이번에 소개할 경매물건은 서울시 동작구에 위치한 상가주택입니다. 최저입찰가는 48억 5657만원입니다.

동작구상가주택경매 - 동작구 상가주택 경매 완벽분석 (건물 132.5평, 토지 65.9평)

"새로운 변화! 일하는 동작 - 서울특별시 동작구"

소 재 지	서울특별시 동작구 노량진동 54-35
물건용도	상가주택
토지면적	218.00㎡(65.95평)
건물면적	437.98㎡(132.49평)
사건번호	2025타경103214
감정평가액	4,856,571,360원
최저입찰가	(100%) 4,856,571,360원
입 찰 일	2026.06.30(화) 10:00

출처 : 실시간 부동산경매 https://cafe.naver.com/auctioning1

감정평가서 요약

구분	주소	구조/용도/대지권	면적/비고
토지	노량진동 54-35	도로	36㎡ (10.89평)
토지	노량진동 54-23	대	182㎡ (55.06평)
건물	노량진동 54-23	1층 근린생활시설 철근콘크리트	90.63㎡ (27.42평)
	노량진동 54-23	2층 근린생활시설 철근콘크리트	90.63㎡ (27.42평)
	노량진동 54-23	3층 주택 철근콘크리트	74.03㎡ (22.39평)
	노량진동 54-23	4층 주택 철근콘크리트	55.58㎡ (16.81평)
	노량진동 54-23	지하층 근린생활시설 철근콘크리트	90.63㎡ (27.42평)
	노량진동 54-23	옥탑 철근콘크리트	6.48㎡ (1.96평)
제시외건물	노량진동 54-23	주차장	18 ㎡(5.45평) 포함
제시외건물	노량진동 54-23	베란다	12 ㎡(3.63평) 포함

[위치/주위환경] 본건은 서울특별시 동작구 노량진동 소재 서울동작경찰서 남서측 인근에 위치하고 있으며, 부근은 교육시설, 근린생활시설, 업무시설, 주상용건물 등이 혼재하는 상업지대로 제반 주위환경은 무난함.
[교통상황] 본건까지 차량의 접근이 가능하고 인근에 노선버스정류장 및 지하철 노량진역이 소재하는 등 제반 교통상황은 무난함.
3)형태 및 이용상태 기호(1): 지목 도로의 부정형의 토지로 일부 현황도로로 이용중이며, 정확한 경계는 측량을 요하는 사항임.
기호(2): 지목 대지의 유사 사다리형의 토지로 주상용 건물의 부지로 이용중임.
4)인접 도로상태 본건 일부를 포함하여 남측으로 로폭 3~4미터 내외 포장도로와 접하고 있음.
[토지이용계획] 도시지역, 일반상업지역, 개발행위허가제한지역(2024-09-26)(제한기간:2024.9.26.~2025.12.31.), 지구단위계획구역(노량진지구, 문의:도시계획과), 가축사육제한구역＜가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률＞, 교육환경보호구역(학교환경위생정화구역에 대한 최종확인은 관할교육청에 반드시 확인이 필요한 사항임)＜교육환경 보호에 관한 법률＞, 상대보호구역(2020-04-07)＜교육환경 보호에 관한 법률＞, 대공방어협조구역(위탁고도:77-257m)＜군사기지 및 군사시설 보호법＞, 과밀억제권역＜수도권정비계획법＞, (한강)폐기물매립시설 설치제한지역＜한강수계 상수원수질개선 및 주민지원 등에 관한 법률＞.
6)제시목록 외의 물건 없 음.
[공부와의 차이] 없 음.
[참고사항] 임대내역은 미상임.
[건물구조] 철근콘크리트조 슬래브지붕 4층건으로 외벽: 외장타일, 몰탈위 페인팅 등 내벽: 몰탈위 페인팅 등 창호: 샷시창호. [이용상태] 근린시설 및 주거시설임.
[설비내역] 위생설비, 급배수설비, 전기설비 등 구비되어 있음.
4)부합물 및 종물 후첨 건물개황도와 같이 제시외건물(ㄱ),(ㄴ)이 소재하고 있음.
[공부와의 차이] 없 음.
[참고사항] 1) 임대내역은 미상임. 2) 3,4층은 건축물대장상 용도 주택이나, 3층 계단에 소재하는 3,4층 입구에는 유한회사 팡세홀딩스라고 종이에 적혀 있음.

