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감정 31억 1600만원 → 최저 3억 3458만원!! 충북 청주 서원구 경매 도전해 볼까? - 다세대(빌라)경매

이번 경매는 청주 서원구 죽림동의 다세대(빌라) 물건이며, 감정가의 11% 수준에 입찰 가능합니다.

출처 : 여의주 경매연구원 https://cafe.naver.com/auctioning01

[ 충청북도 청주시 서원구 죽림동 다세대(빌라) 법원경매 ]

경매사건 2019 타경 4574 다세대(빌라) 부동산경매 물건으로
매각기일이 2025.04.24(목) 10:00인 청주지방법원 경매6계 경매물건입니다.

오늘의 부동산경매 용어입니다.

학교용지
학교용지는 학교의 교사와 이에 접속된 체육장 등 부속시설물의 부지를 말한다(지적법시행령 제5조제10호).

소 재 지	충청북도 청주시 서원구 죽림동 255 1동 101호
물건용도	다세대(빌라)
토지면적
건물면적	1,101.60㎡(333.23평)
사건번호	2019타경4574
감정평가액	3,116,000,000원
최저입찰가	(11%) 334,577,000원
입 찰 일	2025.04.24(목) 10:00

감정평가서 요약

구분	주소	구조/용도/대지권	면적/비고
건물	죽림동 255	1동 101호 철근콘크리트구조	91.8㎡ (27.77평)
	죽림동 255	1동 102호 철근콘크리트구조	91.8㎡ (27.77평)
	죽림동 255	1동 103호 철근콘크리트구조	91.8㎡ (27.77평)
	죽림동 255	1동 104호 철근콘크리트구조	91.8㎡ (27.77평)
	죽림동 255-10	1동 101호 철근콘크리트구조	91.8㎡ (27.77평)
	죽림동 255-10	1동 102호 철근콘크리트구조	91.8㎡ (27.77평)
	죽림동 255-10	1동 103호 철근콘크리트구조	91.8㎡ (27.77평)
	죽림동 255-10	1동 104호 철근콘크리트구조	91.8㎡ (27.77평)
	죽림동 255-11	1동 101호 철근콘크리트구조	91.8㎡ (27.77평)
	죽림동 255-11	1동 102호 철근콘크리트구조	91.8㎡ (27.77평)
	죽림동 255-11	1동 103호 철근콘크리트구조	91.8㎡ (27.77평)
	죽림동 255-11	1동 104호 철근콘크리트구조	91.8㎡ (27.77평)

[위치/주위환경] 본건은 충청북도 청주시 서원구 죽림동 소재 "망월교" 남측 인근에 위치하며 주위는 주택 및 근린생활시설, 농경지 및 임야 등이 혼재하는 시가지주변지대으로 제반 주위환경은 보통임.
[교통상황] 본건까지 차량 출입 가능하며, 인근에 노선버스정류장이 소재하는 등 제반 교통상황 무난시됨.
[건물구조] 철근콘크리트구조 (철근)콘크리트지붕 2층 건물로서 신축중 공사가 중단된 상태임. 외벽: 치장재 및 스타코플렉스 등 공사중임.
내벽: 벽지도배 및 일부 타일붙임 등 공사중임.
창호: 샷시창호 및 복층유리 등 공사중임.
[이용상태] 공동주택으로 신축중 공사가 중단된 상태임.
[설비내역] 위생설비, 급배수설비, 난방설비 등 공사중임.
[토지형상/이용상태] 본건은 주거용(공동주택) 건부지로서 북측으로 하향경사진 부정형의 토지를 평탄하게 조성중임.
[도로상태] 본건 북측으로 세로한면 폭의 포장도로와 접함.
[토지이용계획] 도시지역, 자연녹지지역, 가축사육제한구역(가축사육전부제한구역)＜가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률＞임.
[공부와의 차이] -.
[참고사항] -.

