감정가 1억 2200만원, 첫 입찰된 울산시 남구 선암동 559-10 다세대(빌라)의 최저입찰가는 1억 2200만원입니다.

1억 2200만원짜리 다세대(빌라), 울산시 선암동 법원경매 물건입니다.

"The heart of Ulsan' Happy Namgu - 울산광역시 남구"

소 재 지	울산광역시 남구 선암동 559-10 3층301호
물건용도	다세대(빌라)
토지면적
건물면적	87.18㎡(26.37평)
사건번호	2025타경11621
감정평가액	122,000,000원
최저입찰가	(100%) 122,000,000원
입 찰 일	2026.06.23(화) 10:00

출처 : 여의주지기 https://www.dcart.co.kr

감정평가서 요약

구분	주소	구조/용도/대지권	면적/비고
대지권	선암동 559-10	대지권 미등기	㎡
건물	선암동 559-10	철근콘크리트조	87.18㎡ (26.37평)

[위치/주위환경] 본건은 울산광역시 남구 선암동 소재 ""개운초등학교"" 북측 인근에 위치하는 현칭 ""청송빌라"" 3층 301호로서 주위는 공동주택, 근린생활시설 및 학교 등으로 형성되어 있음.
[교통상황] 본건 단지는 차량접근이 가능하며, 인근에 대중교통수단이 있어 교통사정은 보통임.
[건물구조] 본건은 철근콘크리트조 슬래브지붕 4층 건물내 3층 301호로서 외벽: 외장타일 붙임 마감 등.
내벽: 몰탈위 페인팅(복도) 마감 등.
창호: 샤시창호 등임.
[이용상태] 본건의 집합건축물대장상 용도는 다세대 주택임.
[설비내역] 본건 건물은 위생 및 급배수시설 및 도시가스설비 등이 되어 있음.
[토지형상/이용상태] 본건은 세장형에 가까운 토지이며, 공동주택 건부지로 이용 중임.
7)인접 도로상태등 본건 단지는 남측으로 세로(가)에 접하고 있어 단지의 가로망 상태는 보통임.
[토지이용계획] 제2종일반주거지역임.
[공부와의 차이] 없음 [참고사항] 1.본건은 선암1지구 토지구획정리지구내 환지예정지 토지상에 건립된 구분건물로서, 토지에 대한 소유권대지권이 미정리된 상태이나, ""집합건물의 소유 및 권리에 관한 법률"" 제20조의 규정에 따라 구분건물과 대지사용권이 일체성을 가지며 이에 따라 분양과 거래가 이루어지는 바, 향후 구획정리사업 준공시 적정 소유권대지권이 안분될 것을 조건으로 평가하였으며, 본건 구분건물이 소재한 선암동 559-10 번지는 별첨한 ""환지예정지지정설명서"" 상의 확정예정지번으로서, 해당 종전의 토지인 선암동 산225-4 번지의 토지등기부상에는 ""오영진""의 지분이 등기되어 있지 않은바, 경매진행시 이해관계인은 향후 구획정리사업 준공시 본건 구분건물 소유자에게 적정 소유권대지권이 등기이전 되는지 여부 등을 확인하시기 바라며, 별도로 토지·건물의 배분금액을 명세서 하단에 부기하였으므로 참고 바람.
2.임대관계은 미상이며, 기타는 별첨 ""감정평가액의 산출근거 및 결정의견 Ⅰ. 7. 그 밖의 사항"" 참조 요망.

건물 등기부현황

등기/확정일	권리	채권금액
2021년6월25일	소유권
2024년9월9일	근저당권	45,000,000원
2025년2월20일	가압류	100,000,000원
2025년4월28일	임의경매

법원 물건자료 요약

소멸되지 않는 등기부권리

설정된 것으로 보는 지상권

법원자료 특이사항

[주요 문건 접수 내역]

[매각물건명세서 비고란]
1. 대지권 미등기이며 대지권 유무는 알 수 없음. 2. 본건 건물은 선암1지구 토지구획정리지구내 환지예정지 토지상에 건립된 구분건물로서 최저매각가격은 구획정리사업 준공 시 적정대지권을 포함한 가격임(별지 환지예정지지정설명서 및 환지계획(예정지지정)도 참조 바람).

[부동산 현황조사서 비고란]
본건은 울산광역시 남

김성훈대표 핵심 분석
☎ 010-2371-3237

이 부동산의 입찰법원은 울산지방법원(☎ 216-8268)입니다.
입찰일은 2026.06.23입니다. 입찰시작 시각은 11:00이며 입찰마감 시각은 11:30 입니다.
이 법원에는 신한은행,경남은행이 입점하고 있습니다. 입찰보증금 입,출금시 이용해 보시기 바랍니다.

낙찰 후에 등기부상 소멸되지 않는 권리는 없습니다.
대략적인 검토의견이므로 입찰전에 전문가의 조언을 참고해 보시길 권해드립니다.

대지권이 미등기된 물건입니다.
집합건물에는 토지지분에 따라 대지권이 등기되는데, 그 대지권 등기가 없는 경우입니다. 분양대금을 모두 납부하였으나 등기를 미루고 있던 경우와 토지공부 정리가 안 되서 못한 경우는 낙찰자가 대지권등기를 할 수 있습니다. 그런데 대지권이 없는 경우 또는 분양대금 잔금을 내지 않아서 분양회사가 동시이행항변권을 주장하는 경우는 추가 부담이 생길 수 있습니다.

취하 또는 취소될 가능성 있습니다.
이 물건의 감정가격은 122,000,000원입니다. 경매를 신청한 채권자가 배당 받아야 할 금액은 30,000,000원으로 감정가격 대비 상당히 적은 금액입니다. 이런 경우, 채무가가 변제하여 경매를 취하시키거나 경매신청채권자가 배당받을 금원이 없게되어 이른 바 "무잉여에 의한 취소"가 될 가능성이 있습니다.

감정 시점이 오래되어 가격변동이 있을 수 있습니다.
이 물건은 2025년 4월 28일에 경매가 개시되었는데 지금 시점으로 약 416일이 이 경과되었습니다.
감정가격은 416일 전 시점에서 평가한 가격이므로 그 사이 가격변동이 있을 수 있습니다. 특히 가격 변동이 심한 아파트는 유의하셔야 합니다. 감정가격을 너무 믿지 마시고 현재 실매물 가격과 실거래가를 확인하시기 바랍니다. 간혹 감정가격보다 높게 낙찰되는 경우가 있는데 대부분 이런 이유입니다.

이 경매물건의 최선순위 설정일자(말소기준권리) : 2024.09.09. 근저당권 설정

※ 물건 키워드 : . 제2종일반주거지역. 차량접근이 가능. 철근콘크리트조. 슬래브지붕. 도시가스.

사건번호 : 2025타경11621 (울산지방법원)

사건번호를 말씀해 주시면 빠른 상담이 가능합니다.

인근지역 낙찰통계

통계기간	평균감정가	평균낙찰가	낙찰가율	유찰횟수
3개월	367,954,545원원	295,649,986원원	87%	1.8회회
6개월	367,804,878원원	327,753,622원원	92%	1.4회회
12개월	355,511,125원원	312,569,060원원	89%	1.4회회

1억 2200만원짜리 다세대(빌라), 울산시 선암동 법원경매 물건입니다.

출처 : 여의주지기 https://www.dcart.co.kr