토지 등기부현황

등기/확정일	권리	채권금액
2021년5월3일	소유권
2021년5월3일	소유권
2021년5월3일	소유권
2021년5월3일	근저당권	3,000,000,000원
2022년8월1일	근저당권	600,000,000원
2024년7월4일	근저당권	2,000,000,000원
2025년6월24일	임의경매
2025년7월17일	압류
2025년11월12일	압류
2025년11월18일	압류
2026년1월8일	압류
2026년4월13일	임의경매

건물 등기부현황

등기/확정일	권리	채권금액
2021년5월3일	소유권
2021년5월3일	소유권
2021년5월3일	소유권
2021년5월3일	근저당권	3,000,000,000원
2022년8월1일	근저당권	600,000,000원
2024년7월4일	근저당권	2,000,000,000원
2025년6월24일	임의경매
2026년4월13일	임의경매

법원 물건자료 요약

소멸되지 않는 등기부권리

설정된 것으로 보는 지상권

법원자료 특이사항

[주요 문건 접수 내역]

[부동산 현황조사서 비고란]
지층 : 폐쇄되어 지하통로 막혀 있음 1층 : 점포 운영중으로 보임 2층 - 3층 : 회사 상호가 있으나 문이 닫혀 있음 4층은 3층을 거쳐 들어갈수 있는 구조로 3층문이 닫혀 있어 점유관계 확인 불가

김성훈대표 핵심 분석
☎ 010-2371-3237

이 부동산의 입찰법원은 서울중앙지방법원(☎ 530-1820)입니다.
입찰일은 2026.06.30입니다. 입찰시작 시각은 11:00이며 입찰마감 시각은 11:00 입니다.
이 법원에는 신한은행이 입점하고 있습니다. 입찰보증금 입,출금시 이용해 보시기 바랍니다.

낙찰 후에 등기부상 소멸되지 않는 권리는 없습니다.
대략적인 검토의견이므로 입찰전에 전문가의 조언을 참고해 보시길 권해드립니다.

제시외 물건이 포함되어 있습니다.
‘제시외 물건’은 해당 공부상에는 존재하지 않지만, 현장에 존재가 확인되는 여러 형태의 건물, 기계기구 등을 말합니다. 이들 대부분은 무허가, 무신고이거나 사용승인을 받지 않은 것입니다. ‘제시외 물건’이 경매대상에 포함되어 있다면 낙찰자의 소유권 취득에는 아무런 문제가 없습니다.

중복경매 사건입니다.
경매 신청자의 청구금액, 즉 그 경매신청 채권자가 배당 받아야 할 금액(789,473,684원)이 감정가격 대비 적은 금액인 경우에는, 일반적으로 경매가 취하되거나 취소 될 가능성이 있습니다. 그런데 이 경매는 다른 경매신청(중복 2026타경100725,)이 들어 와서 경매가 중복되어 진행되므로 취하, 취소없이 진행될 여지가 많습니다.

감정 시점이 오래되어 가격변동이 있을 수 있습니다.
이 물건은 2025년 6월 24일에 경매가 개시되었는데 지금 시점으로 약 363일이 이 경과되었습니다.
감정가격은 363일 전 시점에서 평가한 가격이므로 그 사이 가격변동이 있을 수 있습니다. 특히 가격 변동이 심한 아파트는 유의하셔야 합니다. 감정가격을 너무 믿지 마시고 현재 실매물 가격과 실거래가를 확인하시기 바랍니다. 간혹 감정가격보다 높게 낙찰되는 경우가 있는데 대부분 이런 이유입니다.

※ 물건 키워드 : . 상업지역. 일반상업지역. 지구단위계획구역. 버스정류장. 차량의 접근이 가능. 지하철. 노선버스정류장. 철근콘크리트조. 슬래브지붕.

사건번호 : 2025타경103214 (서울중앙지방법원)

사건번호를 말씀해 주시면 빠른 상담이 가능합니다.

인근지역 낙찰통계

통계기간	평균감정가	평균낙찰가	낙찰가율	유찰횟수
3개월	1,818,748,300원원	1,095,690,000원원	73%	2회회
6개월	1,184,008,829원원	792,104,286원원	73%	3회회
12개월	1,322,522,364원원	969,188,962원원	77%	2.3회회

동작구상가주택경매 - 동작구 상가주택 경매 완벽분석 (건물 132.5평, 토지 65.9평)

출처 : 실시간 부동산경매 https://cafe.naver.com/auctioning1