첫 입찰로 최저입찰가가 크게 떨어진 경기 양평군 양서면 국수리의 단독주택 경매건입니다.

6억 8057만원짜리 단독주택, 경기 양서면 경매 핵심정리

"사람과 자연’ 행복한 양평 - 모든 게 관광인 양평 - 경기도 양평군"

소 재 지	경기도 양평군 양서면 국수리 276-1
물건용도	단독주택
토지면적	630.00㎡(190.58평)
건물면적	133.16㎡(40.28평)
사건번호	2024타경5801
감정평가액	680,571,000원
최저입찰가	(100%) 680,571,000원
입 찰 일	2026.05.20(수) 10:00

출처 : 에이스옥션 https://aceauction.kr

감정평가서 요약

구분	주소	구조/용도/대지권	면적/비고
토지	국수리 276-1	대	344㎡ (104.06평)
토지	국수리 277-1	대	286㎡ (86.52평)
건물	국수리 276-1	1층 주택 경량철골조	89.93㎡ (27.20평)
건물	국수리 276-1	2층 창고 경량철골조	33.33㎡ (10.08평)
제시외건물	국수리 276-1	보일러실	4.48 ㎡(1.36평) 포함
	국수리 276-1	다용도실	4.42 ㎡(1.34평) 포함
	국수리 276-1	태양광설비	1식 ㎡(0.30평) 포함

