첫 입찰로 최저입찰가가 크게 떨어진 강원 평창군 대화면의 주택 경매건입니다.

3억 8361만원짜리 주택를 얼마나 싸게? 강원 대화면 경매 전문가가 설명드려요 (건물 27.9평, 토지 814.9평)

소 재 지	강원특별자치도 평창군 대화면 개수리 312-11
물건용도	주택
토지면적	2,694.00㎡(814.94평)
건물면적	92.24㎡(27.90평)
사건번호	2025타경30425
감정평가액	383,606,960원
최저입찰가	(100%) 383,606,960원
입 찰 일	2026.06.23(화) 10:00

출처 : 여의주경매법인 https://wonsns.com

감정평가서 요약

구분	주소	구조/용도/대지권	면적/비고
토지	개수리 312-11	전	279㎡ (84.40평)
	개수리 312-5	전	968㎡ (292.82평)
	개수리 312-12	전	125㎡ (37.81평)
	개수리 311	대	109㎡ (32.97평)
	개수리 312-4	전	867㎡ (262.27평)
	개수리 312-13	대	346㎡ (104.67평)
건물	개수리 312-13	단층주택 경량철골조	79.08㎡ (23.92평)
제시외건물	개수리 312-13	정자	10.4 ㎡(3.15평) 포함
제시외건물	개수리 312-13	창고	2.76 ㎡(0.83평) 포함

[위치/주위환경] 본건은 강원특별자치도 평창군 대화면 개수리 소재 ""개수1리 마을회관"" 북측 근거리에 위치하며, 주위는 단독주택, 농경지, 임야 등이 혼재하는 순수 농촌 지대임.
[교통상황] 본건 및 인근까지 차량 접근 가능하며, 인근에 버스정류장이 소재하는 등 대중교통 사정은 보통시됨.
3)형태 및 이용상태 본건기호(1) 사다리형의 평지로 ""전""으로 이용중임.
본건기호(2) 부정형의 평지로 2018,6.21일 건축허가를 득한 제시외건물(ㄱ) 부지 및 일부 비포장 현황 ""도로"" 등으로 이용중임.
본건기호(4) 부정형의 평지로 ""전"", ""도로"" 등으로 이용중임.
본건기호(5) 사다리형의 평지로 ""주거나지""임.
본건기호(6) 부정형의 평지로 ""전""으로 이용중임.
본건기호(7) 정방형의 평지로 ""주택 건부지""로 이용중이며, 일부 비포장 현황 ""도로""임.
4)인접 도로상태 본건기호(1)은 지적도상 맹지이나 본건(4)를 경유하여 접근 가능함.
본건기호(2)는 남서측으로 2차선 도로를 통하여 접근 가능함.
본건기호(4)는 남동측으로 노폭 2미터 가량의 시멘트 포장도로가 소재함.
본건기호(5)는 동측으로 노폭 2미터 가량의 시멘트 포장도로가 소재함.
본건기호(6)은 본건(4,5)를 통하여 접근 가능함.
본건기호(7)은 본건(2,5)를 통하여 접근 가능함.
[토지이용계획] 일련번호(1,4~7)) :계획관리지역, (한강)폐기물매립시설 설치제한지역＜한강수계 상수원수질개선 및 주민지원 등에 관한 법률＞ 일련번호(2) :계획관리지역, 소로2류(폭 8m~10m)(2023-03-24)(지방도424호선(소로2-75_비도시))(접합), 접도구역(2019-03-15)＜도로법＞, 접도구역(지방도424호선 접도구역)＜도로법＞, (한강)폐기물매립시설 설치제한지역＜한강수계 상수원수질개선 및 주민지원 등에 관한 법률＞ 6)제시목록 외의 물건 본건 지상에 후첨 ""건물개황도"" 및 ""사진용지""와 같이 제시외 물건(ㄱ~ㄹ)이 소재함.
[공부와의 차이] 본건기호(2) 토지는 공부상 지목은 ""전""이나, 현황 ""제시외 건물(ㄱ) 부지 및 일부 현황 ""도로""로 이용중임.
[참고사항] 미상임.
[건물구조] 경량철골조 샌드위치판넬지붕 단층 건물로서, 외벽 : 사이딩마감 등.
창호 : 하이샷시 창호 등.
[이용상태] 단독주택으로 이용중임.
[설비내역] 기본적인 급,배수, 위생설비, 난방설비 등이 갖추어져 있음.
4)부합물 및 종물 본건 지상에 후첨 ""건물개황도"" 및 ""사진용지""와 같이 제시외 물건 소재함.
[공부와의 차이] 해당없음. [참고사항] 미상임.

