감정가 1억 6300만원, 첫 입찰된 충남 천안시 서북구 아파트의 최저입찰가는 1억 6300만원입니다.

충남 천안시 서북구 아파트경매 ★ 천안 경매 함정이 있을까?

"고품격 문화도시 - 충청남도 천안시"

소 재 지	충청남도 천안시 서북구 두정동 1864 우성아파트 103동 10층1009호
물건용도	아파트
토지면적	35.85㎡(10.84평)
건물면적	59.70㎡(18.06평)
사건번호	2025타경11597
감정평가액	163,000,000원
최저입찰가	(100%) 163,000,000원
입 찰 일	2026.05.19(화) 10:00

출처 : 에이스옥션 https://aceauction.kr

감정평가서 요약

구분	주소	구조/용도/대지권	면적/비고
대지권	두정동 1865	31027.3분의 35.8482	35.8482㎡ (10.84평)
건물	두정동 1864	1 철근콘크리트 및 피.씨조	59.695㎡ (18.06평)

[위치/주위환경] 본건 아파트단지는 충청남도 천안시 서북구 두정동 소재 '두정고등학교' 북동측 인근에 위치하고, 주변은 아파트단지 및 근린생활시설, 빌라 등으로 형성되어있는 기존주거지대 이며, 접근성 및 주변환경 등으로 보아 제반 여건은 보통시됨.
[교통상황] 본건 아파트단지까지 차량의 출입이 가능하고, 인근의 시내간선도로상에 버스정류장이 소재하며, 노선버스의 운행여건 등을 고려하면 대중교통이용의 편의도는 보통시됨.
[건물구조] 철근콘크리트 및 피.씨조 평스라브지붕 15층으로 (사용승인일:1996.09.18)
외벽 : 몰탈위 페인팅 등 내벽 : 벽지, 타일 등 창호 : 샤시창호.
[이용상태] 아파트(방3, 거실, 주방/식당, 욕실, 발코니 등)으로 이용중임.
[설비내역] 급배수 및 위생설비, 승강기, 도시가스 공급시설, 난방설비, 소화전설비 등을 갖추었음.
[토지형상/이용상태] 대지권의 목적인 토지(1~6)는 일단지로서 부정형의 평지이며, '아파트부지'로 이용중임.
7)인접 도로상태등 본건 아파트단지 동측으로 왕복4차선, 서측으로 왕복2차선 시내간선도로를 이용하여 접근 가능하며 도로의 폭 및 계통, 연속성 등의 도로여건은 무난시됨.
[토지이용계획] - 두정동 1864, 1865 : 도시지역(천안도시지역), 제2종일반주거지역, 소로2류(폭 8m~10m)(접함), 가축사육제한구역 (타법에의한전부제한구역), 상대보호구역(우리유치원(상대정화구역)), 상대보호구역(천안 성성중학교(상대정화구역)).
- 두정동 1885 : 도시지역(천안도시지역), 제2종일반주거지역, 소로2류(폭 8m~10m)(접함), 가축사육제한구역 (타법에의한전부제한구역), 상대보호구역(우리유치원(상대정화구역)), 상대보호구역(천안 두정고등학교(상대정화구역)). 상대보호구역(천안성성중학교(상대정화구역)).
- 두정동 1887 : 도시지역(천안도시지역), 제2종일반주거지역, 대로3류(폭 25m~30m), 소로1류(폭 10m~12m)
(접함), 가축사육제한구역(타법에의한전부제한구역), 상대보호구역, 상대보호구역(우리 유치원(상대정화구역)), 상대보호구역(천안두정고등학교(상대정화구역)). 상대보호구역 (천안성성중학교(상대정화구역)).
- 두정동 1909 : 도시지역(천안도시지역), 제2종일반주거지역, 소로1류(폭 10m~12m)(접함), 가축사육제한 구역(타법에의한전부제한구역), 상대보호구역, 상대보호구역(천안두정고등학교(상대정화 구역)). 상대보호구역(천안성성중학교(상대정화구역)).
- 두정동 1910 : 도시지역(천안도시지역), 제2종일반주거지역, 소로1류(폭 10m~12m)(접함), 가축사육제한 구역(타법에의한전부제한구역), 상대보호구역(천안두정고등학교(상대정화구역)). 상대보호 구역(천안성성중학교(상대정화구역)).
[공부와의 차이] 특이사항 없음. [참고사항] 임대관계는 미상임.

