소 재 지	충청남도 서산시 동문동 968-100 2층201호
물건용도	아파트
토지면적	690.00㎡(208.73평)
건물면적	1,969.32㎡(595.72평)
사건번호	2020타경52922
감정평가액	5,544,030,000원
최저입찰가	(70%) 3,880,821,000원
입찰보증금	(10%) 388,082,100원
입찰방법	기일입찰
입 찰 일	2024.05.28(화) <입찰시간 오전 10:00 ~ 11:30>
유찰횟수	5회

감정평가현황

구분	구조/용도	면적/비고
토지 동문동 968-34	대	95㎡ (28.74평)
	대	568㎡ (171.82평)
	대	27㎡ (8.17평)
건물 동문동 968-100	2층201호 철근콘크리트구조	82.055㎡ (24.82평)
	2층202호 철근콘크리트구조	82.055㎡ (24.82평)
	2층203호 철근콘크리트구조	82.055㎡ (24.82평)
	2층204호 철근콘크리트구조	82.055㎡ (24.82평)
	3층301호 철근콘크리트구조	82.055㎡ (24.82평)
	3층302호 철근콘크리트구조	82.055㎡ (24.82평)
	3층303호 철근콘크리트구조	82.055㎡ (24.82평)
	3층304호 철근콘크리트구조	82.055㎡ (24.82평)
	4층401호 철근콘크리트구조	82.055㎡ (24.82평)
	4층402호 철근콘크리트구조	82.055㎡ (24.82평)
	4층403호 철근콘크리트구조	82.055㎡ (24.82평)
	4층404호 철근콘크리트구조	82.055㎡ (24.82평)
	5층501호 철근콘크리트구조	82.055㎡ (24.82평)
	5층502호 철근콘크리트구조	82.055㎡ (24.82평)
	5층503호 철근콘크리트구조	82.055㎡ (24.82평)
	5층504호 철근콘크리트구조	82.055㎡ (24.82평)
	6층601호 철근콘크리트구조	82.055㎡ (24.82평)
	6층602호 철근콘크리트구조	82.055㎡ (24.82평)
	6층603호 철근콘크리트구조	82.055㎡ (24.82평)
	6층604호 철근콘크리트구조	82.055㎡ (24.82평)
	7층701호 철근콘크리트구조	82.055㎡ (24.82평)
	7층702호 철근콘크리트구조	82.055㎡ (24.82평)
	7층703호 철근콘크리트구조	82.055㎡ (24.82평)
	7층704호 철근콘크리트구조	82.055㎡ (24.82평)

기호3은 충청남도 서산시 동문동 소재 "서산초등학교" 서측 인근에 위치. 상업지역, 일반상업지역, 차량출입 가능, 버스정류장, 시내버스정류장, 철근콘크리트구조, 평스라브지붕, 스라브지붕,

점유자	점유부분	전입일자	보증금/차임
박OO	204호 전부	2019.8.13	[보]72,861,500
엄OO	603호 전부	2020.6.25	[보]72,861,500
조OO	203호 전부	2020.4.17	[보]72,861,500

등기/확정일	권리	채권금액
	소유권
2017년10월23일	근저당권	450,000,000원
2017년10월23일	근저당권	300,000,000원
2017년10월23일	근저당권	900,000,000원
2018년4월6일	근저당권	648,000,000원
2018년5월14일	근저당권	1,000,000,000원
2018년8월7일	근저당권	150,000,000원
2018년8월7일	근저당권	150,000,000원
2018년8월7일	근저당권	150,000,000원
2018년8월7일	근저당권	225,000,000원
2018년8월30일	근저당권	400,000,000원
2018년8월30일	근저당권	200,000,000원
2019년2월8일	근저당권	180,000,000원
2019년2월8일	가압류	200,000,000원
2020년3월4일	가압류	13,987,232원
2020년6월3일	임의경매
2021년1월26일	임의경매

