서울남부지방법원에서 진행되는 2025타경11123, 1회 유찰로 인해 낙찰 기회가 커진 물건입니다.

서울시 구로구 개봉동 다세대(빌라) 경매() (최저입찰가: 2억 3600만원)

"따뜻한 동행 변화하는 구로 - 서울특별시 구로구"

소 재 지	서울특별시 구로구 개봉동 109-35 마흐바움 제6층 제602호
물건용도	다세대(빌라)
토지면적	22.35㎡(6.76평)
건물면적	36.16㎡(10.94평)
사건번호	2025타경11123
감정평가액	295,000,000원
최저입찰가	(80%) 236,000,000원
입 찰 일	2026.07.20(월) 10:00

출처 : 실시간 부동산경매 https://cafe.naver.com/auctioning1

감정평가서 요약

구분	주소	구조/용도/대지권	면적/비고
대지권	개봉동 109-35	269분의 22.35	22.35㎡ (6.76평)
건물	개봉동 109-35	철근콘크리트구조	36.16㎡ (10.94평)

[위치/주위환경] 본건은 서울특별시 구로구 개봉동 소재 '매봉초등학교' 북동측 인근에 위치하며, 주위는 다세대주택 밀집지역으로 주위환경은 보통임.
[교통상황] 본건 소재 건물까지 차량 진출입 가능하며, 인근에 버스정류장이 소재하는 등 대중교통 이용편의도는 보통임.
[건물구조] 철근콘크리트구조 (철근)콘크리트지붕 6층 건물 내 제6층 제602호로서, (사용승인일 : 2019-05-10)
외벽 : 석재 붙임 마감 등, 창호 : 샤시 창호 등임.
[이용상태] 조사일 현재 도시형생활주택(단지형다세대주택)으로 이용중임.
[설비내역] 기본 위생 및 급배수 설비, 도시가스 설비, 개별난방 설비, 승강기 설비, CCTV 설비, 주차장 등이 구비되어 있음.
[토지형상/이용상태] 2필지 일단의 세장형 평지로, 도시형생활주택(단지형다세대주택) 건부지로 이용중임.
7)인접 도로상태등 본건 북측으로 노폭 약 8m 내외, 동측으로 노폭 약 6m 내외, 남측으로 노폭 약 4m 내외 포장도로에 각각 접함.
[토지이용계획] ＜개봉동 109-35＞ 도시지역, 제2종일반주거지역(7층이하), 소로2류(폭 8m~10m)(접합), 장애물제한표면구역(진입표면)＜공항시설법＞, 교육환경보호구역(남부교육청에 반드시 확인요망)＜교육환경 보호에 관한 법률＞, 대공방어협조구역(위탁고도:해발165m(지반+건축+옥탑 등), 육군수도방위사령부(02-524-3146)관할)＜군사기지 및 군사시설 보호법＞, 소규모주택정비 관리지역＜빈집 및 소규모주택 정비에 관한 특례법＞, 과밀억제권역＜수도권정비계획법＞, 토지거래계약에관한허가구역(2024년 9월 10일부터 2029년 9월 9일까지, 지목 도로 한정)
＜개봉동 109-40＞ 도시지역, 제2종일반주거지역(7층이하), 장애물제한표면구역(진입표면)＜공항시설법＞, 교육환경보호구역(남부교육청에 반드시 확인요망)＜교육환경 보호에 관한 법률＞, 대공방어협조구역(위탁고도:해발165m(지반+건축+옥탑 등), 육군수도방위사령부(02-524-3146)관할)＜군사기지 및 군사시설 보호법＞, 소규모주택정비 관리지역＜빈집 및 소규모주택 정비에 관한 특례법＞, 과밀억제권역＜수도권정비계획법＞, 토지거래계약에관한허가구역(2024년 9월 10일부터 2029년 9월 9일까지, 지목 도로 한정)
[공부와의 차이] 없 음. [참고사항] 주택임차권 등기 되어 있음.(임차보증금 302,000,000원)

건물 등기부현황

등기/확정일	권리	채권금액
2019년11월21일	소유권
2021년12월31일	약정/금지사항/환매특약
2023년9월5일	가압류	275,000,000원
2023년10월25일	임차권설정	302,000,000원
2025년7월23일	강제경매

법원 물건자료 요약

소멸되지 않는 등기부권리

설정된 것으로 보는 지상권

법원자료 특이사항

[주요 문건 접수 내역]

[매각물건명세서 비고란]
- 임차인 강철연 및 주택임차권 승계인 주택도시보증공사는 매수인에 대하여 배당받지 못하는 잔액에 대한 임차보증금반환청 구권을 포기하고, 주택임차권등기를 말소하는 것을 조건으로 매각

김성훈대표 핵심 분석
☎ 010-2371-3237

이 부동산의 입찰법원은 서울남부지방법원(☎ 02-2192-1334)입니다.
입찰일은 2026.07.20입니다. 입찰시작 시각은 11:00이며 입찰마감 시각은 11:20 입니다.
이 법원에는 신한은행이 입점하고 있습니다. 입찰보증금 입,출금시 이용해 보시기 바랍니다.

낙찰 후에 등기부상 소멸되지 않는 권리는 없습니다.
대략적인 검토의견이므로 입찰전에 전문가의 조언을 참고해 보시길 권해드립니다.

선순위 임차권등기가 되어 있습니다.
대항력이 있는 선순위 임차권등기 권리자가 배당을 전액 받지 못할 경우 낙찰자가 잔여 보증금을 인수해야하는 경우가 있습니다.

감정 시점이 오래되어 가격변동이 있을 수 있습니다.
이 물건은 2025년 7월 23일에 경매가 개시되었는데 지금 시점으로 약 322일이 이 경과되었습니다.
감정가격은 322일 전 시점에서 평가한 가격이므로 그 사이 가격변동이 있을 수 있습니다. 특히 가격 변동이 심한 아파트는 유의하셔야 합니다. 감정가격을 너무 믿지 마시고 현재 실매물 가격과 실거래가를 확인하시기 바랍니다. 간혹 감정가격보다 높게 낙찰되는 경우가 있는데 대부분 이런 이유입니다.

이 경매물건의 최선순위 설정일자(말소기준권리) : 2023.09.05. 가압류 설정

※ 물건 키워드 : . 관리지역. 주거지역. 제2종일반주거지역. 토지거래계약에관한허가구역. 버스정류장. 주차장. 철근콘크리트구조. 도시가스. 개별난방.

사건번호 : 2025타경11123 (서울남부지방법원)

사건번호를 말씀해 주시면 빠른 상담이 가능합니다.

인근지역 낙찰통계

통계기간	평균감정가	평균낙찰가	낙찰가율	유찰횟수
3개월	275,090,413원원	190,317,743원원	69%	3회회
6개월	274,339,546원원	189,145,510원원	69%	3.1회회
12개월	274,812,753원원	199,813,978원원	73%	2.7회회

서울시 구로구 개봉동 다세대(빌라) 경매() (최저입찰가: 2억 3600만원)

출처 : 실시간 부동산경매 https://cafe.naver.com/auctioning1