제주지방법원에서 진행되는 2025타경1473, 첫 입찰로 인해 낙찰 기회가 커진 물건입니다.

제주 서귀포시 안덕면 상창리 단독주택 경매 (최저입찰가: 7억 3396만원)

"청정 건강 도시"

소 재 지	제주특별자치도 서귀포시 안덕면 상창리 1288-3
물건용도	단독주택
토지면적	3,051.00㎡(922.93평)
건물면적	116.04㎡(35.10평)
사건번호	2025타경1473
감정평가액	733,956,640원
최저입찰가	(100%) 733,956,640원
입 찰 일	2026.05.19(화) 10:00

출처 : 여의주경매법인 http://m.wonsns.com/a/dv.php?idx=1494325

감정평가서 요약

구분	주소	구조/용도/대지권	면적/비고
토지	상창리 1288-3	과수원	3051㎡ (922.93평)
건물	상창리 1288-3	단층 주택 시멘트	64.04㎡ (19.37평)
제시외건물	상창리 1288-3	다용도실	15.3 ㎡(4.63평) 포함
	상창리 1288-3	다용도실(통로)	6.9 ㎡(2.09평) 포함
	상창리 1288-3	보일러실	2.3 ㎡(0.70평) 포함
	상창리 1288-3	화장실	3.7 ㎡(1.12평) 포함
	상창리 1288-3	창고	5.7 ㎡(1.72평) 포함
	상창리 1288-3	창고	18.1 ㎡(5.48평) 포함

[위치/주위환경] 본건은 제주특별자치도 서귀포시 안덕면 상창리 소재 ""상창보건진료소"" 북서측 인근에 위치 하며 일대는 지방도 주변 주택 및 농경지대를 형성하여 단독주택, 음식점, 과수원, 전 등으 로 이용되고 있음.
[교통상황] 본건까지 제반 차량의 출입이 용이하고 인근에 버스정류장이 소재하여 대중교통을 비롯한 제 반 교통사정 무난함.
3)형태 및 이용상태 인접도로와 등고평탄한 부정형의 토지로서, 과수원 및 건부지로 이용 중임.
4)인접 도로상태 동측으로 접한 도로는 본건 진입부분은 폭 약 4m의 콘크리트 포장도로이고 이는 폭 약 5~8m 의 아스콘 포장된 계통도로에 바로 연결됨.
[토지이용계획] 계획관리지역, 자연취락지구, 가축사육제한구역(2023. 10. 20. 고시(전부제한))＜가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률＞, 경관보전지구5등급(2023-01-30)＜제주특별자치도 설치 및 국제 자유도시 조성을 위한 특별법＞, 생태계보전지구5등급(2023-01-30)(UBM160)＜제주특별자치도 설치 및 국제자유도시 조성을 위한 특별법＞, 지하수자원보전4등급(2023-01-30)＜제주특별자 치도 설치 및 국제자유도시 조성을 위한 특별법＞, 건축계획심의대상구역(건축계획심의대상 구역)(저촉)＜제주특별자치도 설치 및 국제자유도시 조성을 위한 특별법＞, 하수처리구역(20 24-10-16)＜하수도법＞ 임.
6)제시목록 외의 물건 (ㅇ) 블럭 및 석조 스레트지붕 단층 주택 약 35.2㎡ (ㅈ) 블럭조 스레트지붕 단층 세면장 약 10.5㎡ (ㅊ) 블럭조 스레트지붕 단층 다용도실 약 10.0㎡ [이상 기호(1), 1382번지 양지상 소재] (ㅋ) 블럭조 스레트지붕 단층 보일러탱크실 약 3.1㎡ [1382번지 지상 소재] [공부와의 차이] 공부상 지목이 과수원이나 현황 과수원 및 일부 건부지 임.
[참고사항] - 농지취득자격증명을 필요로 하는 농지로 판단되오니 경매시 참고하시기 바람.
- 항공사진상 남측부분의 지적과 현황 경계가 명확하지 않아 소유자에게 탐문한 바 남측 인 접지의 일부를 이용하고 있는 것으로 조사되었으며 정확한 지적경계 확인을 위해서는 지적 측량이 필요하오니 경매시 참고하시기 바람.
- 임대관계 미상이며 그 외 사항은 없음.
[건물구조] 시멘트 벽돌조 시멘트 기와지붕 단층으로 ＜사용승인일 : 1984.12.24.＞ 외벽 : 물탈위페인팅마감 등 내벽 : 목재마감, 벽지마감 등 바닥 : 목재마감, 장판마감, 데코타일마감 등 창호 : 알미늄샷시창, 목재창 [이용상태] 주택으로 이용 중임.
[설비내역] 급배수설비, 유류보일러에 의한 난방설비, 태양광설비[제시외건물(ㄱ) 옥상 소재] 등이 되어 있음.
4)부합물 및 종물 (ㄱ) 블럭조 슬래브지붕 단층 다용도실 약 15.3㎡ (ㄴ) 샷시조 기존슬래브지붕 단층 다용도실(통로) 약 6.9㎡ (ㄷ) 블럭조 스레트지붕 단층 보일러실 약 2.3㎡ (ㄹ) 판넬조 판넬지붕 단층 화장실 약 3.7㎡ (ㅁ) 블럭조 스레트위 함석지붕 단층 창고 약 5.7㎡ (ㅂ) 석조 스레트위 함석지붕 단층 창고 약 18.1㎡ [이상 기호(1) 지상 소재] (ㅅ) 철파이프조 비닐지붕 단층 창고 약 36.0㎡[기호(1), 1382번지, 1382-2번지 3지상 소재] (ㅌ) 판넬조 판넬지붕 단층 화장실 약 3.0㎡ [1382번지 지상 소재] [공부와의 차이] 없음. [참고사항] 임대관계 미상이며 그 외 사항은 없음.

