1회 유찰로 최저입찰가가 크게 떨어진 서울시 강서구 화곡동 56-359의 다세대(빌라) 경매건입니다.

2025타경12523 다세대(빌라) 경매사건 분석 ☆ 강서구 화곡동 경매가 얼마라고요?

"함께 더하는 미래 같이 나누는 강서 - 서울특별시 강서구"

소 재 지	서울특별시 강서구 화곡동 56-359 제4층 제402호
물건용도	다세대(빌라)
토지면적	18.35㎡(5.55평)
건물면적	63.89㎡(19.33평)
사건번호	2025타경12523
감정평가액	168,500,000원
최저입찰가	(80%) 134,800,000원
입 찰 일	2026.07.20(월) 10:00

출처 : 레이더옥션 https://aceauction.kr

감정평가서 요약

구분	주소	구조/용도/대지권	면적/비고
대지권	화곡동 56-359	208분의 18.35	18.35㎡ (5.55평)
건물	화곡동 56-359	철근콘크리트조	42.22㎡ (12.77평)
제시외건물	화곡동 56-359	미상	21.665 ㎡(6.55평) 포함

[위치/주위환경] 본건은 서울특별시 강서구 화곡동 소재 ‘화일초등학교’ 남동측 인근에 위치하며, 주위는 다세대주택, 단독주택, 근린생활시설 등이 소재하는 지역으로서 제반 주위환경은 보통입니다.
[교통상황] 본건까지 차량 진출입이 가능하며, 인근에 노선버스정류장이 소재하는 등 제반 교통여건은 보통입니다.
[건물구조] 철근콘크리트조 평슬래브지붕 지하1층 지상4층 건물 내 제4층 제402호로서, (사용승인일 : 2000.05.29) 외벽 : 드라이비트 마감 등, 창호 : 샷시창호 등입니다.
[이용상태] 본건은 기준시점 현재 다세대주택으로 이용 중입니다. (후첨 호별배치도 및 내부구조도 참조)
[설비내역] 본건은 기본적인 위생 및 급배수설비, 난방설비, 주차장 등을 갖추고 있습니다.
[토지형상/이용상태] 본건은 완경사지대 내 세장형 토지로서, 다세대주택 건부지로 이용 중입니다.
7)인접 도로상태등 본건은 북서측으로 노폭 약 4미터 내외 포장도로와 접하고 있습니다.
[토지이용계획] 도시지역, 제2종일반주거지역(7층이하), 중요시설물보호지구(공항), 가축사육제한구역(지역경제과 확인 요망)<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 수평표면구역(수평표면)<공항시설법>, 대공방어협조구역(위탁고도:77-257m)<군사기지 및 군사시설 보호법>, 과밀억제권역<수도권정비계획법>, 토지거래계약에관한허가구역(대상자: 외국인 등. 용도: 단독 다가구 아파트 연립 다세대. 지정기간: 2025.8.26.~2026.8.25.), 토지거래계약에관한허가구역(용도:아파트 기간:2025.10.20.~2026.12.31)입니다.
[공부와의 차이] 본건에는 부합물 및 종물 ㉠(후첨 ‘호별배치도 및 내부구조도’ 참조)이 소재하고 있으며, 이행강제금 부과여부 및 원상회복의무 발생여부 등 이와 관련된 행정적 사항은 경매 참여시 해당기관에 반드시 재확인 하시기 바랍니다. [참고사항] 임대관계는 미상입니다.

건물 등기부현황

등기/확정일	권리	채권금액
2018년10월16일	소유권
2022년12월7일	약정/금지사항/환매특약
2024년12월6일	임차권설정	136,500,000원
2025년9월17일	압류
2025년10월15일	강제경매

법원 물건자료 요약

소멸되지 않는 등기부권리

설정된 것으로 보는 지상권

법원자료 특이사항

[주요 문건 접수 내역]

[매각물건명세서 비고란]
- 제시외 건물 포함 - 임차인 이재림 및 주택임차권 승계인 주택도시보증공사는 매수인에 대하여 배당받지 못하는 잔액에 대한 임차보증금반환청 구권을 포기하고, 주택임차권등기를 말소하는 것을 조건으로 매각

김성훈대표 핵심 분석
☎ 010-2371-3237

이 부동산의 입찰법원은 서울남부지방법원(☎ 02-2192-1334)입니다.
입찰일은 2026.07.20입니다. 입찰시작 시각은 11:00이며 입찰마감 시각은 11:20 입니다.
이 법원에는 신한은행이 입점하고 있습니다. 입찰보증금 입,출금시 이용해 보시기 바랍니다.

낙찰 후에 등기부상 소멸되지 않는 권리는 없습니다.
대략적인 검토의견이므로 입찰전에 전문가의 조언을 참고해 보시길 권해드립니다.

선순위 임차권등기가 되어 있습니다.
대항력이 있는 선순위 임차권등기 권리자가 배당을 전액 받지 못할 경우 낙찰자가 잔여 보증금을 인수해야하는 경우가 있습니다.

제시외 물건이 포함되어 있습니다.
‘제시외 물건’은 해당 공부상에는 존재하지 않지만, 현장에 존재가 확인되는 여러 형태의 건물, 기계기구 등을 말합니다. 이들 대부분은 무허가, 무신고이거나 사용승인을 받지 않은 것입니다. ‘제시외 물건’이 경매대상에 포함되어 있다면 낙찰자의 소유권 취득에는 아무런 문제가 없습니다.

이 경매물건의 최선순위 설정일자(말소기준권리) : 2025.09.17. 압류 설정

※ 물건 키워드 : . 주거지역. 제2종일반주거지역. 토지거래계약에관한허가구역. 버스정류장. 주차장. 노선버스정류장. 철근콘크리트조. 평슬래브지붕. 슬래브지붕.

사건번호 : 2025타경12523 (서울남부지방법원)

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인근지역 낙찰통계

통계기간	평균감정가	평균낙찰가	낙찰가율	유찰횟수
3개월	277,417,930원원	186,799,846원원	67%	2.6회회
6개월	268,504,134원원	186,829,719원원	70%	2.6회회
12개월	264,595,276원원	194,688,446원원	74%	2.4회회

2025타경12523 다세대(빌라) 경매사건 분석 ☆ 강서구 화곡동 경매가 얼마라고요?

출처 : 레이더옥션 https://aceauction.kr