충남 천안 서북구 성환읍에 있는 과수원 경매 - 건물 ㎡(평), 토지 3,903.0㎡(1,180.7평)

21억 5910만원짜리 1,180.7평 과수원, 충남 서북구 경매물건 권리분석.

"고품격 문화도시 - 충청남도 천안시"

소 재 지	충청남도 천안시 서북구 성환읍 성월리 214-2
물건용도	과수원
토지면적	3,903.00㎡(1,180.66평)
건물면적
사건번호	2025타경12588
감정평가액	2,159,103,000원
최저입찰가	(70%) 1,511,372,000원
입 찰 일	2026.06.15(월) 10:00

출처 : 에이스옥션 http://m.aceauction.kr/view/1491063

감정평가서 요약

구분	주소	구조/용도/대지권	면적/비고
토지	성월리 214-2	도로	44㎡ (13.31평) 지분 2750분의 44 전부
	성월리 217-74	과수원	125㎡ (37.81평)
	성월리 217-77	과수원	759㎡ (229.60평)
	성월리 217-78	과수원	43㎡ (13.01평)
	성월리 255-11	과수원	748㎡ (226.27평)
	성월리 255-12	과수원	1573㎡ (475.83평)
	성월리 255-15	과수원	611㎡ (184.83평)

[위치/주위환경] 본건은 충청남도 천안시 서북구 성환읍 성월리 소재 '성월장례문화원' 남동측 인근에 위치하고, 주변은 농경지, 공장, 이행지(토목공사 진행) 등으로 형성되어 있으며, 접근성 및 주변환경 등으로 보아 제반 여건은 보통시됨.
[교통상황] 본건 토지 내지는 인근까지 차량의 접근이 가능하고, 서측 인근의 간선도로상에 시내버스정류장이 소재하며, 노선버스의 운행여건 등을 고려하면 대중교통이용의 편의도는 보통시됨.
3)형태 및 이용상태 -기호(1) : 세장형의 평지인 토지로서 현황 '도로'로 이용중임. -기호(2~7) : 부정형 및 삼각형 등의 완경사 토지로서 2023년에 건축허가를 득한 후 토목공사가 일부 진행되다 중단된 현황 '이행지(휴경지)'상태임,(천안시 허가부서에 전화문의한 결과, 해당 건축 허가는 취소상태인 것으로 조사되었으며, 이러한 건축관련 사항은 허가 관청의 확인을 요하니 경매입찰시 참고하시기 바랍니다.)
4)인접 도로상태 -기호(1) : 본건 토지가 노폭 약 8미터 정도의 포장도로로서 서측으로 왕복4차선 간선도로에 연결 되어 있음. -기호(2,5,6) : 맹지상태임. -기호(3,4,7) : 남측으로 노폭 약 8미터 정도의 포장도로인 기호(1)토지에 인접하고 있으며, 해당 도로는 공유의 사유지로서 도로의 이용가능성 등에 대하여 경매입찰시 유의하시기 바랍니다.
[토지이용계획] -기호(1) : 계획관리지역, 도시지역(천안도시지역), 자연녹지지역, 성장관리계획구역(성환읍6 (산업형)), 대로1류(폭 35m~40m)(대로1-1)(접함), 중로1류(폭 20m~25m)(중로1-247)(저촉), 가축사육제한구역(전부제한구역으로부터200m이내지역), 가축사육제한구역(타법에의한 전부제한구역), 상대보호구역(성환지구(초)(상대정화구역)), 도로구역(70호선), 건축법 제2조제1항제11호나목에 따른 도로(도로일부포함). -기호(2) : 도시지역(천안도시지역), 자연녹지지역, 가축사육제한구역(타법에의한전부제한구역). -기호(3~7) : 계획관리지역, 도시지역(천안도시지역), 자연녹지지역, 성장관리계획구역(성환읍6 (산업형)), 가축사육제한구역(전부제한구역으로부터200m이내지역), 가축사육제한 구역(타법에의한전부제한구역).
6)제시목록 외의 물건 -기호(4) : 별지 '사진용지' 에 표시한 바와 같은 오수처리용 맨홀이 설치된 상태이며, 해당 맨홀 및 하수관 등은 토목공사 과정에서 설치된 것으로 판단되어, 토지 제한가액은 고려하지 아니하였으니 경매입찰시 참고하시기 바랍니다. -기타 토지는 해당사항 없음.
[공부와의 차이] 기호(2~7)토지는 공부상의 지목(과수원)와 달리 토목공사가 일부 진행되다 중단된 '이행지(휴경지)'상태임. [참고사항] 임대관계는 미상임.

