서울남부지방법원에서 진행 중인 사건번호 2025타경11637의 경매물건입니다. 현재 최저가는 2억 9800만원로 낙찰을 노려볼 만합니다.

2억 9800만원짜리 다세대(빌라), 서울시 독산동 시세분석

"동네방네! 행복도시 금천 - 서울특별시 금천구"

소 재 지	서울특별시 금천구 독산동 678-10 모던하우스금천2호점 제5층 제502호
물건용도	다세대(빌라)
토지면적	18.69㎡(5.65평)
건물면적	29.17㎡(8.82평)
사건번호	2025타경11637
감정평가액	298,000,000원
최저입찰가	(100%) 298,000,000원
입 찰 일	2026.07.08(수) 10:00

출처 : 레이더옥션 http://m.aceauction.kr/view/1508931

감정평가서 요약

구분	주소	구조/용도/대지권	면적/비고
대지권	독산동 678-10	268분의 18.69	18.69㎡ (5.65평)
건물	독산동 678-10	철근콘크리트구조	29.17㎡ (8.82평)

[위치/주위환경] 본건은 서울특별시 금천구 독산동 소재 ""독산역(1호선)"" 남서측 인근에 위치하며, 주변은 아파트단지, 지식산업센터 및 지원시설 등이 소재하는 지역으로 제반환경 보통임.
[교통상황] 본건까지 차량 접근 가능하며, 북동측 인근에 1호선인 독산역이 소재하며, 인근에 시내버스 정류장이 소재하여 교통상황 양호임.
[건물구조] 철근콘크리트구조 (철근)콘크리트지붕 5층 내 5층 502호로서, 사용승인일: 2021.09.08.
외벽: 벽돌치장 마감 등.
창호: 칼라알루미늄샷시창호임.
[이용상태] 다세대주택: 폐문 및 이해관계인 부재로 내부 확인 못하였으며, 건축물현황도상 방1, 드레스룸1, 욕실및화장실1, 거실1, 주방1, 현관 등으로 이용중임.
본건 담보평가전례 건물내부구조도상 다락방(방2, 계단실 등)으로 이용중임.
[설비내역] 위생 및 급배수설비, 승강기, 화재탐지기 및 온수설비 등이 되어있음.
[토지형상/이용상태] 인접지 등고 평탄한 사다리형의 토지로서, 공동주택(다세대주택) 건부지로 이용중임.
7)인접 도로상태등 본건 남서측으로 노폭 약6미터의 포장도로와 접함.
[토지이용계획] 도시지역, 준공업지역, 대로2류(폭 30m~35m)(2015-12-03)(서부간선지하도로)(접합), 가축사 육제한구역＜가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률＞, 가로구역별 최고높이 제한지역(2015-08 -27)(서울특별시고시 제2015-255호)＜건축법＞, 장애물제한표면구역(진입표면구역)＜공항시설법 ＞, 대공방어협조구역(위탁고도:해발194m(지반+건축+옥탑 등),육군수도방위사령부(02-524-331 3)관할)＜군사기지 및 군사시설 보호법＞, 과밀억제권역＜수도권정비계획법＞, (한강)폐기물매립 시설 설치제한지역＜한강수계 상수원수질개선 및 주민지원 등에 관한 법률＞, 토지거래계약에관한허가구역(2025-08-21)(대상자: 외국인 등, 용도: 단독, 다가구, 아파트, 연립, 다세대, 지정기간: 2025.8.26.~2026.8.25)임.
[공부와의 차이] -- [참고사항] 등기사항전부증명서상 임차권설정 되어 있으며, 임대관계 미상임.

건물 등기부현황

등기/확정일	권리	채권금액
2022년4월29일	소유권
2021년9월16일	약정/금지사항/환매특약
2024년3월14일	임차권설정	350,000,000원
2025년8월20일	강제경매

법원 물건자료 요약

소멸되지 않는 등기부권리

을구 3번 주택임차권등기(2024.3.14.등기)와 관련하여 매수인에게 대항할 수 있는 임차인이 있음 배당에서 보증금이 전액 변제되지 아니하면 잔액을 매수인이 인수함

설정된 것으로 보는 지상권

법원자료 특이사항

[주요 문건 접수 내역]

김성훈대표 핵심 분석
☎ 010-2371-3237

이 부동산의 입찰법원은 서울남부지방법원(☎ 02-2192-1273, 0087)입니다.
입찰일은 2026.07.08입니다. 입찰시작 시각은 11:00이며 입찰마감 시각은 11:20 입니다.
이 법원에는 신한은행이 입점하고 있습니다. 입찰보증금 입,출금시 이용해 보시기 바랍니다.

낙찰 후에 등기부상 소멸되지 않는 권리는 없습니다.
대략적인 검토의견이므로 입찰전에 전문가의 조언을 참고해 보시길 권해드립니다.

선순위 임차권등기가 되어 있습니다.
대항력이 있는 선순위 임차권등기 권리자가 배당을 전액 받지 못할 경우 낙찰자가 잔여 보증금을 인수해야하는 경우가 있습니다.

감정 시점이 오래되어 가격변동이 있을 수 있습니다.
이 물건은 2025년 8월 20일에 경매가 개시되었는데 지금 시점으로 약 311일이 이 경과되었습니다.
감정가격은 311일 전 시점에서 평가한 가격이므로 그 사이 가격변동이 있을 수 있습니다. 특히 가격 변동이 심한 아파트는 유의하셔야 합니다. 감정가격을 너무 믿지 마시고 현재 실매물 가격과 실거래가를 확인하시기 바랍니다. 간혹 감정가격보다 높게 낙찰되는 경우가 있는데 대부분 이런 이유입니다.

이 경매물건의 최선순위 설정일자(말소기준권리) : 2025. 08. 20. 설정 강제경매개시결정

※ 물건 키워드 : . 공업지역. 준공업지역. 토지거래계약에관한허가구역. 철근콘크리트구조. 방1. 방2. 화장실1. 주방1.

사건번호 : 2025타경11637 (서울남부지방법원)

사건번호를 말씀해 주시면 빠른 상담이 가능합니다.

인근지역 낙찰통계

통계기간	평균감정가	평균낙찰가	낙찰가율	유찰횟수
3개월	270,760,708원원	198,987,244원원	73%	2.5회회
6개월	273,225,890원원	206,928,199원원	76%	2.3회회
12개월	270,888,952원원	214,182,873원원	79%	2.1회회

2억 9800만원짜리 다세대(빌라), 서울시 독산동 시세분석

출처 : 레이더옥션 http://m.aceauction.kr/view/1508931