강서구 염창동 246-9에 위치한 본 다세대(빌라) 경매물건은 4억 6900만원짜리가 4억 6900만원까지 떨어진 상태입니다.

[다세대(빌라)경매] 강서구 염창동 , 감정가의 100%에 낙찰 가능성?

"함께 더하는 미래 같이 나누는 강서 - 서울특별시 강서구"

소 재 지	서울특별시 강서구 염창동 246-9 더에스에스타운 제10층 제1004호
물건용도	다세대(빌라)
토지면적	10.57㎡(3.20평)
건물면적	31.87㎡(9.64평)
사건번호	2025타경12492
감정평가액	469,000,000원
최저입찰가	(100%) 469,000,000원
입 찰 일	2026.05.14(목) 10:00

출처 : 여의주경매법인 http://m.wonsns.com/a/dv.php?idx=1492965

감정평가서 요약

구분	주소	구조/용도/대지권	면적/비고
대지권	염창동 246-9	406.9분의 10.57	10.57㎡ (3.20평)
건물	염창동 246-9	철근콘크리트구조	31.87㎡ (9.64평)

[위치/주위환경] 본건은 서울특별시 강서구 염창동 소재 염동초등학교 남서측 인근에 위치하며 주위는 아파트 및 다세대주택 상업 업무시설등이 혼재한 지역으로 제반 입지여건은 보통시 됨.
[교통상황] 본건으로의 제반 차량진입이 가능하며 인근에 버스정류장이 위치하며 남서측 인근에 지하철9호선 등촌역이 위치하여 대중교통상황은 비교적 양호한 편임, [건물구조] 건물은 철근콘크리트구조 평슬라브지붕 10층건중 10층 1004호로서 외 벽: 석재 마감 내 벽: 벽지 및 타일 마감 창 호: 하이새시 이중창임.
[이용상태] 다세대주택으로 이용중임.(후첨 내부구조도 참조)
[설비내역] 승강기,화재탐지설비,스프링클러,위생설비,도시가스에 의한 난방시설등이 있음.
[토지형상/이용상태] 인접도로와 대체로 등고평탄한 부정형으로 업무시설 및 다세대주택부지로 이용중임.
7)인접 도로상태등 본건 남서측으로 약30m, 남동측으로 약8m의 도로에 각각 접함.
[토지이용계획] 준공업지역,도로(접함),가축사육제한구역,가로구역별최고높이제한지역(2015.08.27),상대 보호구역,대공방어협조구역(위탁고도:77-257m),과밀억제권역,한강폐기물매립시설설치제한 지역,중점경관관리구역(한강변),토지거래계약에관한허가구역(대상자:외국인등, 용도:단독 다가구 아파트 연립 다세대, 지정기간:2025.8.26~2026.8.25),건축선(2019.04.03). [공부와의 차이] 없음 [참고사항] ①임대관계 미상 ②이해관계인의 부재로 내부구조도는 집합건축물대장상 도면과 탐문 및 외부관찰등을 토대로 작성하였음 ③본건이 속한 건물전체에 대하여 공개공지 훼손(주차장사용 및 조경훼손)으로 인하여 위반 건축물로 등재되어 있음을 참조하시기 바랍니다.

건물 등기부현황

등기/확정일	권리	채권금액
2022년3월31일	소유권
2022년3월31일	약정/금지사항/환매특약
2023년3월13일	압류
2023년9월19일	가압류	1,020,000,000원
2023년12월14일	임차권설정	459,000,000원
2025년3월13일	압류
2025년10월2일	강제경매

법원 물건자료 요약

소멸되지 않는 등기부권리

설정된 것으로 보는 지상권

법원자료 특이사항

[주요 문건 접수 내역]

[매각물건명세서 비고란]
- 집합건축물대장상 건축과-29141(2025.09.17.)호에 의거 위반건축물로 표기되어 있음 [공개공지 훼손(주차장사용 및 조경훼 손)](감정평가서 참조) - 특별매각조건 : 채권자는 매수인에 대해 배당받지 못하는 잔액에 대한 임대차보증금 반환청구권을 포기하고, 임차권등기를 말소하는 것을 조건으로 매각

김성훈대표 핵심 분석
☎ 010-2371-3237

이 부동산의 입찰법원은 서울남부지방법원(☎ 02-2192-1273, 0087)입니다.
입찰일은 2026.05.14입니다. 입찰시작 시각은 11:00이며 입찰마감 시각은 11:20 입니다.
이 법원에는 신한은행이 입점하고 있습니다. 입찰보증금 입,출금시 이용해 보시기 바랍니다.

낙찰 후에 등기부상 소멸되지 않는 권리는 없습니다.
대략적인 검토의견이므로 입찰전에 전문가의 조언을 참고해 보시길 권해드립니다.

선순위 임차권등기가 되어 있습니다.
대항력이 있는 선순위 임차권등기 권리자가 배당을 전액 받지 못할 경우 낙찰자가 잔여 보증금을 인수해야하는 경우가 있습니다.

이 경매물건의 최선순위 설정일자(말소기준권리) : 2023. 3. 13. 압류 설정

※ 물건 키워드 : . 준공업지역. 토지거래계약에관한허가구역. 버스정류장. 주차장. 지하철. 철근콘크리트구조. 도시가스.

사건번호 : 2025타경12492 (서울남부지방법원)

사건번호를 말씀해 주시면 빠른 상담이 가능합니다.

인근지역 낙찰통계

통계기간	평균감정가	평균낙찰가	낙찰가율	유찰횟수
3개월	272,454,943원원	190,034,223원원	70%	2.5회회
6개월	267,845,226원원	190,997,081원원	71%	2.5회회
12개월	263,412,504원원	195,629,346원원	75%	2.4회회

[다세대(빌라)경매] 강서구 염창동 , 감정가의 100%에 낙찰 가능성?

출처 : 여의주경매법인 http://m.wonsns.com/a/dv.php?idx=1492965