토지 등기부현황

등기/확정일	권리	채권금액
2009년4월15일	소유권
2016년8월5일	근저당권	300,000,000원
2016년8월5일	지상권
2017년7월28일	근저당권	12,000,000원
2025년7월4일	임의경매

건물 등기부현황

등기/확정일	권리	채권금액
2016년6월29일	소유권
2016년8월5일	근저당권	300,000,000원
2017년7월28일	근저당권	12,000,000원
2025년7월4일	임의경매

법원 물건자료 요약

소멸되지 않는 등기부권리

해당사항없음

설정된 것으로 보는 지상권

- 매각에서 제외되는 제시외 건물(창고, 주택, 화장실 등)이 소재하며, 이로 인하여 법정지상권 성립 여지 있음(감정평가서 참 조).

법원자료 특이사항

[주요 문건 접수 내역]

[매각물건명세서 비고란]
- 일괄매각. - 목록1. 지상 등에 제시외 건물이 소재하며, 제시외 건물 중 2-1,2-2,2-3,2-4,2-5,2-6.만 매각 포함하고 나머지 제시외 건물 (창고36㎡, 주택 35.2㎡, 화장실 3.0㎡ 등)은 매각에서 제외함(감정평가서 참조). - 매각에 제외되는 제시외건물은 본건 토지와 인접지 토지에 걸쳐 소재함(정확한 지적경계는 지적측량 필요). - 현황 : 목록1. 일부 토지는 감귤목 식재, 일부는 대지로 이용중임. - 본건 토지에 소재하는 감귤목은 토지 포함 평가. - 본건 건물에 태양광설비(제시외건물2-1. 옥상 소재)가 되어 있어, 건물 포함 평가. - 목록1.은 농지취득자격증명서 제출요(미제출시 보증금 미반환) : 특별매각조건, 이 사건 토지 취득시 농지취득자격증명을 제 출하여야 하며 최고가매수신고 후 매각허가기일까지 제출하지 아니한 경우 매수보증금을 반환하지 아니함. (아울러 농지법개정으로 농지위원회 심의를 거쳐 농지취득자격증명 발급 여부를 판단하는 경우에는 14일 이내에 발급하도록 되어 있으므로 입찰 전에 미리 해당 행정관서에 농지취득자격증명의 신청도 가능함을 알려 드립니다.) - 목록1.에 대하여 지상에 등기된 주택 및 미등기 건물(제시외건물)이 다수 소재하여 안덕면에 사실조회 결과(2026.04.13.자), 매각시 농지취득자격증명이 필요하다는 회신이 있음(별지 사실조회회신서 참조).