임차인 현황 (배당요구종기일 : 2019/07/15)

점유자	점유부분	전입일자	보증금/차임
(OO	1번 ~ 12번 목록 전체	미전입
배OO	1번 ~ 12번 목록 전체	미전입	[보]공사대금 및 차용금 약10억원
이OO	1번 ~ 12번 목록 전체	미전입	[보]공사대금 약4억7,000만원

건물 등기부현황

등기/확정일	권리	채권금액
	소유권
2018년11월28일	근저당권	300,000,000원
2018년12월17일	근저당권	780,000,000원
2018년12월17일	근저당권	780,000,000원
2019년1월9일	근저당권	325,000,000원
2019년1월15일	가압류	273,000,000원
2019년4월10일	임의경매
2019년4월19일	압류
2019년9월25일	근저당권	1,000,000,000원
2019년10월24일	임의경매

인근지역 낙찰통계

통계기간	평균감정가	평균낙찰가	낙찰가율	유찰횟수
3개월	159,250,500원원	99,000,000원원	63%	2.5회회
6개월	159,500,333원원	105,166,666원원	66%	2.3회회
12개월	159,500,333원원	105,166,666원원	66%	2.3회회

감정 31억 1600만원 → 최저 3억 3458만원!! 충북 청주 서원구 경매 도전해 볼까? - 다세대(빌라)경매

법원 물건자료 요약

소멸되지 않는 등기부권리

설정된 것으로 보는 지상권

법원자료 특이사항

[주요 문건 접수 내역]

[매각물건명세서 비고란]
일괄매각. 건축법상 사용승인 받지 않은 건물로 공동주택으로 신축 중 공사가 중단된 상태임. 대지권 미등기이며, 대지권 여부 는 알 수 없음. 최저매각가격에 대지권가격이 포함됨. 김경옥으로부터 2019.5.10.자 공사대금 470,000,000원을 위하여 유치권신 고서(청주지방법원 2018가합3424 공사대금 2019.2.14. 승소, 2019.3.6.확정) 및 2020.5.13.자 참고자료로 유치권이 존재한다는 확정판결 제출됨[청주지방법원 2019가합11408, 대전고등법원(청주) 2020나1050]. 2019.5.23.자로 배경산업개발(주)로부터 신축 공사 및 부대공사대금 1,000,000,000원을 위하여 유치권 신고서가 제출되었으나 그 성립여부는 불분명하며, 2021.8.19.자로 채 권자 주식회사 흥국저축은행으로부터 배경산업개발(주)의 "시공권 및 유치권 포기 각서"를 이유로 유치권배제해달라는 신청서 가 제출됨.

[부동산 현황조사서 비고란]
이미 실시한 현황조사에 대하여 재조사 한 바, -. 대지사용권 여부에 대하여 소유자를 만나지 못하여 대지사용권이 있는지는 확인할 수 없으며, 허가관청의 사실조회 회신에 의하면 대지사용권의 범위와 내용을 알 수 없다고 답변서에 적시하고 있음. -. 전유부분 및 공용부분과 분리처분이 가능한 규약이나 공정증서가 있는지 여부는 소유자를 만나지 못하여 확인할 수 없으며, 허가관청의 사실조회 회신에 의하면, 규약이나 공정증서가 없다고 답변서에 적시하고 있음.

김성훈대표 핵심 분석
☎ 010-2371-3237

이 부동산의 입찰법원은 청주지방법원(☎ 043-249-7306)입니다.
입찰시작 시각은 11:00이며 입찰마감 시각은 11:30 입니다.
이 법원에는 신한은행이 입점하고 있습니다. 입찰보증금 입,출금시 이용해 보시기 바랍니다.

낙찰 후에 등기부상 소멸되지 않는 권리는 없습니다.
대략적인 검토의견이므로 입찰전에 전문가의 조언을 참고해 보시길 권해드립니다.
특히 어떤 이유로 19회 유찰되었는지 조사해 보는 것이 필요해 보입니다.

다수의 임차인이 조사, 신고되어 있습니다.
매각물건명세서 및 현황조사서에 3명의 임차인이 나타나 있습니다. 임차인이 많은 경우 명도에 어려움이 있으니 전문가와 협의하여 진행하시길 권해 드립니다.

