감정가 21억 105만원, 1회 유찰된 제주 제주시 구좌읍 월정리 전의 최저입찰가는 14억 7074만원입니다.

구좌읍 전경매 - 경매 권리분석 ※ 면적 2,969.9평

"소통으로 여는 행복 제주시"

소 재 지	제주특별자치도 제주시 구좌읍 월정리 1865
물건용도	전
토지면적	9,818.00㎡(2,969.95평)
건물면적
사건번호	2025타경8195
감정평가액	2,101,052,000원
최저입찰가	(70%) 1,470,736,000원
입 찰 일	2026.07.07(화) 10:00

출처 : 여의주 경매연구원 https://cafe.naver.com/auctioning01

감정평가서 요약

구분	주소	구조/용도/대지권	면적/비고
토지	월정리 1865	전	9818㎡ (2,969.95평)

[위치/주위환경] 본건은 제주특별자치도 제주시 구좌읍 김녕리 소재 '김녕사굴' 동측 인근에 위치하며 부근은 전 및 임야 등이 혼재함.
[교통상황] 본건까지 차량진입 가능하며 남서측으로 간선도로에 접하여 제반교통사정은 무난시 됨.
3)형태 및 이용상태 본건은 인접도로 대비 저지인 부정형의 토지로서, '전'으로 이용중임.
4)인접 도로상태 남서측으로 폭 약 12m 내외의 포장도로에 접함.
[토지이용계획] 계획관리지역, 역사문화환경보존지역＜문화유산의 보존 및 활용에 관한 법률＞, 경관보전지구3등급(2023-01-30), 생태계보전지구4-1등급(2023-01-30)(저촉), 생태계보전지구4-2등급(2023-01-30)(저촉), 생태계보전지구5등급(2023-01-30)(저촉), 지하수자원보전3등급(저촉), 지하수자원보전4등급(저촉), 건축계획심의대상구역(건축계획심의대상구역)＜제주특별자치도 설치 및 국제자유도시 조성을 위한 특별법＞임.
6)제시목록 외의 물건 없음.
[공부와의 차이] 없음.
[참고사항] 1) 임대관계 미상임.
2) 기타 본건 지상에 자생수목이 소재함.

토지 등기부현황

등기/확정일	권리	채권금액
2014년9월19일	소유권
2014년9월19일	소유권
2020년6월24일	(1)근저당권설정	420,000,000원
2020년6월24일	(2)근저당권설정	360,000,000원
2020년12월17일	근저당권	228,000,000원
2021년11월23일	가압류	265,500,000원
2025년6월2일	임의경매
2026년3월26일	압류

법원 물건자료 요약

소멸되지 않는 등기부권리

설정된 것으로 보는 지상권

법원자료 특이사항

[주요 문건 접수 내역]

[매각물건명세서 비고란]
- 농지취득자격증명 제출 요함. - 특별매각조건, 이 사건 토지 취득시 농지취득자격증명을 제출하여야 하며 최고가매수신고 후 매각허가기일까지 제출하지 아 니한 경우에는 매수보증금을 반환하지 아니함 [ 아울러 농지법개정으로 농지위원회 심의를 거쳐 농지취득자격증명 발급 여부를 판단하는 경우에는 14일 이내에 발급하도록 되어 있으므로 입찰 전에 미리 해당 행정관서에 농지취득자격증명의 신청도 가능함을 알려 드립니다. ] - 본건 일부 지상은 진입로로 이용중이며, 일부 지상에 소재하는 자생수목은 토지에 포함하여 평가함. - 제시외 인접 토지(월정리 1244-5, 월정리 1866) 사용자가 본건 토지 일부를 점유 사용하는 것으로 보여지나, 사실관계 여부 는 알 수 없고, 정확한 지적 경계는 지적측량을 요함.

