울산지방법원의 2025타경12589 사건, 2억 5600만원짜리 아파트 경매물건입니다.

동구 전하동 아파트 경매 (최저입찰가: 1억 2544만원) 공략법

"더 잘사는 - 울산광역시 동구"

소 재 지	울산광역시 동구 전하동 301-28 전하대경넥스빌 106동 3층 310호
물건용도	아파트
토지면적	30.18㎡(9.13평)
건물면적	83.77㎡(25.34평)
사건번호	2025타경12589
감정평가액	256,000,000원
최저입찰가	(49%) 125,440,000원
입 찰 일	2026.07.28(화) 10:00

출처 : 여의주경매TV https://busyman.co.kr

감정평가서 요약

구분	주소	구조/용도/대지권	면적/비고
대지권	전하동 301-28	23937분의 30.1849	30.1849㎡ (9.13평)
건물	전하동 301-28	1 철근콘크리트조	83.7657㎡ (25.34평)

[위치/주위환경] 본건은 울산광역시 동구 전하동 소재 "전하초등학교" 북서측 인근에 위치하는 전하대경넥스빌 106동 3층 310호로서 주위는 아파트단지, 다세대주택, 단독주택, 근린생활시설 등으로 형성되어 있음.
[교통상황] 본건까지 차량 접근 가능하며 인근에 버스정류장이 소재하여 교통사정은 보통임.
[건물구조] 철근콘크리트조 (철근)콘크리트지붕 23층 건물내 3층 310호로서, 외벽: 몰탈위 페인트칠 마감, 내벽: 벽지 바름 및 내장 타일 붙임 등, 창호: 샤시창임.
[이용상태] 아파트(건축물현황도상 방3, 거실, 주방, 욕실2, 발코니 등)임.
[설비내역] 위생 및 급배수시설, 도시가스설비, 승강기설비, 소화전 및 화재경보설비 등이 되어 있음.
[토지형상/이용상태] 자체지반 대체로 평탄한 부정형 토지로서 아파트 부지로 이용중임.
7)인접 도로상태등 단지 4면으로 중로 및 소로와 접하며 단지내 가로망 정비되어 있음.
[토지이용계획] [대표지번 전하동 301-28 기준] 제3종일반주거지역, 소로1류(폭 10m~12m)(2025-09-11)(접합), 중로3류(폭 12m~15m)(집산 도로)(접합), 가축사육제한구역<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 상대보호구역 (2016-12-12)(서라벌유치원)<교육환경 보호에 관한 법률>, 상대보호구역(2016-12-12) (전하초등학교)<교육환경 보호에 관한 법률>, 절대보호구역(2016-12-12)(서라벌유치원) <교육환경 보호에 관한 법률>.
[공부와의 차이] 없음. [참고사항] 가. 임대관계 미상임. 나. 기타사항 없음.

건물 등기부현황

등기/확정일	권리	채권금액
2020년5월22일	소유권
2024년5월8일	임차권설정	260,000,000원
2024년11월28일	가압류	33,179,200원
2025년9월23일	가압류	7,435,670원
2025년9월23일	강제경매

법원 물건자료 요약

소멸되지 않는 등기부권리

매수인에게 대항할 수 있는 을구 순위 12번 주택임차권등기(2024. 5. 8.등기) 있음(임대차보증금 260,000,000원, 전입일 2021. 4. 29., 확정일자 2021. 3. 26./2023. 4. 28.). 배당에서 보증금이 전액 변제되지 아니하면 잔액을 매수인이 인수함.

설정된 것으로 보는 지상권

법원자료 특이사항

[주요 문건 접수 내역]

[부동산 현황조사서 비고란]
본건은 울산광역시 동

김성훈대표 핵심 분석
☎ 010-2371-3237

이 부동산의 입찰법원은 울산지방법원(☎ 216-8268)입니다.
입찰일은 2026.07.28입니다. 입찰시작 시각은 11:00이며 입찰마감 시각은 11:30 입니다.
이 법원에는 신한은행,경남은행이 입점하고 있습니다. 입찰보증금 입,출금시 이용해 보시기 바랍니다.

낙찰 후에 등기부상 소멸되지 않는 권리는 없습니다.
대략적인 검토의견이므로 입찰전에 전문가의 조언을 참고해 보시길 권해드립니다.

선순위 임차권등기가 되어 있습니다.
대항력이 있는 선순위 임차권등기 권리자가 배당을 전액 받지 못할 경우 낙찰자가 잔여 보증금을 인수해야하는 경우가 있습니다.

체납관리비를 부담할 수 있습니다.
아파트 낙찰자는 체납관리비 중 공용부분에 한하여 인수합니다. 공용부분은 전유부분(세대 전기료, 수도료, 하수도료, 난방료, 급탕료, TV수신료 등)을 제외한 공용부분에 관한 것과 일반관리비를 포함한 것이며, 연체료는 제외됩니다. 그러나 현실적으로 신속하게 원활하게 주택을 인도받기 위해 그 전액을 부담하는 경우가 많습니다. 입찰 전에 반드시 체납관리비를 확인하시기 바랍니다.

이 경매물건의 최선순위 설정일자(말소기준권리) : 2024.11.28. 가압류 설정

※ 물건 키워드 : . 제3종일반주거지역. 버스정류장. 철근콘크리트조. 도시가스. 방3. 욕실2.

사건번호 : 2025타경12589 (울산지방법원)

사건번호를 말씀해 주시면 빠른 상담이 가능합니다.

인근지역 낙찰통계

통계기간	평균감정가	평균낙찰가	낙찰가율	유찰횟수
3개월	150,166,667원원	108,453,317원원	71%	3회회
6개월	155,815,152원원	114,849,258원원	74%	2회회
12개월	164,667,742원원	123,117,568원원	73%	1.9회회

동구 전하동 아파트 경매 (최저입찰가: 1억 2544만원) 공략법

출처 : 여의주경매TV https://busyman.co.kr