토지 등기부현황

등기/확정일	권리	채권금액
2017년11월27일	소유권
2019년1월31일	근저당권	180,000,000원
2021년4월9일	가압류	102,087,000원
2021년5월24일	가압류	306,405,000원
2025년6월9일	강제경매

건물 등기부현황

등기/확정일	권리	채권금액
2017년11월27일	소유권
2019년1월31일	근저당권	180,000,000원
2021년4월9일	가압류	102,087,000원
2021년5월24일	가압류	306,405,000원
2025년6월9일	강제경매

법원 물건자료 요약

소멸되지 않는 등기부권리

설정된 것으로 보는 지상권

목록2 지상에 매각에서 제외되는 건물 소재(지상 건물을 위하여 이 사건 토지 부분에 법정지상권 성립여부는 불분명)

법원자료 특이사항

[주요 문건 접수 내역]

[매각물건명세서 비고란]
일괄매각, 제시외 건물 포함 토지 지상에 소재하는 수목, 조경석, 장독대, 수도시설 등은 토지에 포함하여 평가됨 목록2 지상에 매각에서 제외되는 신축하다가 공사가 중단된 상태로 보이는 철근콘크리트구조 2층 건물 1동(2018.06.21. 건축허 가를 득한 것으로 보이므로, 유효 등의 여부는 관할 관청에 확인 요함)이 소재함(지상 건물을 위하여 이 사건 토지 부분에 법 정지상권 성립여부는 불분명) 목록2 최저매각가격(감정평가액)은 매각에서 제외되는 제시외 건물 소재로 인하여 제한받는 가격임 목록5,6 양 지상에 소재하는 이동가능한 컨테이너는 매각에서 제외함 목록1.2.4.6 농지취득자격증 필요[미제출시 보증금 반환하지 않음, 입찰기일 전 농지취득자격증명 신청이 가능하므로 해당관서 에 미리 발급 문의 요하며, 목록2는 농지전용협의 있음(협의일:2018.06.12., 허가조항:건축허가, 전용면적 968㎡, 전용목적:주거 시설, 허가신청자:안연근)]

[부동산 현황조사서 비고란]
가. 현황 -기호 1번은 `전`으로 보임. -기호 2번은 공부상 `전`이나 현황은 대부분 `제시외 건물부지 및 마당`으로 보이고, 일부 `전` 및 `진입로`로 보임. -기호 3번은 `경량철골조 샌드위치판넬지붕 단층주택`으로 보임. -기호 4번은 `전`으로 보임. -기호 5번은 기호 3번의 `마당`으로 보임. -기호 6번은 `전`으로 보임. -기호 7

김성훈대표 핵심 분석
☎ 010-2371-3237

이 부동산의 입찰법원은 춘천지방법원 영월지원(☎ 033-371-1118)입니다.
입찰일은 2026.06.23입니다. 입찰시작 시각은 11:00이며 입찰마감 시각은 11:10 입니다.
이 법원에는 신한은행이 입점하고 있습니다. 입찰보증금 입,출금시 이용해 보시기 바랍니다.

