감정가 16억 7535만원, 1회 유찰된 충남 보령시 주교면 전의 최저입찰가는 11억 7274만원입니다.

16억 7535만원짜리 10,448.0평 전, 충남 주교면 경매물건 소개

"만세보령(VIVA보령 - 충청남도 보령시"

소 재 지	충청남도 보령시 주교면 신대리 566-3
물건용도	전
토지면적	34,539.00㎡(10,448.05평)
건물면적
사건번호	2025타경15800
감정평가액	1,675,348,000원
최저입찰가	(70%) 1,172,744,000원
입 찰 일	2026.07.21(화) 10:00

출처 : 레이더옥션 https://aceauction.kr

감정평가서 요약

구분	주소	구조/용도/대지권	면적/비고
토지	신대리 566-3	전	476㎡ (143.99평)
	신대리 566-4	전	26625㎡ (8,054.06평)
	신대리 산136-3	임야	7438㎡ (2,250.00평)
제시외건물	신대리 산136-3	계사	18.6 ㎡(5.63평) 제외

[위치/주위환경] 본건은 충청남도 보령시 주교면 신대리 소재 통칭 ""벌말마을"" 동측 인근에 소재하며, 주위일원은 농가주택, 농경지 및 임야 등이 소재하는 바 제반 주위환경은 보통임.
[교통상황] 본건까지 차량 접근이 가능하며, 남측 인근의 충서로를 경유하여 주요시가지 및 교통망 접근이 용이한 바 제반 교통상황은 무난한 편임.
3)형태 및 이용상태 기호 1은 부정형 평지로서 휴경지 등, 기호 2는 부정형 완경사로서 농경지 등, 기호 3은 부정형 완경사로서 자연림 등임.
4)인접 도로상태 기호 1의 북측, 기호 2의 서측 및 기호 3의 북측 및 남측으로 포장도로가 개설되어 있음.
[토지이용계획] [토지이용계획확인서]상 기호 1은 농림지역 가축사육제한구역(일부제한 모든 축종 제한)＜가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률＞, 농업진흥구역＜농지법＞, 기호 2는 생산관리지역 가축사육제한구역(일부제한 모든 축종 제한)＜가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률＞, 소하천구역(2018-10-19)(젤월천)＜소하천정비법＞, 기호 3은 생산관리지역 가축사육제한구역(일부제한 모든 축종 제한)＜가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률＞, 준보전산지＜산지관리법＞, 소하천구역(2018-10-19)(젤월천)＜소하천정비법＞임.
6)제시목록 외의 물건 별지 ""지적및건물개황도"" 및 ""사진용지"" 참조.
[공부와의 차이] 없 음.
[참고사항] 1) 임대관계 미상임.
2) 본건 기호 2, 기호 3의 일부는 ‘토지이용계획확인서’상 소하천구역에 해당하는 바 이에 대한 공법상 제한 등을 감안하여 평가하였음.
3) 감정인의 개략적인 실측 등에 의하면 본건 일부는 현황 ""도로""로 이용중인 것으로 조사되어 이를 감안하여 평가하였으며, 정확한 이용상황 및 경계파악을 위해서는 지적경계측량이 필요한 것으로 판단되는 바 경매진행시 참고하시기 바람.
4) 본건 기호 3 임지상에 식생중인 입목은 거래관행상 임지와 일체로 거래되는 바, 임지에 포함하여 평가하였으니 경매진행시 참고하시기 바람.
5) 감정인의 개략적인 실측 등에 의하면 본건 기호 3 지상에 별지 ""지적 및 건물개황도"" 및 ""사진용지""와 같이 제시외건물이 소재하여 개략적으로 간이실측사정 평가하였으니 경매진행시 이에 대한 소유관계 및 일괄경매여부를 재확인하시기 바라며, 제시외건물의 구조, 규모, 철거의 용이성 등을 고려할 때 경매대상에서 제외되더라도 본건 토지의 소유권 행사 제한받는 정도는 미미할 것으로 판단됨. 6) 본건 일부 지상에 소재하는 활잡목 등은 거래관행 및 경제적 가치가 미미한 점 등을 고려하여 토지에 포함하여 평가하였으니 경매진행시 참고하시기 바람.

토지 등기부현황

등기/확정일	권리	채권금액
2024년11월14일	소유권
2024년11월14일	근저당권	1,020,000,000원
2024년11월25일	근저당권	500,000,000원
2025년6월25일	임의경매
2025년11월26일	근저당권	500,000,000원
2026년5월20일	가등기

법원 물건자료 요약

소멸되지 않는 등기부권리

설정된 것으로 보는 지상권

매각 외 건물을 위한 법정지상권 성립 여부 불분명함

법원자료 특이사항

[주요 문건 접수 내역]

[매각물건명세서 비고란]
- 일괄매각 - 목록1,2 농지취득자격증명 필요(미제출시 매수보증금 미반환) - 본건 일부는 현황 '도로'로 이용중임 - 목록3 지상의 제시외 건물 매각 제외 - 목록3은 면적이 넓고 수목이 매우 울창하여 분묘 소재 유무는 불분명함. 별도 확인 요함.

