이번 경매는 관악구 신림동 1741의 다세대(빌라) 물건이며, 감정가의 80% 수준에 입찰 가능합니다.

감정 2억 9000만원 → 최저 2억 3200만원!! 서울시 관악구 신림동 1741 낙찰전략 요약 - 다세대(빌라)경매

"더불어 으뜸 관악구 - 서울특별시 관악구"

소 재 지	서울특별시 관악구 신림동 1741 풍원하임빌 102동 2층202호
물건용도	다세대(빌라)
토지면적	22.79㎡(6.89평)
건물면적	31.03㎡(9.39평)
사건번호	2025타경103297
감정평가액	290,000,000원
최저입찰가	(80%) 232,000,000원
입 찰 일	2026.06.16(화) 10:00

출처 : 여의주경매TV https://busyman.co.kr

감정평가서 요약

구분	주소	구조/용도/대지권	면적/비고
대지권	신림동 1741	1911.9분의 22.79	22.79㎡ (6.89평)
건물	신림동 1741	1 철근콘크리트구조	31.025㎡ (9.39평)

[위치/주위환경] 본 건은 서울특별시 관악구 신림동 소재 ""신림역(지하철2호선)"" 남동측 인근에 위치하며, 주위는 오피스텔, 다세대, 연립 및 근린생활시설 등이 혼재하는 지대로서, 제반 주위여건은 보통임.
[교통상황] 본 건물은 인근에 노선버스정류장 및 근거리에 지하철역'신림역(지하철2호선)'이 소재하는 등 대중교통 편의도는 보통임.
[건물구조] 철근콘크리트구조 (철근)콘크리트지붕 지상 6층건 내 102동 2층 202호로서, (사용승인일 : 2018.03.29.)
외 벽 : 석재 붙임 등 마감.
내 벽 : 벽지 및 타일 붙임 등 마감.
창 호 : 샷시창호 마감.
[이용상태] 공동주택(다세대주택:도시형생활주택 단지형)으로 이용중임.(후첨'호별배치도 및 내부구조도'참조).
[설비내역] 기본적인 난방설비, 위생 및 급배수시설, 승강기설비 갖추었으며, 피로티주차장 등이 되어있음.
[토지형상/이용상태] 본건은 2필 일단의 북측 하향 경사지를 평탄하게 조성한 부정형의 토지로서, 공동주택(다세대주택:도시형생활주택 단지형) 건부지로 이용중임.
7)인접 도로상태등 본건 서측 및 북측으로 노폭 약5~6미터 내외의 포장도로와 각각 접함.
[토지이용계획] 도시지역, 제1종일반주거지역 가축사육제한구역＜가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률＞, 대공방어협조구역(위탁고도:194m)＜군사기지 및 군사시설 보호법＞,과밀억제권역＜수도권정비계획법＞.
[공부와의 차이] 없 음.
[참고사항] 임 대 관 계: 임차권 설정되어있음.(등기사항전부증명서 참조). 기 타: 해당사항 없음.

건물 등기부현황

등기/확정일	권리	채권금액
2019년8월23일	소유권
2022년12월8일	약정/금지사항/환매특약
2023년9월1일	임차권설정	285,000,000원
2024년3월18일	압류
2024년8월1일	압류
2025년4월23일	압류
2025년7월2일	강제경매

법원 물건자료 요약

소멸되지 않는 등기부권리

매수인에게 대항할 수 있는 을구 3번 임차권등기(임대차보증금 285,000,000원, 전입일자 2021.08.20., 확정일자 2021.07.12.)가 있으므로 배당에서 전액 변제되지 아니하면 잔액을 매수인이 인수함

설정된 것으로 보는 지상권

법원자료 특이사항

[주요 문건 접수 내역]

김성훈대표 핵심 분석
☎ 010-2371-3237

이 부동산의 입찰법원은 서울중앙지방법원(☎ 530-1815)입니다.
입찰일은 2026.06.16입니다. 입찰시작 시각은 11:00이며 입찰마감 시각은 11:00 입니다.
이 법원에는 신한은행이 입점하고 있습니다. 입찰보증금 입,출금시 이용해 보시기 바랍니다.

낙찰 후에 등기부상 소멸되지 않는 권리는 없습니다.
대략적인 검토의견이므로 입찰전에 전문가의 조언을 참고해 보시길 권해드립니다.

선순위 임차권등기가 되어 있습니다.
대항력이 있는 선순위 임차권등기 권리자가 배당을 전액 받지 못할 경우 낙찰자가 잔여 보증금을 인수해야하는 경우가 있습니다.

감정 시점이 오래되어 가격변동이 있을 수 있습니다.
이 물건은 2025년 7월 2일에 경매가 개시되었는데 지금 시점으로 약 349일이 이 경과되었습니다.
감정가격은 349일 전 시점에서 평가한 가격이므로 그 사이 가격변동이 있을 수 있습니다. 특히 가격 변동이 심한 아파트는 유의하셔야 합니다. 감정가격을 너무 믿지 마시고 현재 실매물 가격과 실거래가를 확인하시기 바랍니다. 간혹 감정가격보다 높게 낙찰되는 경우가 있는데 대부분 이런 이유입니다.

이 경매물건의 최선순위 설정일자(말소기준권리) : 2024. 3. 18. 압류 설정

※ 물건 키워드 : . 주거지역. 제1종일반주거지역. 버스정류장. 주차장. 지하철. 노선버스정류장. 철근콘크리트구조.

사건번호 : 2025타경103297 (서울중앙지방법원)

사건번호를 말씀해 주시면 빠른 상담이 가능합니다.

인근지역 낙찰통계

통계기간	평균감정가	평균낙찰가	낙찰가율	유찰횟수
3개월	288,478,571원원	197,643,244원원	68%	4회회
6개월	290,447,159원원	208,049,437원원	71%	5.1회회
12개월	294,820,967원원	212,752,810원원	72%	4.8회회

감정 2억 9000만원 → 최저 2억 3200만원!! 서울시 관악구 신림동 1741 낙찰전략 요약 - 다세대(빌라)경매

출처 : 여의주경매TV https://busyman.co.kr