소 재 지	경기도 김포시 통진읍 가현리 651-3
물건용도	공장
토지면적	7,935.00㎡(2,400.34평)
건물면적	3,224.90㎡(975.53평)
사건번호	2018타경11126
감정평가액	6,556,018,800원
최저입찰가	(70%) 4,586,436,000원
입찰보증금	(10%) 458,643,600원
입찰방법	기일입찰
입 찰 일	2021.06.17(목) <입찰시간 오전 10:00 ~ 11:10>
유찰횟수	1회

감정평가현황

구분	구조/용도	면적/비고
토지 가현리 651-3	공장용지	7935㎡ (2,400.34평)
건물 가현로85번길 99-35	1층 공장	1314㎡ (397.49평)
	2층 공장	255㎡ (77.14평)
	단층 창고	480㎡ (145.20평)
	1층 공장	221.76㎡ (67.08평)
	2층 공장	214.56㎡ (64.90평)
제시외건물 가현로85번길 99-35	가현로85번길 99-35	220 ㎡(66.55평)
	가현로85번길 99-35	22.8 ㎡(6.90평)
	가현로85번길 99-35	14.56 ㎡(4.40평)
	가현로85번길 99-35	381.57 ㎡(115.42평)
	가현로85번길 99-35	16.8 ㎡(5.08평)
	가현로85번길 99-35	42.9 ㎡(12.98평)
	가현로85번길 99-35	40.95 ㎡(12.39평)
	가현로85번길 99-35	0

경기도 김포시 대곶면 석정리 소재 "석정2리노인회관" 북동측 인근에 위치. 계획관리지역, 버스정류장, 차량접근이 가능, 판넬지붕, 철골조,

점유자	점유부분	전입일자	보증금/차임
강OO
오OO		2018.11.27
jhOO		2018.12.06	[월]1,000,000
매각물건명세 비고		jh인더스트리유한회사 : 대표자 박선훈의 2020. 9. 7자 누락건물신고서에 의하면 제시외 건물 기호(ㄱ) 창고는 2016. 7. 22 본인이 축조하여 사용 수익하고 있었고 연면적이 266㎡임에도 220㎡로 잘못기재되어 현황과 다르며 건축주도 박선훈이라고 주장 강재윤 : 2020타경235 부동산강제경매 신청한 제이디씨산업개발주식회사의 대표이며, 공사비 약 84,000,000원을 위하여 김포시 통진읍 가현리 651-1, 651-6번지 토지에 대하여 유치권 행사중이라고 주장. 현황조사서 참조. 오민호 : 기숙사에 거주하는 직원으로 현황조사서 참조

등기/확정일	권리	채권금액
	소유권
2013년11월7일	근저당권	4,200,000,000원
2014년5월28일	근저당권	4,800,000,000원
2019년1월4일	강제경매
2019년1월25일	가압류	342,685,070원

소멸되지 않는 등기부권리

해당사항 없음

설정된 것으로 보는 지상권

매각에서 제외하는 제시외 건물 기호(ㄱ)창고로 인하여 법정지상권 성립할 여지 있음.

법원자료 특이사항

[매각물건명세서 비고란] 일괄매각. 제시외 건물과 공장 및 광업재단저당법 제6조에 의한 기계기구 포함. 제시외 건물중 기호(ㄱ)창고 220㎡는 매각에서 제외함. 목록2 가동 1층은 일부철거로 현황 및 건축물대장상 1219.5㎡로 변경되어 건축물대장상 면적으로 평가 및 매각함. 감정평가서상 목록1 토지의 북동측으로 포장된 도로와 접하고 있으나 출입구 통행금지 공고문 및 도로폐쇄사유지 현수막이 걸려 있으며 진입로 봉쇄 경고를 하고 있음. 2019.12.3.자 채권자로부터 제출된 인천지방법원 2019가단231136 사해행위취소 소송에서 진입로 봉쇄와 관련하여(피고 주식회사 주은 소유관련) 주위토지통행권이 있음을 확인함. 목록2 가동, 목록3 나동, 목록4 다동은 공사대금 미수로 인하여 유치권점유 중에 있으나 그 성립여부는 불분명함. 공사비 약 84,000,000원을 위하여 김포시 통진읍 가현리 651-1, 651-6번지 토지에 대하여 유치권 행사중이며 성립여부는 불분명. 매각에서 제외하는 제시외 건물 기호(ㄱ)창고로 인하여 법정지상권 성립할 여지 있음. [부동산 현황조사서 비고란] 가. 부동산 표시 목록 표시 2.는 공장으로 사용하고 있고, 목록 3. 은 창고동으로,목록4.는 사무실 및 직원들 기숙사로 사용하고 있음. 나. 제시외 건물이 3개동이 있는데 용도는 창고와 경비실, 물류창고임. 다. jh물류창고 벽면에 (주)주은산업이 유치권자로 기재된 안내문이 있으며, 정문 도로는 주은개발소유의 토지인데 사용문제때문에 다툼이 있다고 함.