낙찰 후에 등기부상 소멸되지 않는 권리는 없습니다.
대략적인 검토의견이므로 입찰전에 전문가의 조언을 참고해 보시길 권해드립니다.

법정지상권이 성립할 여지가 있는 물건입니다
경매, 매매 등의 이유로 토지 소유자와 건물의 소유자가 달라지게 되는 경우 법률의 규정에 의하여 강행적으로 성립하는 지상권입니다. 법정지상권이 성립되지 않으면 토지 소유자는 건물철거 및 토지인도 , 그리고 지료를 청구할 수 있습니다. 법정지상권이 성립하는 물건은 저가 낙찰로 낙찰자에게 높은 투자수익을 가져다 주는 효자 아이템이 될 수 있습니다.

농지취득자격증명원 제출을 조건으로 하는 물건입니다.
전, 답, 과수원 등 농지는 낙찰일로부터 7일 이내에 농지취득자격증명을 해당관청에서 발급받아 경매법원에 제출하여야 합니다. 미제출시에는 낙찰이 불허가되고 입찰보증금이 몰수될 수 있습니다. 해당 농지가 불법전용 또는 형질변경이 된 경우 원칙적으로 농지취득자격증명을 발급받을 수 없으나 사후 조건부로 발급받을 수도 있습니다. 농업인이 아니어도 되고 먼 거리에 거주하는 타지인도 발급이 가능합니다.

제시외 물건이 포함되어 있습니다.
‘제시외 물건’은 해당 공부상에는 존재하지 않지만, 현장에 존재가 확인되는 여러 형태의 건물, 기계기구 등을 말합니다. 이들 대부분은 무허가, 무신고이거나 사용승인을 받지 않은 것입니다. ‘제시외 물건’이 경매대상에 포함되어 있다면 낙찰자의 소유권 취득에는 아무런 문제가 없습니다.

취하 또는 취소될 가능성 있습니다.
이 물건의 감정가격은 383,606,960원입니다. 경매를 신청한 채권자가 배당 받아야 할 금액은 31,487,999원으로 감정가격 대비 상당히 적은 금액입니다. 이런 경우, 채무가가 변제하여 경매를 취하시키거나 경매신청채권자가 배당받을 금원이 없게되어 이른 바 "무잉여에 의한 취소"가 될 가능성이 있습니다.

감정 시점이 오래되어 가격변동이 있을 수 있습니다.
이 물건은 2025년 6월 9일에 경매가 개시되었는데 지금 시점으로 약 369일이 이 경과되었습니다.
감정가격은 369일 전 시점에서 평가한 가격이므로 그 사이 가격변동이 있을 수 있습니다. 특히 가격 변동이 심한 아파트는 유의하셔야 합니다. 감정가격을 너무 믿지 마시고 현재 실매물 가격과 실거래가를 확인하시기 바랍니다. 간혹 감정가격보다 높게 낙찰되는 경우가 있는데 대부분 이런 이유입니다.

이 경매물건의 최선순위 설정일자(말소기준권리) : 목록1,2,3,5,6,7: 2019.01.31. 근저당권 설정 목록4: 2025.06.09. 강제경매 개시결정

※ 물건 키워드 : . 계획관리지역. 버스정류장. 판넬지붕. 철골조.

사건번호 : 2025타경30425 (춘천지방법원 영월지원)

사건번호를 말씀해 주시면 빠른 상담이 가능합니다.

인근지역 낙찰통계

통계기간	평균감정가	평균낙찰가	낙찰가율	유찰횟수
3개월	366,360,720원원	225,734,850원원	51%	2.5회회
6개월	325,411,738원원	205,295,992원원	57%	2.3회회
12개월	396,190,621원원	214,893,139원원	54%	2.4회회

3억 8361만원짜리 주택를 얼마나 싸게? 강원 대화면 경매 전문가가 설명드려요 (건물 27.9평, 토지 814.9평)

출처 : 여의주경매법인 https://wonsns.com