건물 등기부현황

등기/확정일	권리	채권금액
2023년5월30일	소유권
2024년2월26일	임차권설정	180,000,000원
2025년3월4일	가압류	12,580,275원
2025년3월19일	가압류	100,040,417원
2025년4월24일	강제경매

법원 물건자료 요약

소멸되지 않는 등기부권리

매수인에게 대항할 수 있는 을구 3번 임차권등기가(임대차보증금 180,000,000원, 전입일자 2022.2.11., 확정일자 2021. 12. 30.) 있으므로 배당에서 전액 변제되지 아니하면 그 잔액을 매수인이 인수함.

설정된 것으로 보는 지상권

법원자료 특이사항

[주요 문건 접수 내역]

[매각물건명세서 비고란]
주택도시보증공사는 을구 3번 임차권자 송영현의 임차보증금반환채권 양수인임.(대항력, 우선변제권 승계)

김성훈대표 핵심 분석
☎ 010-2371-3237

이 부동산의 입찰법원은 대전지방법원 천안지원(☎ 041-620-3077)입니다.
입찰일은 2026.05.19입니다. 입찰시작 시각은 11:00이며 입찰마감 시각은 11:10 입니다.
이 법원에는 신한은행이 입점하고 있습니다. 입찰보증금 입,출금시 이용해 보시기 바랍니다.

낙찰 후에 등기부상 소멸되지 않는 권리는 없습니다.
대략적인 검토의견이므로 입찰전에 전문가의 조언을 참고해 보시길 권해드립니다.

선순위 임차권등기가 되어 있습니다.
대항력이 있는 선순위 임차권등기 권리자가 배당을 전액 받지 못할 경우 낙찰자가 잔여 보증금을 인수해야하는 경우가 있습니다.

체납관리비를 부담할 수 있습니다.
아파트 낙찰자는 체납관리비 중 공용부분에 한하여 인수합니다. 공용부분은 전유부분(세대 전기료, 수도료, 하수도료, 난방료, 급탕료, TV수신료 등)을 제외한 공용부분에 관한 것과 일반관리비를 포함한 것이며, 연체료는 제외됩니다. 그러나 현실적으로 신속하게 원활하게 주택을 인도받기 위해 그 전액을 부담하는 경우가 많습니다. 입찰 전에 반드시 체납관리비를 확인하시기 바랍니다.

감정 시점이 오래되어 가격변동이 있을 수 있습니다.
이 물건은 2025년 4월 23일에 경매가 개시되었는데 지금 시점으로 약 378일이 이 경과되었습니다.
감정가격은 378일 전 시점에서 평가한 가격이므로 그 사이 가격변동이 있을 수 있습니다. 특히 가격 변동이 심한 아파트는 유의하셔야 합니다. 감정가격을 너무 믿지 마시고 현재 실매물 가격과 실거래가를 확인하시기 바랍니다. 간혹 감정가격보다 높게 낙찰되는 경우가 있는데 대부분 이런 이유입니다.

이 경매물건의 최선순위 설정일자(말소기준권리) : 2025. 3. 4.(가압류) 설정

※ 물건 키워드 : . 주거지역. 제2종일반주거지역. 버스정류장. 간선도로. 평스라브지붕. 스라브지붕. 도시가스. 방3.

사건번호 : 2025타경11597 (대전지방법원 천안지원)

사건번호를 말씀해 주시면 빠른 상담이 가능합니다.

인근지역 낙찰통계

통계기간	평균감정가	평균낙찰가	낙찰가율	유찰횟수
3개월	264,111,111원원	196,326,917원원	69%	2.1회회
6개월	261,085,366원원	201,782,371원원	73%	2회회
12개월	222,694,012원원	166,636,830원원	71%	1.9회회

충남 천안시 서북구 아파트경매 ★ 천안 경매 함정이 있을까?

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