첫 입찰로 최저입찰가가 크게 떨어진 서울시 강서구 화곡동 963-20의 다세대(빌라) 경매건입니다.

[추천 다세대(빌라) 경매물건] 서울시 강서구 , 1억 9732만원 / 2025타경13084

"함께 더하는 미래 같이 나누는 강서 - 서울특별시 강서구"

소 재 지	서울특별시 강서구 화곡동 963-20 해동스타빌리지 제4층 제401호
물건용도	다세대(빌라)
토지면적	21.22㎡(6.42평)
건물면적	54.00㎡(16.34평)
사건번호	2025타경13084
감정평가액	197,324,000원
최저입찰가	(100%) 197,324,000원
입 찰 일	2026.07.07(화) 10:00

출처 : 여의주경매법인 https://wonsns.com

감정평가서 요약

구분	주소	구조/용도/대지권	면적/비고
대지권	화곡동 963-20	417.2분의 21.22	21.22㎡ (6.42평)
건물	화곡동 963-20	철근콘크리트	43.20㎡ (13.07평)
제시외건물	화곡동 963-20	발코니	10.80 ㎡(3.27평) 포함

[위치/주위환경] 본건은 서울특별시 강서구 화곡동 소재 ‘강서구청’ 남측 인근에 위치하며, 주위는 다세대주택, 단독주택, 근린생활시설 등이 소재하는 지역으로서 제반 주위환경은 보통입니다.
[교통상황] 본건까지 차량 진출입이 가능하며, 인근에 노선버스정류장이 소재하는 등 제반 교통여건은 보통입니다.
[건물구조] 철근콘크리트조 슬래브지붕 지하1층 지상4층 건물 내 제2층 제203호 외 5개호로서, (사용승인일 : 1998.03.06) 외벽 : 벽돌쌓기 마감 등, 창호 : 샷시창호 등입니다.
[이용상태] 본건은 기준시점 현재 연립주택으로 이용 중입니다. (후첨 호별배치도 및 내부구조도 참조)
[설비내역] 본건은 기본적인 위생 및 급배수설비, 난방설비, 지하주차장 등을 갖추고 있습니다.
[토지형상/이용상태] 본건은 인접필지 대비 등고평탄한 정방형 토지로서, 연립주택 건부지로 이용 중입니다.
7)인접 도로상태등 본건은 북서측으로 노폭 약 6미터 내외, 남서측으로 노폭 약 8미터 내외 포장도로와 각각 접하고 있습니다.
[토지이용계획] 도시지역, 제1종일반주거지역, 중요시설물보호지구(공항), 가축사육제한구역(지역경제과 확인 요망)<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 수평표면구역(수평표면)<공항시설법>, 상대보호구역(강서교육지원청에 반드시 확인 요망)<교육환경 보호에 관한 법률>, 대공방어협조구역(위탁고도:77-257m)<군사기지 및 군사시설 보호법>, 소규모주택정비 관리지역<빈집 및 소규모주택 정비에 관한 특례법>, 과밀억제권역<수도권정비계획법>, 토지거래계약에관한허가구역(2024-09-05)(지정기간: 2024년 9월 10일 ~ 2029년 9월 9일, 지목 도로 한정), 토지거래계약에관한허가구역(대상자: 외국인 등. 용도: 단독 다가구 아파트 연립 다세대. 지정기간: 2025.8.26.~2026.8.25.), 토지거래계약에관한허가구역(용도:아파트 기간:2025.10.20.~2026.12.31)입니다.
[공부와의 차이] 본건 구분건물(다, 라)에는 부합물 및 종물 ㉠, ㉡(후첨 ‘호별배치도 및 내부구조도’ 참조)이 각각 소재하고 있으며, 이행강제금 부과여부 및 원상회복의무 발생여부 등 이와 관련된 행정적 사항은 경매 참여시 해당기관에 반드시 재확인 하시기 바랍니다. [참고사항] 임대관계는 미상입니다.

건물 등기부현황

등기/확정일	권리	채권금액
2018년12월4일	소유권
2022년8월9일	가압류	242,333,078원
2024년1월10일	압류
2025년2월10일	압류
2025년11월11일	강제경매

법원 물건자료 요약

소멸되지 않는 등기부권리

설정된 것으로 보는 지상권

법원자료 특이사항

[주요 문건 접수 내역]

[매각물건명세서 비고란]
- 제시외 건물 포함 - 감정서에 의하면, 본건 구분건물(401호, 402호)에는 부합물 및 종물 ㉠, ㉡(후첨 '호별배치도 및 내부구조도'참조)이 각각 소재하고 있으며, 이 행강제금 부과여부 및 원상회복의무 발생여부 등 이와 관련된 행정적 사항 재확인 바람

김성훈대표 핵심 분석
☎ 010-2371-3237

이 부동산의 입찰법원은 서울남부지방법원(☎ (02)2192-1339)입니다.
입찰일은 2026.07.07입니다. 입찰시작 시각은 11:00이며 입찰마감 시각은 11:20 입니다.
이 법원에는 신한은행이 입점하고 있습니다. 입찰보증금 입,출금시 이용해 보시기 바랍니다.

낙찰 후에 등기부상 소멸되지 않는 권리는 없습니다.
대략적인 검토의견이므로 입찰전에 전문가의 조언을 참고해 보시길 권해드립니다.

제시외 물건이 포함되어 있습니다.
‘제시외 물건’은 해당 공부상에는 존재하지 않지만, 현장에 존재가 확인되는 여러 형태의 건물, 기계기구 등을 말합니다. 이들 대부분은 무허가, 무신고이거나 사용승인을 받지 않은 것입니다. ‘제시외 물건’이 경매대상에 포함되어 있다면 낙찰자의 소유권 취득에는 아무런 문제가 없습니다.

이 사건번호로 3개의 물건이 경매되며 이 물건번호는 3번 입니다.
한 경매사건번호에 여러 개 부동산이 있는 경우 이를 분리하여 물건번호를 별도로 붙여 진행하는 경우가 있는데, 이를 분할매각이라고 합니다. 이 경우 사진, 감정평가 요약 내용이 뒤섞여 있게 되므로 혼동을 일으키기 쉽습니다. 각별한 주의가 필요합니다.

이 경매물건의 최선순위 설정일자(말소기준권리) : 2022.8.9. 가압류 설정

※ 물건 키워드 : . 관리지역. 주거지역. 제1종일반주거지역. 토지거래계약에관한허가구역. 버스정류장. 주차장. 노선버스정류장. 지하주차장. 철근콘크리트조. 슬래브지붕.

사건번호 : 2025타경13084 (서울남부지방법원)

사건번호를 말씀해 주시면 빠른 상담이 가능합니다.

인근지역 낙찰통계

통계기간	평균감정가	평균낙찰가	낙찰가율	유찰횟수
3개월	276,792,849원원	188,968,612원원	68%	2.3회회
6개월	279,167,514원원	187,064,060원원	68%	2.4회회
12개월	275,569,491원원	195,645,596원원	72%	2.1회회

[추천 다세대(빌라) 경매물건] 서울시 강서구 , 1억 9732만원 / 2025타경13084

출처 : 여의주경매법인 https://wonsns.com