서울시 관악구 신림동에 위치한 다세대(빌라) 경매물건을 소개합니다. 감정가는 3억 4600만원, 현재 최저입찰가는 3억 4600만원입니다.

서울시 관악구 신림동 공략법 / 다세대(빌라)경매

"더불어 으뜸 관악구 - 서울특별시 관악구"

소 재 지	서울특별시 관악구 신림동 87-95 어반팰리스 8동 2층201호
물건용도	다세대(빌라)
토지면적	25.86㎡(7.82평)
건물면적	43.12㎡(13.04평)
사건번호	2025타경103979
감정평가액	346,000,000원
최저입찰가	(100%) 346,000,000원
입 찰 일	2026.05.26(화) 10:00

출처 : 에이스옥션 https://aceauction.kr

감정평가서 요약

구분	주소	구조/용도/대지권	면적/비고
대지권	신림동 87-95	630분의 25.8567	25.8567㎡ (7.82평)
건물	신림동 87-95	8 철근콘크리트구조	43.12㎡ (13.04평)

[위치/주위환경] 본건은 서울특별시 관악구 신림동에 있는 "신림역(2호선, 신림선)" 남동측 인근에 위치하며, 주위는 단독 및 다세대주택 등 주거용부동산과 근린생활시설 등으로 형성된 주택지대임.
[교통상황] 대상건물까지 차량 진출입이 가능하며, 인근에 버스 정류장 및 신림역역이 있어 교통상황 양호함.
[건물구조] 철근콘크리트구조 (철근)콘크리트지붕 지하1층 지상5층 건물 내 2층 201호로 외벽: 석재 마감 등, 내벽: 타일 및 벽지 마감 등, 창호: 새시 2중창 등 임.
[이용상태] 다세대주택(도시형생활주택단지형)으로 방3, 거실, 주방, 욕실, 발코니 등으로 이용중이며, 일부 확장형발코니임.
[설비내역] 위생 및 급배수설비, 승강기, 화재탐지 및 경보설비, 도시가스 보일러에 의한 난방설비 등이 되어있음.
[토지형상/이용상태] 완경사 사다리형의 토지로 공동주택(다세대주택)의 건부지로 이용중임.
7)인접 도로상태등 북서측으로 도로 폭 약 6m 내외의 포장도로와 접함.
[토지이용계획] 도시지역, 제2종일반주거지역(제2종일반주거지역(7층 이하) 가축사육제한구역<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 교육환경보호구역(상대/절대정화 구역 최종확인은 동작교육청에 반드시 확인이 필요한 사항임)<교육환경 보호에 관한 법률>, 대공방어협조구역(위탁고도:194m)<군사기지 및 군사시설 보호법>, 과밀억제권역<수도권정비 계획법> 중점경관관리구역(주요산 주변), 토지거래계약에관한허가구역(대상자: 외국인 등. 용도: 단독 다가구 아파트 연립 다세대. 지정기간: 2025.8.26.~2026.8.25.)
[공부와의 차이] 없음 [참고사항] 등기사항전부증명서상 하기와 같이 주택임차권 등기되어있음. 임차보증금 금305,000,000원, 임대차계약일자 2019.11.13, 주민등록일자 2019.12.6, 확정일자 2019.11.13 상기 주택임차권 등기한 임차권자와 다른 입주자가 보증금부 월세로 임차중인 것으로 탐문조사되었으며 상세내역은 미상임.

건물 등기부현황

등기/확정일	권리	채권금액
2019년3월4일	소유권
2022년11월15일	약정/금지사항/환매특약
2022년12월28일	가압류	403,000,000원
2024년1월9일	임차권설정	305,000,000원
2024년8월8일	압류
2025년9월19일	강제경매
2026년1월30일	압류

법원 물건자료 요약

소멸되지 않는 등기부권리

매수인에게 대항할 수 있는 을구 3번 임차권등기(임대차보증금 305,000,000원, 전입일자 2019.12.06. 확정일자 2019.11.13.)가 있으므로 배당에서 전액 변제되지 아니하면 잔액을 매수인이 인수함(또는 잔액은 매수인에게 인수될 수 있음)

설정된 것으로 보는 지상권

법원자료 특이사항

[주요 문건 접수 내역]

[매각물건명세서 비고란]
- 주택도시보증공사(임차인 박성우) : 경매신청채권자로 임차인 박성우의 임차보증금반환채권 양수인임(대항력및우선변제권 승 계)

김성훈대표 핵심 분석
☎ 010-2371-3237

이 부동산의 입찰법원은 서울중앙지방법원(☎ 530-1820)입니다.
입찰일은 2026.05.26입니다. 입찰시작 시각은 11:00이며 입찰마감 시각은 11:00 입니다.
이 법원에는 신한은행이 입점하고 있습니다. 입찰보증금 입,출금시 이용해 보시기 바랍니다.

낙찰 후에 등기부상 소멸되지 않는 권리는 없습니다.
대략적인 검토의견이므로 입찰전에 전문가의 조언을 참고해 보시길 권해드립니다.

선순위 임차권등기가 되어 있습니다.
대항력이 있는 선순위 임차권등기 권리자가 배당을 전액 받지 못할 경우 낙찰자가 잔여 보증금을 인수해야하는 경우가 있습니다.

이 경매물건의 최선순위 설정일자(말소기준권리) : 2022.12.28. 가압류 설정

※ 물건 키워드 : . 주거지역. 제2종일반주거지역. 토지거래계약에관한허가구역. 철근콘크리트구조. 도시가스. 방3.

사건번호 : 2025타경103979 (서울중앙지방법원)

사건번호를 말씀해 주시면 빠른 상담이 가능합니다.

인근지역 낙찰통계

통계기간	평균감정가	평균낙찰가	낙찰가율	유찰횟수
3개월	1,921,687,500원원	1,021,993,059원원	76%	3.8회회
6개월	1,011,928,818원원	608,437,673원원	79%	3회회
12개월	826,911,213원원	512,620,449원원	80%	2.8회회

서울시 관악구 신림동 공략법 / 다세대(빌라)경매

출처 : 에이스옥션 https://aceauction.kr