소멸되지 않는 등기부권리

해당사항 없음

설정된 것으로 보는 지상권

해당사항 없음

법원자료 특이사항

[매각물건명세서 비고란] - 일괄매각 - 집합건축물대장(표제부)상 충청남도 서산시 동문동 968-100(대, 568㎡, 소유자: 신승민), 968-34(대, 95㎡, 소유자: 신승민), 968-169(대, 1㎡, 소유자: 신승민) 3필지 대지면적 664㎡ 지상에 소재하나, 등기상은 충청남도 서산시 동문동 968-100, 968-34 2필지 지상으로 등재되어 집합건축물대장과 상이하므로 향후 공부정리의무 발생하므로 입찰시 유의 바람 - 감정평가서 상 대지사용권 등이 미정리된 상태로 매수가격에는 대지가 포함된 가격이나, 그 취득여부는 불분명함. - 목록(3)을 통하여 출입함 - 2021. 11. 1. 자 김두연으로부터 303호, 304호, 403호, 404호, 503호, 504호, 604호에 대해 금 715,000,000원의 유치권신고서가 제출되었고, 2021. 11. 12. 자 LJ산업개발 이정재로부터 301호, 302호, 401호, 402호, 501호, 502호, 601호, 602호, 701호, 702호에 대해 금 1,109,624,340원의 유치권신고서가 제출되었으나, 2022. 7. 13.자 근저당권자 북서울농업협동조합으로부터 유치권자 김두연, LJ산업개발 이정재의 유치권이 존재하지 않는다는 확정판결 있음(대전지방법원 서산지원 2022가합50320) [부동산 현황조사서 비고란] 서산초등학교 서쪽 가까운 위치에 서로 인접하여 일단을 이루는 정사각형 모양의 1-3번 토지와 그 위에 소재하는 1동의 건물 내의 4-27번 구분건물들로 조사시점 현재 주거용 다세대주택으로 사용하고 있으며, 현황과 공부상의 표시에 별다른 차이가 없음. 일단을 이루는 1,2,3번 토지는 토지이용계획확인원상 도시지역내 일반상업지구로 지정되어 있고 일단의 토지 서쪽으로 도로가 지나고 있어 차량 등 진출입이 용이하며, 각 구분건물이 속하는 1동의 건물의 1층은 필로티 구조로 주차장 및 동출입구가 설치되어 있고, 2-7층은 각 층에 4가구의 구분건물이 배치되어 있음. - 동건물의 중앙부 북쪽에는 계단실이 남쪽에는 엘리베이터가 설치되어 있고, 1동건물의 북동쪽 끝 부터 시계방향으로 1-2-3-4호 라인의 순서로 각 구분건물이 배치되어 있는 것이 확인됨. - 현장 방문시 204호와 603호의 거주자를 만나 임대차 내역을 확인하였고, 203호 거주자는 만나지 못했으나 관리인 역할을 수행하고 있다는 204호의 거주자로 부터 동일한 조건으로 임대차계약을 하였다는 진술을 들었으며, 임차인 등록을 한 3개 호수 외에 나머지 세대에는 입주자가 없음을 확인하였음. 이에 204호 현관문에 임차인안내서를 부착하여 두었으나 이후 연락이 없으므로 위 거주자의 진술 및 각 구분건물에 대한 전입세대열람내역서를 첨부하며 3개 호수에 대하여 임대차관계조사서를 작성하여 보고함. - 참고로 각 구분건물의 등기부에 대지권의 기재는 없는 상태이나 대지의 소유자와 각 구분건물의 소유자가 일치하는 점을 고려하면 법률적으로 각 구분건물에 동일한 비율로 대지권이 부여되어 있다고 판단됨.

김대표 분석의견

이 부동산의 입찰법원은 대전지방법원 서산지원입니다. 입찰일은 2024.05.28입니다. 입찰시작 시각은 10:00이며 입찰마감 시각은 11:30 입니다. 이 법원에는 KEB하나은행이 입점하고 있습니다. 입찰보증금 입,출금시 이용해 보시기 바랍니다. 기호3은 충청남도 서산시 동문동 소재 "서산초등학교" 서측 인근에 위치. ※ 물건 키워드 : 상업지역, 일반상업지역, 차량출입 가능, 버스정류장, 시내버스정류장, 철근콘크리트구조, 평스라브지붕, 스라브지붕, 다수의 임차인이 조사, 신고되어 있습니다. 매각물건명세서 및 현황조사서에 3명의 임차인이 나타나 있습니다. 임차인이 많은 경우 명도에 어려움이 있으니 전문가와 협의하여 진행하시길 권해 드립니다. 유치권신고가 있는 물건입니다 유치권이란 타인의 부동산을 점유하고 있는 자가 그 부동산에 관하여 생긴 (공사대금)채권이 있는 경우 그 채권을 변제받을 때까지 부동산의 인도를 거절하고 유치할 수 있는 권리입니다. 진정한 유치권은 낙찰로 말소되지 않고 낙찰자가 그 부담을 인수합니다. 그런데, 유치권은 견련성, 피담보채권, 변제기, 점유 등 그 성립 및 존속요건이 매우 엄격하여 실제 유치권이 성립하는 경우는 극히 드뭅니다. 물건번호가 여러 개 있습니다. 이 물건번호는 1번 입니다. 한 경매사건번호에 여러 개 부동산이 있는 경우 이를 분리하여 물건번호를 별도로 붙여 진행하는 경우가 있는데, 이를 분할매각이라고 합니다. 이 경우 사진, 감정평가 요약 내용이 뒤섞여 있게 되므로 혼동을 일으키기 쉽습니다. 각별한 주의가 필요합니다. 체납관리비를 부담할 수 있습니다. 아파트 낙찰자는 체납관리비 중 공용부분에 한하여 인수합니다. 공용부분은 전유부분(세대 전기료, 수도료, 하수도료, 난방료, 급탕료, TV수신료 등)을 제외한 공용부분에 관한 것과 일반관리비를 포함한 것이며, 연체료는 제외됩니다. 그러나 현실적으로 신속하게 원활하게 주택을 인도받기 위해 그 전액을 부담하는 경우가 많습니다. 입찰 전에 반드시 체납관리비를 확인하시기 바랍니다. 중복경매 사건입니다. 경매 신청자의 청구금액, 즉 그 경매신청 채권자가 배당 받아야 할 금액(450,000,000원)이 감정가격 대비 적은 금액인 경우에는, 일반적으로 경매가 취하되거나 취소 될 가능성이 있습니다. 그런데 이 경매는 다른 경매신청(2021타경50350(중복),2023타경58044(병합))이 들어 와서 경매가 중복되어 진행되므로 취하, 취소없이 진행될 여지가 많습니다. 이 경매물건의 최선순위 설정일자(말소기준권리) : 2015. 7. 30 근저당권

