서울시 은평구 불광동 331-28에 위치한 다세대(빌라) 경매물건을 소개합니다. 감정가는 3억 126만원, 현재 최저입찰가는 3억 126만원입니다.

은평구 불광동 - 다세대(빌라)경매 - 경매 함정이 있을까?

"북한산 큰숲 · 은평 · 내일의 중심 변화의 은평 - 서울특별시 은평구"

소 재 지	서울특별시 은평구 불광동 331-28 위산렉스빌 5층501호
물건용도	다세대(빌라)
토지면적	43.04㎡(13.02평)
건물면적	75.43㎡(22.82평)
사건번호	2025타경51600
감정평가액	301,261,600원
최저입찰가	(100%) 301,261,600원
입 찰 일	2026.06.23(화) 10:00

출처 : 여의주경매법인 https://wonsns.com

감정평가서 요약

구분	주소	구조/용도/대지권	면적/비고
대지권	불광동 331-28	313분의 43.04	43.04㎡ (13.02평)
건물	불광동 331-28	철근콘크리트구조	55.43㎡ (16.77평)
제시외건물	불광동 331-28	다용도실,발코니	20 ㎡(6.05평) 포함

[위치/주위환경] 본건은 은평구 불광동 소재 은평구립도서관 북측 인근에 위치하며, 부근은 다세대 주택 및 빌라가 주를 이루어 형성되어 있는 고지대에 위치한 기존주거지역으로 인 근 간선도로변으로 근린 생활시설과 점포 및 상가등이 간헐적으로 위치하고, 근거 리에 각급학교와 연신내상권, 근린공원등이 위치하고 있어 주거지로서의 제반입지 여건은 무난한 편임.
[교통상황] 본건까지 차량출입 가능하며, 시내버스정류장이 도보로 약 7~8분 거리에 위치하고 지하철역(연신내역, 3/6호선)이 도보로 약 10분 정도 거리에 위치하여 일반대중교 통사정은 비교적 무난한 편임.
[건물구조] 철근콘크리트구조 (철근)콘크리트 (평슬라브)지붕 5층건 중 5층 501호로서, 외벽 : 드라이비트 마감 등, 내벽 : 벽지 및 일부 타일마감, 바닥 : 비닐쉬트등 마감, 창호 : 하이새시 창호임.
[이용상태] 5층 501호 : 다세대주택 (후첨 내부구조도 및 사진용지 참조)
[설비내역] 급배수시설 및 위생설비, 도시가스설비, 피로티주차장 등이 되어 있음.
[토지형상/이용상태] 인접지 및 인근도로 대비 부정형 경사지로서 다세대주택 건부지로 이용중임.
7)인접 도로상태등 본건 남서측으로 일부로 노폭 약 3미터의 포장도로에 접함.
[토지이용계획] 도시지역, 제1종일반주거지역, 가축사육제한구역＜가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률＞, 도심 공공주택 복합지구(도심 공공주택 복합사업 예정지구)＜공공주택 특별 법＞, 상대보호구역(최종확인은 관할 교육청에 반드시 확인이 필요한 사항임)＜교육 환경보호에 관한 법률＞, 대공방어협조구역(위탁고도:77-257m)＜군사기지 및 군사시 설 보호법＞, 과밀억제권역＜수도권정비계획법＞임.
[공부와의 차이] 본건은 기준시점 현재 개략적인 현황조사 결과 제시외 다용도실 약 12㎡(경량판넬 조)와 제시외 발코니 약 8㎡(하이새시)가 소재하는 것으로 보이는 바, 경매진행시 이해관계인은 유의하시기 바랍니다.
[참고사항] (1)임대관계 : 미상임.
(2)사용승인 : 본건의 사용승인일은 2012.10.19일 이며 본건이 속한 건물동은 지 상1층 ~ 지상5층 규모의 다세대주택으로 총 9세대임.
(3)기 타 : 본건은 수차례의 현장방문에도 불구하고 폐문 및 관계인부재로 관 할구청에서 발급받은 건축물현황도면을 기준으로 건물 외관조사와 인근주민 탐문 등을 통하여 내부이용상황 등을 개략적으로 추정조 사하였는 바, 사실조회시 다소 상이할 수도 있으니 경매진행시 이 해관계인은 참고하시기 바랍니다.

