서울중앙지방법원의 2025타경103793 사건, 2억 8200만원짜리 다세대(빌라) 경매물건입니다.

관악구 신림동 - 다세대(빌라)경매 - 경매고수가 알려드려요

"더불어 으뜸 관악구 - 서울특별시 관악구"

소 재 지	서울특별시 관악구 신림동 98-166 리치아트빌 3층302호
물건용도	다세대(빌라)
토지면적	23.17㎡(7.01평)
건물면적	28.72㎡(8.69평)
사건번호	2025타경103793
감정평가액	282,000,000원
최저입찰가	(80%) 225,600,000원
입 찰 일	2026.06.30(화) 10:00

출처 : 여의주경매TV https://busyman.co.kr

감정평가서 요약

구분	주소	구조/용도/대지권	면적/비고
대지권	신림동 98-166	272분의 23.17	23.17㎡ (7.01평)
건물	신림동 98-166	철근콘크리트구조	28.72㎡ (8.69평)

[위치/주위환경] 본건은 서울특별시 관악구 신림동 소재 ""영락고등학교"" 남측 인근에 위치하며, 주위는 공동주택, 각종 근린생활시설 등이 소재하는 주거지대로 제반 주위환경은 보통임.
[교통상황] 본건까지 차량 진출입이 가능하며 인근에 노선버스정류장 및 근거리에 지하철신림선 ""서울대벤처타운역"" 및 ""관악산역""이 소재하는 등 제반 교통시설 환경은 보통임. [건물구조] 철근 콘크리트구조, (철근)콘크리트지붕 지상5층 리치아트빌 건물 내 제3층 제302호로서 외벽 : 석재 타일붙임 마감 등, 내벽 : -
창호 : 샷시창호 등임.
[이용상태] 다세대주택(도시형생활주택단지형)으로 이용 중임.
[설비내역] 기본적인 위생 및 급배수설비, 도시가스를 이용한 난방설비, 화재탐지설비, 승강기설비 등을 갖추었음.
[토지형상/이용상태] 본건은 인접도로 대비 완만한 경사지에 자체지반 평탄화한 2필 일단의 가장형 토지로서, 현황 건부지(공동주택(다세대주택))으로 이용 중임.
7)인접 도로상태등 본건은 남동측으로 노폭 약 3~4M 내외의 아스팔트 포장도로에 접함.
[토지이용계획] (신림동 98-166 : 도시지역, 제1종일반주거지역, 가축사육제한구역＜가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률＞, 교육환경보호구역(상대/절대정화구역 최종확인은 동작교육청에 반드시 확인이 필요한 사항임)＜교육환경 보호에 관한 법률＞, 대공방어협조구역(위탁고도:194m)＜군사기지 및 군사시설 보호법＞, 과밀억제권역＜수도권정비계획법＞, 토지거래계약에관한허가구역(대상자: 외국인 등. 용도: 단독 다가구 아파트 연립 다세대. 지정기간: 2025.8.26.~2026.8.25.)임.
(신림동 98-167 : 도시지역, 제1종일반주거지역, 가축사육제한구역＜가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률＞, 교육환경보호구역(상대/절대정화구역 최종확인은 동작교육청에 반드시 확인이 필요한 사항임)＜교육환경 보호에 관한 법률＞, 대공방어협조구역(위탁고도:194m)＜군사기지 및 군사시설 보호법＞, 과밀억제권역＜수도권정비계획법＞, 토지거래계약에관한허가구역(대상자: 외국인 등. 용도: 단독 다가구 아파트 연립 다세대. 지정기간: 2025.8.26.~2026.8.25.)임.
[공부와의 차이] 없 음. [참고사항] 미 상 임.

건물 등기부현황

등기/확정일	권리	채권금액
2020년3월31일	소유권
2023년9월18일	가압류	1,279,000,000원
2023년12월14일	압류
2024년5월2일	임차권설정	250,000,000원
2025년8월27일	강제경매

법원 물건자료 요약

소멸되지 않는 등기부권리

설정된 것으로 보는 지상권

법원자료 특이사항

[주요 문건 접수 내역]

[매각물건명세서 비고란]
- 주택도시보증공사(임차권자 김현아) : 경매신청채권자로 임차권자 김현아의 임차보증금반환채권 양수인임(대항력및우선변제 권 승계) - 주택도시보증공사(양도전:임차인 김현아)로부터 2026.05.04.자에 ‘임차보증금에 대하여 우선변제권만 주장하고 대항력은 포기 하며, 전액을 변제받지 못하더라도 임차권등기를 말소하는 것에 동의한다.’는 내용의 확약서가 제출됨

김성훈대표 핵심 분석
☎ 010-2371-3237

이 부동산의 입찰법원은 서울중앙지방법원(☎ 530-1820)입니다.
입찰일은 2026.06.30입니다. 입찰시작 시각은 11:00이며 입찰마감 시각은 11:00 입니다.
이 법원에는 신한은행이 입점하고 있습니다. 입찰보증금 입,출금시 이용해 보시기 바랍니다.

낙찰 후에 등기부상 소멸되지 않는 권리는 없습니다.
대략적인 검토의견이므로 입찰전에 전문가의 조언을 참고해 보시길 권해드립니다.

선순위 임차권등기가 되어 있습니다.
대항력이 있는 선순위 임차권등기 권리자가 배당을 전액 받지 못할 경우 낙찰자가 잔여 보증금을 인수해야하는 경우가 있습니다.

감정 시점이 오래되어 가격변동이 있을 수 있습니다.
이 물건은 2025년 8월 27일에 경매가 개시되었는데 지금 시점으로 약 309일이 이 경과되었습니다.
감정가격은 309일 전 시점에서 평가한 가격이므로 그 사이 가격변동이 있을 수 있습니다. 특히 가격 변동이 심한 아파트는 유의하셔야 합니다. 감정가격을 너무 믿지 마시고 현재 실매물 가격과 실거래가를 확인하시기 바랍니다. 간혹 감정가격보다 높게 낙찰되는 경우가 있는데 대부분 이런 이유입니다.

이 경매물건의 최선순위 설정일자(말소기준권리) : 2023.09.18. 가압류 설정

※ 물건 키워드 : . 주거지역. 제1종일반주거지역. 토지거래계약에관한허가구역. 버스정류장. 지하철. 노선버스정류장. 도시가스.

사건번호 : 2025타경103793 (서울중앙지방법원)

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인근지역 낙찰통계

통계기간	평균감정가	평균낙찰가	낙찰가율	유찰횟수
3개월	287,847,368원원	214,278,252원원	76%	3.4회회
6개월	1,025,858,075원원	603,804,233원원	76%	3.3회회
12개월	785,258,696원원	486,236,749원원	79%	2.9회회

관악구 신림동 - 다세대(빌라)경매 - 경매고수가 알려드려요

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