토지 등기부현황

등기/확정일	권리	채권금액
2024년1월23일	소유권
2022년8월3일	소유권
2021년7월14일	근저당권	2,400,000,000원
2021년7월14일	지상권
2024년10월14일	압류
2025년1월24일	압류
2025년10월27일	임의경매

법원 물건자료 요약

소멸되지 않는 등기부권리

목록2 토지 을구 순위 2번 지상권설정등기(2021. 6. 9. 접수번호 제58592호) 및 목록7 토지 을구 순위 1번 지상권설정등기 (2021. 7. 14. 제71677호)에 대해 지상권자인 청양농업협동조합으로부터 말소동의서가 제출되어 있음

설정된 것으로 보는 지상권

법원자료 특이사항

[주요 문건 접수 내역]

[매각물건명세서 비고란]
- 일괄매각 - 목록2~7 토지는 공부상 지목 '과수원' 과 달리 토목공사가 일부 진행되다 중단된 '이행지' 임 - 목록2,5,6 토지는 맹지이며, 목록3,4,7 토지는 목록1 도로에 인접함 - 목록4 토지에 오수처리용 맨홀이 설치된 상태임

[부동산 현황조사서 비고란]
1)목록 1번은 주변 공장의 진입도로로 사용되고 있는 포장도로임 2)목록 2,5,6번은 목록 3,4,7번 토지의 위쪽 언덕진 곳에 위치하고 있고, 지목은 과수원이나 과수는 없으며 평탄한 사실상 1개 필지의 형태로 소재하면서 현재 약간의 수목과 잡풀이 무성하게 자라고 있는 상태임 3)목록 3,4,7번은 목록 2,5,6번 토지의 아래쪽에 위치하고 있고, 지목은 과수원이나 과수는 없으며 잡풀이 무성하게 자라고 있는 상태임 4)주변에 공장들이 입주해 있고 각종 부지로 개발중인 곳도 있으며, 본건 토지와 주변 토지 간의 지적경계가 불분명하므로 구체적인 경계의 확정, 권리관계 등은 측량감정 등의 추가적인 확인이 필요함

김성훈대표 핵심 분석
☎ 010-2371-3237

이 부동산의 입찰법원은 대전지방법원 천안지원(☎ 041)620-3073)입니다.
입찰일은 2026.06.15입니다. 입찰시작 시각은 11:00이며 입찰마감 시각은 11:10 입니다.
이 법원에는 신한은행이 입점하고 있습니다. 입찰보증금 입,출금시 이용해 보시기 바랍니다.

낙찰 후에 등기부상 소멸되지 않는 권리는 없습니다.
대략적인 검토의견이므로 입찰전에 전문가의 조언을 참고해 보시길 권해드립니다.

지분경매 물건이 포함되어 있습니다.
여러 명이 공동으로 소유하는 부동산의 일부만 경매로 나온 것을 지분경매라고 합니다. 소유부분이 특정되지 않아 사용에 제약이 따를 수 있으며 공유자간에 분쟁도 발생할 수 있습니다. 그러나 도로만 지분경매인 경우는 아무런 문제가 되지 않습니다.

이 경매물건의 최선순위 설정일자(말소기준권리) : 목록1 2025. 3. 6. 근저당권 목록2,5,6 2021. 7. 14. 설정 근저당권 목록3,4,7 2023. 4. 19. 근저당권

※ 물건 키워드 : . 관리지역. 녹지지역. 계획관리지역. 자연녹지지역. 버스정류장. 시내버스정류장. 차량의 접근이 가능. 간선도로.

사건번호 : 2025타경12588 (대전지방법원 천안지원)

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인근지역 낙찰통계

통계기간	평균감정가	평균낙찰가	낙찰가율	유찰횟수
3개월	667,608,260원원	329,775,000원원	38%	3회회
6개월	469,879,507원원	239,810,000원원	52%	2.7회회
12개월	469,879,507원원	239,810,000원원	52%	2.7회회

21억 5910만원짜리 1,180.7평 과수원, 충남 서북구 경매물건 권리분석.

출처 : 에이스옥션 http://m.aceauction.kr/view/1491063