습장"이나, 실제 "주차장 및 골프연습장"임.

[부동산 현황조사서 비고란]
- 목록 1, 2.토지는 목록 3, 4.건물의 부지임. - 목록 3.건물(에이동)은 지하 2층 지상 5층의 `왜관온천 웰스파` 건물로 현재 건물 전체가 영업을 하지 않고 온천 출입문과 주차장 출입문이 자물쇠로 잠겨 있음. - 목록 4.건물(비동)은 지하 1층 지상 3층 건물로 현재 `골프존파크 왜관가나스크린점`이 입주하여 지하1층과 1층은 주차장으로 2층과 3층은 스크린골프장으로 이용중에 있음. - 목록 5.토지(왜관리 167-5)는 공부상 지목이 전이나 현재 목록 3.건물(에이동)의 주차장으로 이용되고 있음. - 목록 6.토지(왜관리 167-6)는 공부상 지목이 전이나 현재 목록 3.건물(에이동)의 주차장으로 이용되고 있고, 지상에 제시외 콘테이너 건물 2동이 소재함. - 목록 7.토지(왜관리 168-5)는 공부상 지목이 전이나 현재 목록 3, 4.건물(에이동, 비동)의 주차장으로 이용되고 있고 지상에 제시외 콘테이너 건물 1동과 철구조물 1기가 소재함. - 목록 8.토지(왜관리 176-9)는 공부상 지목이 전이나 현재 목록 3.건물(에이동) 부지로 이용되고 있음.

김성훈대표 핵심 분석
☎ 010-2371-3237

이 부동산의 입찰법원은 대구지방법원(☎ 053-757-6776)입니다.
입찰일은 2025.07.21입니다. 입찰시작 시각은 10:00이며 입찰마감 시각은 11:10 입니다.
이 법원에는 대구은행,신한은행이 입점하고 있습니다. 입찰보증금 입,출금시 이용해 보시기 바랍니다.

낙찰 후에 등기부상 소멸되지 않는 권리는 없습니다.
대략적인 검토의견이므로 입찰전에 전문가의 조언을 참고해 보시길 권해드립니다.
특히 어떤 이유로 4회 유찰되었는지 조사해 보는 것이 필요해 보입니다.

공장저당법에 의해 기계기구가 포함되어 있습니다.
이 부동산에는 공장저당법에 의해 기계기구가 포함되어 있습니다. 낙찰자는 토지, 건물 뿐만 아니라 기계기구 소유권도 갖게 됩니다. 기계기구는 낙찰 후 바로 매각하여 현금화가 용이하고 취등록세도 감면받게 되어 일석이조의 효과를 얻을 수 있습니다.

제시외 물건이 포함되어 있습니다.
‘제시외 물건’은 해당 공부상에는 존재하지 않지만, 현장에 존재가 확인되는 여러 형태의 건물, 기계기구 등을 말합니다. 이들 대부분은 무허가, 무신고이거나 사용승인을 받지 않은 것입니다. ‘제시외 물건’이 경매대상에 포함되어 있다면 낙찰자의 소유권 취득에는 아무런 문제가 없습니다.

감정 시점이 오래되어 가격변동이 있을 수 있습니다.
이 물건은 2022년 7월 1일에 경매가 개시되었는데 지금 시점으로 약 1097일이 이 경과되었습니다.
감정가격은 1097일 전 시점에서 평가한 가격이므로 그 사이 가격변동이 있을 수 있습니다. 특히 가격 변동이 심한 아파트는 유의하셔야 합니다. 감정가격을 너무 믿지 마시고 현재 실매물 가격과 실거래가를 확인하시기 바랍니다. 간혹 감정가격보다 높게 낙찰되는 경우가 있는데 대부분 이런 이유입니다.

※ 물건 키워드 : . 주거지역. 제2종일반주거지역. 차량출입 가능. 주차장. 철근콘크리트조. 슬래브지붕. 유류보일러.

전체 컨설팅이 부담스러우신가요? 권리분석만 의뢰하셔도 괜찮습니다!
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여의주경매 카페 : https://cafe.naver.com/auctioning01

사건번호 : 2022타경111561 (대구지방법원)

사건번호를 말씀해 주시면 빠른 상담이 가능합니다.

인근지역 진행 경매물건

사진	입찰일	사건번호	소재지	감정가 최저가	진행상태 (유찰횟수)
	2025-07-10	2024타경8287	[근린시설] 칠곡군 석적읍 중리 87-10 건물: 102.25평 토지(대지권): 154.94평	814,856,860원 570,400,000원	유찰 (1회)
	2025-07-10	2024타경8287	[근린시설] 칠곡군 석적읍 중리 87-3 건물: 104.19평 토지(대지권): 85.79평	874,348,590원 612,044,000원	유찰 (1회)
	2025-07-21	2022타경111561	[근린시설] 칠곡군 왜관읍 왜관리 167-7 건물: 2,318.72평 토지(대지권): 900.54평	7,187,691,820원 3,521,969,000원	유찰 (4회)