양천구 신정동의 다세대(빌라) 경매가 진행 중입니다. 감정가 대비 1회 유찰되어 1억 9392만원까지 떨어졌습니다.

양천구 다세대(빌라)경매-♣ 낙찰 전략은

"살고싶은 도시 살기좋은 양천 - 서울특별시 양천구"

소 재 지	서울특별시 양천구 신정동 955-7 건향파크빌7차비 제5층 제501호
물건용도	다세대(빌라)
토지면적	11.76㎡(3.56평)
건물면적	30.00㎡(9.08평)
사건번호	2025타경12337
감정평가액	242,400,000원
최저입찰가	(80%) 193,920,000원
입 찰 일	2026.07.08(수) 10:00

출처 : 여의주경매법인 https://wonsns.com

감정평가서 요약

구분	주소	구조/용도/대지권	면적/비고
대지권	신정동 955-7	238.8분의 11.76	11.76㎡ (3.56평)
건물	신정동 955-7	철근콘크리트구조	18㎡ (5.45평)
제시외건물	신정동 955-7	주거일부	12 ㎡(3.63평) 포함

[위치/주위환경] 본건은 서울특별시 양천구 신정동 소재 "지하철역 신정역" 남동측에 위치하며, 주위는 다세대주택, 근린생활시설, 아파트 등이 소재하고 있어 주위환경은 보통시 됨.
[교통상황] 본건까지 제반 차량접근 가능하며, 인근에 노선버스정류장 및 지하철역(신정역) 등이 소재하고 있어 제반 교통상황은 무난한 수준임.
[건물구조] 철근콘크리트구조 (철근)콘크리트지붕 지하1층/지상6층 건물 내 제5층 제501호로서, (사용승인일 : 2019.07.25.) 외벽 : 석재붙임 등, 창호 : 새시창호 등임.
[이용상태] 공부상 '도시형생활단지형다세대주택' 등으로 이용중임.
[설비내역] 위생 및 급배수시설, 난방설비, 승강기설비 등이 되어 있는 것으로 추정됨. [토지형상/이용상태] 대체로 평탄한 장방형 토지로서 공부상 "공동주택 건물 부지"로 이용중임.
7)인접 도로상태등 북측으로 차량통행 가능한 포장도로와 접하고 있음.
[토지이용계획] 도시지역, 제2종일반주거지역(7층이하), 도로(접합), 가축사육제한구역<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 상대보호구역(강서양천교육청에 반드시 확인 요망)<교육환경 보호에 관한 법률>, 대공방어협조구역(위탁고도:77~257m)<군사기지 및 군사시설 보호법>, 과밀억제 권역<수도권정비계획법>, 토지거래계약에관한허가구역(2025-08-21)(대상자: 외국인 등 / 용도: 단독, 다가구, 아파트, 연립, 다세대 / 지정기간: 2025.8.26.~2026.8.25.)
[공부와의 차이] 제시외 건물 기호㉠이 소재하며, 내부확인이 곤란한 상태로 건축물대장현황도면과 인접호수 경계 등을 기준으로 면적을 산정하였음. [참고사항] 임대관계는 미상임.

건물 등기부현황

등기/확정일	권리	채권금액
2020년8월25일	소유권
2022년10월26일	임차권설정	266,000,000원
2022년11월18일	약정/금지사항/환매특약
2024년12월5일	압류
2025년9월2일	압류
2025년9월25일	강제경매

법원 물건자료 요약

소멸되지 않는 등기부권리

설정된 것으로 보는 지상권

법원자료 특이사항

[주요 문건 접수 내역]

[매각물건명세서 비고란]
- 제시외 건물 포함(감정평가서 참조) - 특별매각조건 : 채권자는 매수인에 대해 배당받지 못하는 잔액에 대한 임대차보증금 반환청구권 을 포기하고, 임차권등기를 말소하는 것을 조건으로 매각

김성훈대표 핵심 분석
☎ 010-2371-3237

이 부동산의 입찰법원은 서울남부지방법원(☎ 02-2192-1273, 0087)입니다.
입찰일은 2026.07.08입니다. 입찰시작 시각은 11:00이며 입찰마감 시각은 11:20 입니다.
이 법원에는 신한은행이 입점하고 있습니다. 입찰보증금 입,출금시 이용해 보시기 바랍니다.

낙찰 후에 등기부상 소멸되지 않는 권리는 없습니다.
대략적인 검토의견이므로 입찰전에 전문가의 조언을 참고해 보시길 권해드립니다.

선순위 임차권등기가 되어 있습니다.
대항력이 있는 선순위 임차권등기 권리자가 배당을 전액 받지 못할 경우 낙찰자가 잔여 보증금을 인수해야하는 경우가 있습니다.

제시외 물건이 포함되어 있습니다.
‘제시외 물건’은 해당 공부상에는 존재하지 않지만, 현장에 존재가 확인되는 여러 형태의 건물, 기계기구 등을 말합니다. 이들 대부분은 무허가, 무신고이거나 사용승인을 받지 않은 것입니다. ‘제시외 물건’이 경매대상에 포함되어 있다면 낙찰자의 소유권 취득에는 아무런 문제가 없습니다.

이 경매물건의 최선순위 설정일자(말소기준권리) : 2024. 12. 5. 압류 설정

※ 물건 키워드 : . 주거지역. 제2종일반주거지역. 토지거래계약에관한허가구역. 버스정류장. 지하철. 노선버스정류장. 철근콘크리트구조.

사건번호 : 2025타경12337 (서울남부지방법원)

사건번호를 말씀해 주시면 빠른 상담이 가능합니다.

인근지역 낙찰통계

통계기간	평균감정가	평균낙찰가	낙찰가율	유찰횟수
3개월	279,684,937원원	256,105,299원원	91%	2.1회회
6개월	273,171,840원원	240,887,919원원	88%	2회회
12개월	271,516,047원원	238,999,647원원	88%	1.9회회

양천구 다세대(빌라)경매-♣ 낙찰 전략은

출처 : 여의주경매법인 https://wonsns.com