[위치/주위환경] 기호(1,2,4,5) 토지는 양평군 양서면 국수리 소재 "국수역(경의중앙선)" 남측 인근에 위치하며, 주위는 단독주택ㆍ음식점 등 근린생활시설ㆍ농경지 등이 혼재하는 지역으로, 인근지역은 전원주택단지ㆍ농촌마을ㆍ국도변 상가지대ㆍ농경지대 등이 혼재하는 지역임.
기호(6) 토지는 양평군 옥천면 아신리 소재 "아신2리마을회관" 서측 인근에 위치하며, 주위는 국도변 야산지대로 인근지역은 농촌마을 및 전원주택지대ㆍ농경지ㆍ임야지대 등이 혼재하는 지역임.
[교통상황] 기호(1,2,4,5) 토지는 차량 출입 가능한 상태로 인근 국도와의 거리 및 계통 등으로 보아 차량의 이용편은 대체로 무난하며, 대중교통여건은 인근 국수역까지의 거리ㆍ버스정류장 까지의 거리 및 노선 등 대체로 무난한 편임.
기호(6) 토지는 차량 출입 불가능한 상태이며, 대중교통여건은 인근 버스정류장까지의 거리 및 노선 등 다소 불편한 편임.
3)형태 및 이용상태 기호(1,2) 토지는 2필 1단의 부정형으로서 인접지와 대체로 등고 평탄한 단독주택 건부지임.
기호(4) 토지는 부정형의 인접지와 등고 평탄한 전 및 현황 비포장도로상태임.
기호(5) 토지는 부정형의 인접지와 등고 평탄한 전 상태임.
기호(6) 토지는 장방형의 완경사지로 자연림 상태임.
4)인접 도로상태 기호(1,2) 토지 남서측, 기호(5) 토지 동측으로 기호(4) 일부를 포함하는 비포장 도로가 개설되어 있으며, 이 도로는 동측 국수역길 내지 남측 경강로(국도6호선) 등과 연결됨.
기호(6) 토지는 맹지임.
[토지이용계획] ■ 기호(1)
계획관리지역, 주거개발진흥지구(국수1), 개발행위허가제한지역(2021-05-07), 제2종지구단 위계획구역(2019-07-23), 주거용지(2019-07-23)(주거용지), 가축사육제한구역(전부제한구역)
＜가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률＞, 배출시설설치제한지역＜물환경보전법＞, 자연보전권 역＜수도권정비계획법＞, 공장설립승인지역(2016-12-09)(수도법 시행령 제14조의3제1호)＜수도 법＞, 하수처리구역(국수하수처리구역(국수공공하수처리구역))＜하수도법＞, (한강)폐기물매립 시설 설치제한지역＜한강수계 상수원수질개선 및 주민지원 등에 관한 법률＞, 수질보전특별대 책지역(1권역)＜환경정책기본법＞ ■ 기호(2)
농림지역, 주거개발진흥지구(국수1), 개발행위허가제한지역(2021-05-07), 제2종지구단위계 획구역(2019- 07-23), 주거용지(2019-07-23)(주거용지), 가축사육제한구역(전부제한구역)
＜가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률＞, 농업진흥구역＜농지법＞, 배출시설설치제한지역＜물 환경보전법＞, 자연보전권역＜수도권정비계획법＞, 공장설립승인지역(2016-12-09)(수도법 시행 령 제14조의3제1호)＜수도법＞, 하수처리구역(국수하수처리구역(국수공공하수처리구역))＜하수 도법＞, (한강)폐기물매립시설 설치제한지역＜한강수계 상수원수질개선 및 주민지원 등에 관 한 법률＞, 수질보전특별대책지역(1권역)＜환경정책기본법＞ ■ 기호(4)
농림지역, 개발행위허가제한지역(2021-05-07), 가축사육제한구역(일부제한구역220m(모든축 종))＜가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률＞, 농업진흥구역＜농지법＞, 배출시설설치제한지역 ＜물환경보전법＞, 자연보전권역＜수도권정비계획법＞, 공장설립승인지역(2016-12-09)(수도법 시행령 제14조의3제1호)＜수도법＞, 한강)폐기물매립시설 설치제한지역＜한강수계 상수원수질 개선 및 주민지원 등에 관한 법률＞, 수질보전특별대책지역(1권역)＜환경정책기본법＞ ■ 기호(5)
농림지역, 개발행위허가제한지역(2021-05-07), 가축사육제한구역(일부제한구역220m(모든축 종))＜가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률＞, 농업진흥구역＜농지법＞, 배출시설설치제한지역 ＜물환경보전법＞, 자연보전권역＜수도권정비계획법＞, 공장설립승인지역(2016-12-09)(수도법 시행령 제14조의3제1호)＜수도법＞, 한강)폐기물매립시설 설치제한지역＜한강수계 상수원수질 개선 및 주민지원 등에 관한 법률＞, 수질보전특별대책지역(1권역)＜환경정책기본법＞ ■ 기호(6)
농림지역, 보전관리지역, 가축사육제한구역(전부제한구역)＜가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률＞, 교육환경보호구역＜교육환경 보호에 관한 법률＞, 상대보호구역(아세아연합신학대학교)
＜교육환경 보호에 관한 법률＞, 배출시설설치제한지역＜물환경보전법＞, 보전산지＜산지관리법＞, 임업용산지＜산지관리법＞, 준보전산지＜산지관리법＞, 자연보전권역＜수도권정비계획법＞, 공장설 립승인지역(2016-12-09)(수도법 시행령 제14조의3제1호)＜수도법＞, (한강)폐기물매립시설 설 치제한지역＜한강수계 상수원수질개선 및 주민지원 등에 관한 법률＞, (한강)수변구역＜한강수 계 상수원수질개선 및 주민지원 등에 관한 법률＞, 수질보전특별대책지역(1권역)＜환경정책기 본법＞ 6)제시목록 외의 물건 없음.
[공부와의 차이] 없음.
[참고사항] (1) 본건 임대관계 미상임.
(2) 기호(1,2) 토지는 일반건축물대장상 일단의 단독주택 건부지로서 일괄평가하였음.
(3) 본건 기호(1) 토지의 동측 일부는 목측상 인접지인 277-3의 부속토지 상태로 보이는 바, 입찰시 점유관계 등에 대하여 각별히 유의하여 재확인바람.
(4) 본건 기호(2) 토지는 농림지역이나, 기호(1)과 일단의 단독주택 건부지이며, 토지이용계 획확인서상 기호(1)과 동일하게 "주거개발진흥지구(국수1)", 제2종지구단위계획구역, 주거용지"인 바, 계획관리지역인 기호(1)과 일체로 평가하였음.
(5) 기호(4) 토지 일부는 현황 인접지와 지적 경계 구분없는 일단의 전 및 비포장도로 상태 로 추후 필요시 측량에 의하여 경계 및 현황 등에 대하여 재확인 바람.
(6) 기호(5) 토지는 홍승관 지분에 대한 평가인 바, 입찰시 유의바람.
(7) 기호(6) 토지는 농림지역 및 보전관리지역에 속하는 토지로서, 국토교통부 제공 확인도 면상 용도지역별 면적비율을 적용하여 평가하였으며, 지상에 자생하는 임목의 경우 경제 적 가치 및 거래관행상 임지에 포함하여 평가하였음.
[건물구조] 본건은 2000.10.11. 사용승인을 득한 경량철골조 목조판넬지붕 2층 단독주택으로서, 외벽 : 드라이비트마감 창호 : 하이샷시창임 [이용상태] 본건은 2층 단독주택으로서 일반건축물대장상 1층 : 방2, 거실, 주방/식당, 욕실2, 현관 2층 : 방2 등의 구조임.
[설비내역] 급ㆍ배수 등 위생설비 및 기본설비 되어 있으며, 개별난방임.
4)부합물 및 종물 별첨 ‘건물개황도 및 내부구조도’와 같이 부합물 및 종물이 소재함.
[공부와의 차이] 없음.
[참고사항] (1) 본건 임대관계 미상임. (2) 본건 내부구조도는 일반건축물대장상 도면을 도시하여 작성하였는 바, 입찰시 이용상황 등 재확인 바람.