[부동산 현황조사서 비고란]
- 소재지1(월정리 1865) 전(경작지임) 일부 지상은 진입로로 이용중이고, 일부 지상에 자생수목이 소재함 * 제시외 인접토지(월정리 1244-5),(월정리 1866) 각각의 사용자가 본 건 토지 일부를 점유 사용하는 것으로 보여지나 사실여부는 알 수 없었고, 정확한 지적 경계는 감정측량을 요함

김성훈대표 핵심 분석
☎ 010-2371-3237

이 부동산의 입찰법원은 제주지방법원(☎ 064-729-2262)입니다.
입찰일은 2026.07.07입니다. 입찰시작 시각은 11:00이며 입찰마감 시각은 11:30 입니다.
이 법원에는 NH농협은행이 입점하고 있습니다. 입찰보증금 입,출금시 이용해 보시기 바랍니다.

낙찰 후에 등기부상 소멸되지 않는 권리는 없습니다.
대략적인 검토의견이므로 입찰전에 전문가의 조언을 참고해 보시길 권해드립니다.

농지취득자격증명원 제출을 조건으로 하는 물건입니다.
전, 답, 과수원 등 농지는 낙찰일로부터 7일 이내에 농지취득자격증명을 해당관청에서 발급받아 경매법원에 제출하여야 합니다. 미제출시에는 낙찰이 불허가되고 입찰보증금이 몰수될 수 있습니다. 해당 농지가 불법전용 또는 형질변경이 된 경우 원칙적으로 농지취득자격증명을 발급받을 수 없으나 사후 조건부로 발급받을 수도 있습니다. 농업인이 아니어도 되고 먼 거리에 거주하는 타지인도 발급이 가능합니다.

제시외 물건이 포함되어 있습니다.
‘제시외 물건’은 해당 공부상에는 존재하지 않지만, 현장에 존재가 확인되는 여러 형태의 건물, 기계기구 등을 말합니다. 이들 대부분은 무허가, 무신고이거나 사용승인을 받지 않은 것입니다. ‘제시외 물건’이 경매대상에 포함되어 있다면 낙찰자의 소유권 취득에는 아무런 문제가 없습니다.

취하 또는 취소될 가능성 있습니다.
이 물건의 감정가격은 2,101,052,000원입니다. 경매를 신청한 채권자가 배당 받아야 할 금액은 485,000,000원으로 감정가격 대비 상당히 적은 금액입니다. 이런 경우, 채무가가 변제하여 경매를 취하시키거나 경매신청채권자가 배당받을 금원이 없게되어 이른 바 "무잉여에 의한 취소"가 될 가능성이 있습니다.

감정 시점이 오래되어 가격변동이 있을 수 있습니다.
이 물건은 2025년 6월 2일에 경매가 개시되었는데 지금 시점으로 약 392일이 이 경과되었습니다.
감정가격은 392일 전 시점에서 평가한 가격이므로 그 사이 가격변동이 있을 수 있습니다. 특히 가격 변동이 심한 아파트는 유의하셔야 합니다. 감정가격을 너무 믿지 마시고 현재 실매물 가격과 실거래가를 확인하시기 바랍니다. 간혹 감정가격보다 높게 낙찰되는 경우가 있는데 대부분 이런 이유입니다.

이 경매물건의 최선순위 설정일자(말소기준권리) : 2020. 6. 24. 근저당권 설정

※ 물건 키워드 : . 계획관리지역. 간선도로.

사건번호 : 2025타경8195 (제주지방법원)

사건번호를 말씀해 주시면 빠른 상담이 가능합니다.

인근지역 낙찰통계

통계기간	평균감정가	평균낙찰가	낙찰가율	유찰횟수
3개월	912,665,312원원	317,148,807원원	39%	3.1회회
6개월	1,017,241,673원원	378,063,078원원	39%	3.2회회
12개월	902,853,516원원	356,049,171원원	42%	3회회

구좌읍 전경매 - 경매 권리분석 ※ 면적 2,969.9평

출처 : 여의주 경매연구원 https://cafe.naver.com/auctioning01