유치권신고가 있는 물건입니다
유치권이란 타인의 부동산을 점유하고 있는 자가 그 부동산에 관하여 생긴 (공사대금)채권이 있는 경우 그 채권을 변제받을 때까지 부동산의 인도를 거절하고 유치할 수 있는 권리입니다. 진정한 유치권은 낙찰로 말소되지 않고 낙찰자가 그 부담을 인수합니다. 그런데, 유치권은 견련성, 피담보채권, 변제기, 점유 등 그 성립 및 존속요건이 매우 엄격하여 실제 유치권이 성립하는 경우는 극히 드뭅니다.

대지권이 미등기된 물건입니다.
집합건물에는 토지지분에 따라 대지권이 등기되는데, 그 대지권 등기가 없는 경우입니다. 분양대금을 모두 납부하였으나 등기를 미루고 있던 경우와 토지공부 정리가 안 되서 못한 경우는 낙찰자가 대지권등기를 할 수 있습니다. 그런데 대지권이 없는 경우 또는 분양대금 잔금을 내지 않아서 분양회사가 동시이행항변권을 주장하는 경우는 추가 부담이 생길 수 있습니다.

중복경매 사건입니다.
경매 신청자의 청구금액, 즉 그 경매신청 채권자가 배당 받아야 할 금액(226,169,863원)이 감정가격 대비 적은 금액인 경우에는, 일반적으로 경매가 취하되거나 취소 될 가능성이 있습니다. 그런데 이 경매는 다른 경매신청(중복 2019타경56872,)이 들어 와서 경매가 중복되어 진행되므로 취하, 취소없이 진행될 여지가 많습니다.

감정 시점이 오래되어 가격변동이 있을 수 있습니다.
이 물건은 2019년 4월 10일에 경매가 개시되었는데 지금 시점으로 약 2440일이 이 경과되었습니다.
감정가격은 2440일 전 시점에서 평가한 가격이므로 그 사이 가격변동이 있을 수 있습니다. 특히 가격 변동이 심한 아파트는 유의하셔야 합니다. 감정가격을 너무 믿지 마시고 현재 실매물 가격과 실거래가를 확인하시기 바랍니다. 간혹 감정가격보다 높게 낙찰되는 경우가 있는데 대부분 이런 이유입니다.

※ 물건 키워드 : . 녹지지역. 자연녹지지역. 버스정류장. 노선버스정류장. 철근콘크리트구조.

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출처 : 여의주 경매연구원 https://cafe.naver.com/auctioning01

사건번호 : 2019타경4574 (청주지방법원)

사건번호를 말씀해 주시면 빠른 상담이 가능합니다.

인근지역 진행 경매물건

사진	입찰일	사건번호	소재지	감정가 최저가	진행상태 (유찰횟수)
	2026-01-15	2025타경3534	[다세대] 청주시 서원구 미평동 78-3 건물: 21.78평 토지(대지권): 36.72평	125,000,000원 87,500,000원	유찰 (1회)
	2026-01-08	2025타경2135	[다세대] 청주시 서원구 산남동 46-35 건물: 23.08평 토지(대지권): 32.41평	214,000,000원 104,860,000원	유찰 (2회)
	2026-01-08	2025타경2135	[다세대] 청주시 서원구 산남동 46-35 건물: 22.99평 토지(대지권): 32.29평	203,000,000원 99,470,000원	유찰 (2회)
	2026-01-08	2025타경2135	[다세대] 청주시 서원구 산남동 46-35 건물: 22.99평 토지(대지권): 32.29평	203,000,000원 99,470,000원	유찰 (2회)
	2026-01-08	2025타경2135	[다세대] 청주시 서원구 산남동 46-35 건물: 23.08평 토지(대지권): 32.41평	204,000,000원 99,960,000원	유찰 (2회)
	2026-01-08	2025타경2135	[다세대] 청주시 서원구 산남동 46-35 건물: 22.99평 토지(대지권): 32.29평	203,000,000원 99,470,000원	유찰 (2회)
	2026-01-08	2025타경2135	[다세대]충청북도 청주시 서원구 산남동 46-35 건물: 23.08평 토지(대지권): 32.41평	173,000,000원 84,770,000원	유찰 (2회)
	2026-01-08	2025타경50325	[다세대]충청북도 청주시 서원구 사직동 628-1 건물: 15.82평 토지(대지권): 16.29평	168,000,000원 82,320,000원	유찰 (2회)