[부동산 현황조사서 비고란]
소재지 1.(상창리 1288-3) 과수원 (일부 토지는 감귤목이 식재된 과수원이고, 일부 토지는 대지로 이용 중임) 위 지상 제시외 건물 ㄱ.블럭조 스레트지붕 단층 주택 ㄴ.블럭조 스레트지붕 단층 다용도실 ㄷ.블럭조 스레트지붕 단층 다용도실 ㄹ.잡석조 스레트지붕 단층 창고 ㅁ.잡석조 스레트 위 강판지붕 단층 창고 ㅂ.경량철골조 판넬지붕 단층 화장실 ㅅ.파이프조 비닐지붕 단층 창고 등

김성훈대표 핵심 분석
☎ 010-2371-3237

이 부동산의 입찰법원은 제주지방법원(☎ 064-729-2155)입니다.
입찰일은 2026.05.19입니다. 입찰시작 시각은 11:00이며 입찰마감 시각은 11:30 입니다.
이 법원에는 NH농협은행이 입점하고 있습니다. 입찰보증금 입,출금시 이용해 보시기 바랍니다.

낙찰 후에 등기부상 소멸되지 않는 권리는 없습니다.
대략적인 검토의견이므로 입찰전에 전문가의 조언을 참고해 보시길 권해드립니다.

법정지상권이 성립할 여지가 있는 물건입니다
경매, 매매 등의 이유로 토지 소유자와 건물의 소유자가 달라지게 되는 경우 법률의 규정에 의하여 강행적으로 성립하는 지상권입니다. 법정지상권이 성립되지 않으면 토지 소유자는 건물철거 및 토지인도 , 그리고 지료를 청구할 수 있습니다. 법정지상권이 성립하는 물건은 저가 낙찰로 낙찰자에게 높은 투자수익을 가져다 주는 효자 아이템이 될 수 있습니다.

농지취득자격증명원 제출을 조건으로 하는 물건입니다.
전, 답, 과수원 등 농지는 낙찰일로부터 7일 이내에 농지취득자격증명을 해당관청에서 발급받아 경매법원에 제출하여야 합니다. 미제출시에는 낙찰이 불허가되고 입찰보증금이 몰수될 수 있습니다. 해당 농지가 불법전용 또는 형질변경이 된 경우 원칙적으로 농지취득자격증명을 발급받을 수 없으나 사후 조건부로 발급받을 수도 있습니다. 농업인이 아니어도 되고 먼 거리에 거주하는 타지인도 발급이 가능합니다.

제시외 물건이 포함되어 있습니다.
‘제시외 물건’은 해당 공부상에는 존재하지 않지만, 현장에 존재가 확인되는 여러 형태의 건물, 기계기구 등을 말합니다. 이들 대부분은 무허가, 무신고이거나 사용승인을 받지 않은 것입니다. ‘제시외 물건’이 경매대상에 포함되어 있다면 낙찰자의 소유권 취득에는 아무런 문제가 없습니다.

취하 또는 취소될 가능성 있습니다.
이 물건의 감정가격은 733,956,640원입니다. 경매를 신청한 채권자가 배당 받아야 할 금액은 10,389,041원으로 감정가격 대비 상당히 적은 금액입니다. 이런 경우, 채무가가 변제하여 경매를 취하시키거나 경매신청채권자가 배당받을 금원이 없게되어 이른 바 "무잉여에 의한 취소"가 될 가능성이 있습니다.

감정 시점이 오래되어 가격변동이 있을 수 있습니다.
이 물건은 2025년 7월 4일에 경매가 개시되었는데 지금 시점으로 약 307일이 이 경과되었습니다.
감정가격은 307일 전 시점에서 평가한 가격이므로 그 사이 가격변동이 있을 수 있습니다. 특히 가격 변동이 심한 아파트는 유의하셔야 합니다. 감정가격을 너무 믿지 마시고 현재 실매물 가격과 실거래가를 확인하시기 바랍니다. 간혹 감정가격보다 높게 낙찰되는 경우가 있는데 대부분 이런 이유입니다.

이 경매물건의 최선순위 설정일자(말소기준권리) : 2016.08.05.근저당권 설정

※ 물건 키워드 : . 계획관리지역. 버스정류장. 차량의 출입이 용이. 판넬지붕. 기와지붕. 슬래브지붕. 유류보일러.

사건번호 : 2025타경1473 (제주지방법원)

사건번호를 말씀해 주시면 빠른 상담이 가능합니다.

인근지역 낙찰통계

통계기간	평균감정가	평균낙찰가	낙찰가율	유찰횟수
3개월	754,267,580원원	452,128,500원원	62%	1.9회회
6개월	698,517,652원원	401,003,053원원	60%	2회회
12개월	686,637,623원원	376,305,104원원	60%	2.1회회

제주 서귀포시 안덕면 상창리 단독주택 경매 (최저입찰가: 7억 3396만원)

출처 : 여의주경매법인 http://m.wonsns.com/a/dv.php?idx=1494325