김대표 분석의견

이 부동산의 입찰법원은 인천지방법원 부천지원입니다. 입찰시작 시각은 10:00이며 입찰마감 시각은 11:10 입니다. 이 법원에는 신한은행이 입점하고 있습니다. 입찰보증금 입,출금시 이용해 보시기 바랍니다. 경기도 김포시 대곶면 석정리 소재 "석정2리노인회관" 북동측 인근에 위치. ※ 물건 키워드 : 계획관리지역, 버스정류장, 차량접근이 가능, 판넬지붕, 철골조, 다수의 임차인이 조사, 신고되어 있습니다. 매각물건명세서 및 현황조사서에 3명의 임차인이 나타나 있습니다. 임차인이 많은 경우 명도에 어려움이 있으니 전문가와 협의하여 진행하시길 권해 드립니다. 유치권신고가 있는 물건입니다 유치권이란 타인의 부동산을 점유하고 있는 자가 그 부동산에 관하여 생긴 (공사대금)채권이 있는 경우 그 채권을 변제받을 때까지 부동산의 인도를 거절하고 유치할 수 있는 권리입니다. 진정한 유치권은 낙찰로 말소되지 않고 낙찰자가 그 부담을 인수합니다. 그런데, 유치권은 견련성, 피담보채권, 변제기, 점유 등 그 성립 및 존속요건이 매우 엄격하여 실제 유치권이 성립하는 경우는 극히 드뭅니다. 법정지상권이 성립할 여지가 있는 물건입니다 경매, 매매 등의 이유로 토지 소유자와 건물의 소유자가 달라지게 되는 경우 법률의 규정에 의하여 강행적으로 성립하는 지상권입니다. 법정지상권이 성립되지 않으면 토지 소유자는 건물철거 및 토지인도 , 그리고 지료를 청구할 수 있습니다. 법정지상권이 성립하는 물건은 저가 낙찰로 낙찰자에게 높은 투자수익을 가져다 주는 효자 아이템이 될 수 있습니다. 공장저당법에 의해 기계기구가 포함되어 있습니다 이 부동산에는 공장저당법에 의해 기계기구가 포함되어 있습니다. 낙찰자는 토지, 건물 뿐만 아니라 기계기구 소유권도 갖게 됩니다. 기계기구는 낙찰 후 바로 매각하여 현금화가 용이하고 취등록세도 감면받게 되어 일석이조의 효과를 얻을 수 있습니다. 제시외 물건이 포함되어 있습니다 ‘제시외 물건’은 해당 공부상에는 존재하지 않지만, 현장에 존재가 확인되는 여러 형태의 건물, 기계기구 등을 말합니다. 이들 대부분은 무허가, 무신고이거나 사용승인을 받지 않은 것입니다. ‘제시외 물건’이 경매대상에 포함되어 있다면 낙찰자의 소유권 취득에는 아무런 문제가 없습니다. 물건번호가 여러 개 있습니다. 이 물건번호는 1번 입니다. 한 경매사건번호에 여러 개 부동산이 있는 경우 이를 분리하여 물건번호를 별도로 붙여 진행하는 경우가 있는데, 이를 분할매각이라고 합니다. 이 경우 사진, 감정평가 요약 내용이 뒤섞여 있게 되므로 혼동을 일으키기 쉽습니다. 각별한 주의가 필요합니다. 공장등록(변경,설립) 가능한 지 확인이 필요합니다. 산업집적활성화 및 공장설립에 관한 법률에 따라, 건물면적이 500제곱미터 이상인 공장의 신설,변경, 업종변경하려는 자는 시군구청장의 승인을 받아야 합니다. 이를 '공장등록' 또는 '공장(변경)설립'이라고 합니다. 수도권정비계획법 및 시행령에 따라, 과밀억제권역에서의 공장등록(공장설립)은 지식산업, 도시형공장,참단산업공장 등에 한하여 제한적으로 가능합니다. 국토의계획및이용에 관한 법률 및 시행령에 따라, 공업지역,계획관리지역을 제외한 생산,보전관리지역, 자연,생산,보전녹지지역, 농림지역, 주거지역 등에서는 공장등록이 매우 제한적으로 가능합니다. 입찰 전에 반드시 해당관청에 업종제한이 있는지 여부를 확인하시기 바랍니다. 중복경매 사건입니다. 경매 신청자의 청구금액, 즉 그 경매신청 채권자가 배당 받아야 할 금액(52,006,026원)이 감정가격 대비 적은 금액인 경우에는, 일반적으로 경매가 취하되거나 취소 될 가능성이 있습니다. 그런데 이 경매는 다른 경매신청(2020타경235(병합),2020타경34542(병합),2020타경37176(중복))이 들어 와서 경매가 중복되어 진행되므로 취하, 취소없이 진행될 여지가 많습니다. 이 경매물건의 최선순위 설정일자(말소기준권리) : 목록1 : 2013. 11. 07. 근저당권 목록2, 3 : 2014. 05. 28. 근저당권 목록4 : 2014 .06 .27. 근저당권 목록5~16 : 2019. 04. 16. 가압류 목록17 : 2019. 12. 11. 가압류

입찰일	물건종류 / 소재지	감정가 최저가	진행상태 (유찰횟수)
2024-04-23	공장  경기 김포시 통진읍 가현리 321  건물: 161.05평  , 토지(대지권): 212.05평	648,085,800원 453,660,000원	재진행 (1회)
2024-05-02	공장  경기 김포시 고촌읍 향산리 355-2  건물: 176.81평  , 토지(대지권): 325.49평	1,425,869,000원 1,000,124,000원	유찰 (1회)
2024-05-02	공장  경기 김포시 대곶면 송마리 50-7 [법정지상권]  건물: 344.00평  , 토지(대지권): 660.06평	1,672,615,200원 1,299,473,000원	유찰 (3회)
2024-05-02	공장  경기 김포시 양촌읍 학운리 1797-1  건물: 483.92평  , 토지(대지권): 1,423.72평	3,911,763,500원 2,738,234,000원	유찰 (1회)
2024-05-07	공장  경기 김포시 대곶면 오니산리 181  건물: 816.36평  , 토지(대지권): 980.10평	2,864,704,920원 2,005,293,000원	유찰 (1회)