입찰일	물건종류 / 소재지	감정가 최저가	진행상태 (유찰횟수)
2024-05-01	아파트  충남 서산시 한성지3로 32, 102동  건물: 13.65평  , 토지(대지권): 13.74평	40,000,000원 28,000,000원	유찰 (1회)
2024-04-23	아파트  충남 서산시 음암면 서령로 330, [임차권등기]  건물: 18.01평  , 토지(대지권): 12.60평	56,000,000원 19,208,000원	유찰 (6회)
2024-05-07	아파트  충남 서산시 음암면 서령로 330,  건물: 18.01평  , 토지(대지권): 12.60평	56,000,000원 39,200,000원	유찰 (1회)
2024-05-07	아파트  충남 서산시 남부순환로 876, 5동  건물: 17.84평  , 토지(대지권): 14.65평	77,000,000원 37,730,000원	유찰 (2회)
2024-05-01	아파트  충남 서산시 부춘1로 19, 104동  건물: 15.04평  , 토지(대지권): 8.70평	85,000,000원 59,500,000원	유찰 (1회)
2024-05-29	아파트  충남 서산시 부춘1로 19, 105동  건물: 15.04평  , 토지(대지권): 8.70평	88,000,000원 61,600,000원	유찰 (1회)
2024-05-07	아파트  충남 서산시 지곡면 충의로 762-78,  건물: 25.71평  , 토지(대지권): 17.79평	125,000,000원 87,500,000원	유찰 (1회)
2024-04-30	아파트  충남 서산시 문화로 131, 101동  건물: 25.56평  , 토지(대지권): 12.84평	160,000,000원 160,000,000원	신건 (0회)
2024-05-28	아파트  충남 서산시 동서1로 130, 106동  건물: 18.13평  , 토지(대지권): 16.37평	164,000,000원 114,800,000원	유찰 (1회)
2024-05-28	아파트  충남 서산시 한마음2로 22, 102동  건물: 22.61평  , 토지(대지권): 12.86평	260,000,000원 182,000,000원	유찰 (1회)
2024-05-01	아파트  충남 서산시 한마음2로 22, 102동  건물: 22.68평  , 토지(대지권): 12.90평	265,000,000원 185,500,000원	유찰 (1회)
2024-05-01	아파트  충남 서산시 한마음2로 22, 103동  건물: 22.45평  , 토지(대지권): 12.77평	267,000,000원 186,900,000원	유찰 (1회)
2024-05-29	아파트  충남 서산시 한마음2로 22, 102동  건물: 22.61평  , 토지(대지권): 12.86평	268,000,000원 187,600,000원	유찰 (1회)
2024-05-21	아파트  충남 서산시 한마음2로 22, 102동  건물: 22.61평  , 토지(대지권): 12.86평	275,000,000원 192,500,000원	유찰 (1회)
2024-05-07	아파트  충남 서산시 한마음2로 22, 101동  건물: 22.68평  , 토지(대지권): 12.90평	279,000,000원 195,300,000원	유찰 (1회)