2025타경103641 사건의 다세대(빌라) 물건이 경매에 나왔습니다. 현재 경매가는 감정가의 100% 수준입니다.

2억 9100만원부터 다세대(빌라)경매! 서울시 동작구 경매 완벽분석

"새로운 변화! 일하는 동작 - 서울특별시 동작구"

소 재 지	서울특별시 동작구 사당동 1048-31 기쁨채 4층401호
물건용도	다세대(빌라)
토지면적	17.02㎡(5.15평)
건물면적	28.13㎡(8.51평)
사건번호	2025타경103641
감정평가액	291,000,000원
최저입찰가	(100%) 291,000,000원
입 찰 일	2026.07.07(화) 10:00

출처 : 여의주경매법인 https://wonsns.com

감정평가서 요약

구분	주소	구조/용도/대지권	면적/비고
대지권	사당동 1048-31	341.5분의 17.024	17.024㎡ (5.15평)
건물	사당동 1048-31	철근콘크리트구조	28.13㎡ (8.51평)

[위치/주위환경] 본 건은 서울특별시 동작구 사당동 소재 ""남성중학교"" 남동측 인근에 위치하며, 주위는 아파트단지, 일반주택, 공동주택, 근린주택 등으로 형성된 주거지역으로서, 제반 주위환경은 무난함.
[교통상황] 본 건까지 차량 진·출입이 가능하며, 남측 인근 ""남부순환로""변에 노선버스정류장이 소재하고 동측 약 520미터 지점에 전철역(사당역 : 지하철 2·4호선)이 소재하는 등 전반적인 교통사정은 무남함.
[건물구조] 철근콘크리트구조 (철근)콘크리트지붕 6층건내 제4층 제401호로서, 외 벽 : 인조석붙임 마감 등, 내 벽 : 벽지도배, 내부 인테리어 마감 및 타일붙임 마감 등, 창 호 : 알루미늄샷시 이중창호 마감.
[이용상태] 도시형생활주택-단지형다세대주택(별첨 ""호별배치도 및 내부구조도 ""참조)으로 이용 중임.
[설비내역] 기본적인 위생 및 급배수시설, 승강기설비, 화재경보기설비, 도시가스공급설비에 의한 개별 난방시설 등의 설비 되어있음.
[토지형상/이용상태] 본 건은 동측 하향 경사지에 평탄하게 조성된 가장형의 토지로서, 건부지(도시형생활주택-단지형다세대주택)로 이용중임.
7)인접 도로상태등 본건은 북동측 및 남동측으로 노폭 약 6미터, 노폭 약 4미터의 아스팔트 포장도로와 각각 접하며, 이 도로를 통하여 남측 인근에 대중교통이 운행하는 간선도로(남부순환로)와 연계됨.
[토지이용계획] 도시지역, 제3종일반주거지역(2022-04-14), 가축사육제한구역＜가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률＞, 가로구역별 최고높이 제한지역(2022-06-09)＜건축법＞, 건축용도지역기타(가로구역별 건축물 최고높이 지정구역)＜건축법＞, 대공방어협조구역(위탁고도:77-257m)＜군사기지 및 군사시설 보호법＞, 과밀억제권역＜수도권정비계획법＞임. [공부와의 차이] -
[참고사항] 임대관계 미상임.

건물 등기부현황

등기/확정일	권리	채권금액
2017년7월28일	소유권
2017년7월28일	소유권
2022년6월23일	근저당권	37,500,000원
2023년2월22일	가압류	600,000,000원
2025년1월7일	압류
2025년1월31일	임차권설정	288,000,000원
2025년8월12일	강제경매
2025년8월25일	압류

법원 물건자료 요약

소멸되지 않는 등기부권리

을구 5번 주택임차권등기(2025. 1. 31. 등기)는 배당에서 임대차보증금반환채권이 전액 변제되지 아니하면 잔액의 범위에서 말 소되지 않고 매수인이 인수함

설정된 것으로 보는 지상권

법원자료 특이사항

[주요 문건 접수 내역]

[매각물건명세서 비고란]
- 건축물대장상 위반건축물로 등재(주택과-40864 지붕층: 주거, 128.3㎡, 판넬/시멘트벽돌)된 내역이 있음

김성훈대표 핵심 분석
☎ 010-2371-3237

이 부동산의 입찰법원은 서울중앙지방법원(☎ 530-1822)입니다.
입찰일은 2026.07.07입니다. 입찰시작 시각은 11:00이며 입찰마감 시각은 11:00 입니다.
이 법원에는 신한은행이 입점하고 있습니다. 입찰보증금 입,출금시 이용해 보시기 바랍니다.

낙찰 후에 등기부상 소멸되지 않는 권리는 없습니다.
대략적인 검토의견이므로 입찰전에 전문가의 조언을 참고해 보시길 권해드립니다.

선순위 임차권등기가 되어 있습니다.
대항력이 있는 선순위 임차권등기 권리자가 배당을 전액 받지 못할 경우 낙찰자가 잔여 보증금을 인수해야하는 경우가 있습니다.

감정 시점이 오래되어 가격변동이 있을 수 있습니다.
이 물건은 2025년 8월 12일에 경매가 개시되었는데 지금 시점으로 약 316일이 이 경과되었습니다.
감정가격은 316일 전 시점에서 평가한 가격이므로 그 사이 가격변동이 있을 수 있습니다. 특히 가격 변동이 심한 아파트는 유의하셔야 합니다. 감정가격을 너무 믿지 마시고 현재 실매물 가격과 실거래가를 확인하시기 바랍니다. 간혹 감정가격보다 높게 낙찰되는 경우가 있는데 대부분 이런 이유입니다.

이 경매물건의 최선순위 설정일자(말소기준권리) : 2022. 6. 23. 근저당권 설정

※ 물건 키워드 : . 주거지역. 제3종일반주거지역. 버스정류장. 지하철. 노선버스정류장. 간선도로. 철근콘크리트구조. 도시가스.

사건번호 : 2025타경103641 (서울중앙지방법원)

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인근지역 낙찰통계

통계기간	평균감정가	평균낙찰가	낙찰가율	유찰횟수
3개월	467,439,435원원	428,897,267원원	95%	1.9회회
6개월	467,180,318원원	387,817,958원원	86%	2.1회회
12개월	424,924,987원원	367,199,577원원	89%	1.7회회

2억 9100만원부터 다세대(빌라)경매! 서울시 동작구 경매 완벽분석

출처 : 여의주경매법인 https://wonsns.com