건물 등기부현황

등기/확정일	권리	채권금액
2012년11월2일	소유권
2014년3월18일	근저당권	84,000,000원
2015년9월8일	근저당권	58,800,000원
2022년12월21일	근저당권	120,000,000원
2025년3월13일	가압류	100,000,000원
2025년7월7일	강제경매
2026년3월26일	임의경매

법원 물건자료 요약

소멸되지 않는 등기부권리

설정된 것으로 보는 지상권

법원자료 특이사항

[주요 문건 접수 내역]

[매각물건명세서 비고란]
- 제시외 건물 포함(제시외 다용도실 약12㎡와 발코니 약8㎡가 소재하는 것으로 보임) - 집합건축물대장(전유부,갑) 변동사항에 2023.11.23. 주택과-25758(2023.11.22.)호 통보에 의거 위반건축물 표시 등재[위반사 항:501호 다용도 3㎡ 렉산/새시,501호(옆) 다용도 12㎡ 패널/패널 무단증축]으로 기재되어 있음

김성훈대표 핵심 분석
☎ 010-2371-3237

이 부동산의 입찰법원은 서울서부지방법원(☎ 3271-1327)입니다.
입찰일은 2026.06.23입니다. 입찰시작 시각은 11:00이며 입찰마감 시각은 11:10 입니다.
이 법원에는 신한은행이 입점하고 있습니다. 입찰보증금 입,출금시 이용해 보시기 바랍니다.

낙찰 후에 등기부상 소멸되지 않는 권리는 없습니다.
대략적인 검토의견이므로 입찰전에 전문가의 조언을 참고해 보시길 권해드립니다.

제시외 물건이 포함되어 있습니다.
‘제시외 물건’은 해당 공부상에는 존재하지 않지만, 현장에 존재가 확인되는 여러 형태의 건물, 기계기구 등을 말합니다. 이들 대부분은 무허가, 무신고이거나 사용승인을 받지 않은 것입니다. ‘제시외 물건’이 경매대상에 포함되어 있다면 낙찰자의 소유권 취득에는 아무런 문제가 없습니다.

중복경매 사건입니다.
경매 신청자의 청구금액, 즉 그 경매신청 채권자가 배당 받아야 할 금액(100,000,000원)이 감정가격 대비 적은 금액인 경우에는, 일반적으로 경매가 취하되거나 취소 될 가능성이 있습니다. 그런데 이 경매는 다른 경매신청(중복 2026타경46,)이 들어 와서 경매가 중복되어 진행되므로 취하, 취소없이 진행될 여지가 많습니다.

감정 시점이 오래되어 가격변동이 있을 수 있습니다.
이 물건은 2025년 7월 4일에 경매가 개시되었는데 지금 시점으로 약 347일이 이 경과되었습니다.
감정가격은 347일 전 시점에서 평가한 가격이므로 그 사이 가격변동이 있을 수 있습니다. 특히 가격 변동이 심한 아파트는 유의하셔야 합니다. 감정가격을 너무 믿지 마시고 현재 실매물 가격과 실거래가를 확인하시기 바랍니다. 간혹 감정가격보다 높게 낙찰되는 경우가 있는데 대부분 이런 이유입니다.

이 경매물건의 최선순위 설정일자(말소기준권리) : 2014.3.18. 근저당 설정

※ 물건 키워드 : . 주거지역. 제1종일반주거지역. 차량출입 가능. 버스정류장. 시내버스정류장. 주차장. 지하철. 간선도로. 철근콘크리트구조. 도시가스.

사건번호 : 2025타경51600 (서울서부지방법원)

사건번호를 말씀해 주시면 빠른 상담이 가능합니다.

인근지역 낙찰통계

통계기간	평균감정가	평균낙찰가	낙찰가율	유찰횟수
3개월	304,240,000원원	236,946,908원원	79%	1.6회회
6개월	289,734,565원원	226,894,539원원	79%	2.1회회
12개월	286,964,900원원	223,923,735원원	79%	2회회

은평구 불광동 - 다세대(빌라)경매 - 경매 함정이 있을까?

출처 : 여의주경매법인 https://wonsns.com