토지 등기부현황

등기/확정일	권리	채권금액
1995년12월27일	소유권
2016년4월7일	근저당권	324,000,000원
2022년12월26일	가등기
2024년10월31일	강제경매
2025년3월14일	압류
2025년10월1일	임의경매

건물 등기부현황

등기/확정일	권리	채권금액
2000년12월5일	소유권
2016년4월7일	근저당권	324,000,000원
2022년12월26일	가등기
2024년10월31일	강제경매
2025년3월14일	압류
2025년10월1일	임의경매

법원 물건자료 요약

소멸되지 않는 등기부권리

설정된 것으로 보는 지상권

법원자료 특이사항

[주요 문건 접수 내역]

[매각물건명세서 비고란]
- 일괄매각 - 제시외 (감정서상 ㄱ,ㄴ,ㄷ) 매각 포함 - 목록 1 일부는 인접지인 277-3의 부속토지인지 점유관계 확인요(감정서 참조)

[부동산 현황조사서 비고란]
목록1.2. 각 토지는 등기부와 같이 대지로 이용중이며, 지상에 목록3. 건물이 있음 목록3. 건물은 등기부와 같이 2층 주택으로 이용중이며, 제시외 데크, 태양광 패널, 창고2, 철문/블럭담이 있음 목록4.5. 각 토지는 등기부상 하천이나 현황은 전으로 이용중임 목록6. 토지는 등기부와 같이 임야로 이용중이며, 임지상에 분묘는 발견되지 않았으나 정확한 소재여부는 경매진행시 확인 요망

김성훈대표 핵심 분석
☎ 010-2371-3237

이 부동산의 입찰법원은 수원지방법원 여주지원(☎ 031-880-7446)입니다.
입찰일은 2026.05.20입니다. 입찰시작 시각은 11:00이며 입찰마감 시각은 11:10 입니다.
이 법원에는 NH농협은행이 입점하고 있습니다. 입찰보증금 입,출금시 이용해 보시기 바랍니다.

낙찰 후에 등기부상 소멸되지 않는 권리는 없습니다.
대략적인 검토의견이므로 입찰전에 전문가의 조언을 참고해 보시길 권해드립니다.

제시외 물건이 포함되어 있습니다.
‘제시외 물건’은 해당 공부상에는 존재하지 않지만, 현장에 존재가 확인되는 여러 형태의 건물, 기계기구 등을 말합니다. 이들 대부분은 무허가, 무신고이거나 사용승인을 받지 않은 것입니다. ‘제시외 물건’이 경매대상에 포함되어 있다면 낙찰자의 소유권 취득에는 아무런 문제가 없습니다.

중복경매 사건입니다.
경매 신청자의 청구금액, 즉 그 경매신청 채권자가 배당 받아야 할 금액(85,588,193원)이 감정가격 대비 적은 금액인 경우에는, 일반적으로 경매가 취하되거나 취소 될 가능성이 있습니다. 그런데 이 경매는 다른 경매신청(중복 2025타경903,)이 들어 와서 경매가 중복되어 진행되므로 취하, 취소없이 진행될 여지가 많습니다.

감정 시점이 오래되어 가격변동이 있을 수 있습니다.
이 물건은 2024년 10월 31일에 경매가 개시되었는데 지금 시점으로 약 560일이 이 경과되었습니다.
감정가격은 560일 전 시점에서 평가한 가격이므로 그 사이 가격변동이 있을 수 있습니다. 특히 가격 변동이 심한 아파트는 유의하셔야 합니다. 감정가격을 너무 믿지 마시고 현재 실매물 가격과 실거래가를 확인하시기 바랍니다. 간혹 감정가격보다 높게 낙찰되는 경우가 있는데 대부분 이런 이유입니다.

이 경매물건의 최선순위 설정일자(말소기준권리) : 2016. 4. 7. 근저당권 설정

※ 물건 키워드 : . 농림지역. 보전관리지역. 계획관리지역. 지구단위계획구역. 제2종지구단위계획구역. 보전산지. 버스정류장. 판넬지붕. 개별난방. 방2. 욕실2. 철골조.

사건번호 : 2024타경5801 (수원지방법원 여주지원)

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인근지역 낙찰통계

통계기간	평균감정가	평균낙찰가	낙찰가율	유찰횟수
3개월	490,006,694원원	253,279,200원원	53%	2.6회회
6개월	419,650,836원원	236,071,778원원	60%	2.3회회
12개월	420,196,052원원	258,439,262원원	64%	2.1회회

6억 8057만원짜리 단독주택, 경기 양서면 경매 핵심정리

출처 : 에이스옥션 https://aceauction.kr