[부동산 현황조사서 비고란]
- 1번 부동산은 지목이 전이나 일부는 도로로 사용되고 있고 일부는 묵전으로 보이고, 2번 부동산은 전으로 조각 조각 나뉘어져 논과 밭으

김성훈대표 핵심 분석
☎ 010-2371-3237

이 부동산의 입찰법원은 대전지방법원 홍성지원(☎ (041)640-3235)입니다.
입찰시작 시각은 11:00이며 입찰마감 시각은 11:30 입니다.
이 법원에는 NH농협은행이 입점하고 있습니다. 입찰보증금 입,출금시 이용해 보시기 바랍니다.

낙찰 후에 등기부상 소멸되지 않는 권리는 없습니다.
대략적인 검토의견이므로 입찰전에 전문가의 조언을 참고해 보시길 권해드립니다.

법정지상권이 성립할 여지가 있는 물건입니다
경매, 매매 등의 이유로 토지 소유자와 건물의 소유자가 달라지게 되는 경우 법률의 규정에 의하여 강행적으로 성립하는 지상권입니다. 법정지상권이 성립되지 않으면 토지 소유자는 건물철거 및 토지인도 , 그리고 지료를 청구할 수 있습니다. 법정지상권이 성립하는 물건은 저가 낙찰로 낙찰자에게 높은 투자수익을 가져다 주는 효자 아이템이 될 수 있습니다.

농지취득자격증명원 제출을 조건으로 하는 물건입니다.
전, 답, 과수원 등 농지는 낙찰일로부터 7일 이내에 농지취득자격증명을 해당관청에서 발급받아 경매법원에 제출하여야 합니다. 미제출시에는 낙찰이 불허가되고 입찰보증금이 몰수될 수 있습니다. 해당 농지가 불법전용 또는 형질변경이 된 경우 원칙적으로 농지취득자격증명을 발급받을 수 없으나 사후 조건부로 발급받을 수도 있습니다. 농업인이 아니어도 되고 먼 거리에 거주하는 타지인도 발급이 가능합니다.

분묘기지권이 성립할 가능성이 있는 물건입니다.
분묘기지권이란 타인의 토지 위에 분묘를 설치한 사람이 그 분묘를 위하여 토지를 사용할 수 있는 일종의 관습법적 지상권입니다. 분묘뿐만 아니라 봉제사에 필요한 일정 범위의 주위 토지까지도 분묘기지권이 미치며 분묘의 존속 동안은 지료지급 의무도 없습니다. 분묘기지권이 성립되지 않는 분묘의 경우 관련법령 절차에 따라 이장이 가능합니다.

입찰(매각)외 물건이 포함되어 있습니다.
입찰(매각)에서 제외되는 물건이 있다는 의미입니다. 타인이 설치한 건물 또는 이동이 용이한 컨테이너, 기계기구 등을 말합니다. 경험에 의하면 법적문제로 확대되는 경우는 별로 없고 대체로 사소한 것들입니다.

제시외 물건이 포함되어 있습니다.
‘제시외 물건’은 해당 공부상에는 존재하지 않지만, 현장에 존재가 확인되는 여러 형태의 건물, 기계기구 등을 말합니다. 이들 대부분은 무허가, 무신고이거나 사용승인을 받지 않은 것입니다. ‘제시외 물건’이 경매대상에 포함되어 있다면 낙찰자의 소유권 취득에는 아무런 문제가 없습니다.

취하 또는 취소될 가능성 있습니다.
이 물건의 감정가격은 1,675,348,000원입니다. 경매를 신청한 채권자가 배당 받아야 할 금액은 146,165,404원으로 감정가격 대비 상당히 적은 금액입니다. 이런 경우, 채무가가 변제하여 경매를 취하시키거나 경매신청채권자가 배당받을 금원이 없게되어 이른 바 "무잉여에 의한 취소"가 될 가능성이 있습니다.

감정 시점이 오래되어 가격변동이 있을 수 있습니다.
이 물건은 2025년 6월 25일에 경매가 개시되었는데 지금 시점으로 약 367일이 이 경과되었습니다.
감정가격은 367일 전 시점에서 평가한 가격이므로 그 사이 가격변동이 있을 수 있습니다. 특히 가격 변동이 심한 아파트는 유의하셔야 합니다. 감정가격을 너무 믿지 마시고 현재 실매물 가격과 실거래가를 확인하시기 바랍니다. 간혹 감정가격보다 높게 낙찰되는 경우가 있는데 대부분 이런 이유입니다.

이 경매물건의 최선순위 설정일자(말소기준권리) : 2024.11.14.근저당 설정

※ 물건 키워드 : . 농림지역. 생산관리지역. 보전산지. 차량 접근이 가능.

사건번호 : 2025타경15800 (대전지방법원 홍성지원)

사건번호를 말씀해 주시면 빠른 상담이 가능합니다.

인근지역 낙찰통계

통계기간	평균감정가	평균낙찰가	낙찰가율	유찰횟수
3개월	157,734,423원원	68,235,000원원	48%	2.8회회
6개월	170,886,086원원	69,567,500원원	43%	3.1회회
12개월	323,312,883원원	129,896,000원원	43%	3.1회회

16억 7535만원짜리 10,448.0평 전, 충남 주교면 경매물건 소개

출처 : 레이더옥션 https://aceauction.kr