첫 입찰로 최저입찰가가 크게 떨어진 인천시 남동구 서창동 704-2의 근린상가 경매건입니다.

남동구 근린상가경매 - 낙찰 전략은? (1층 46.6평)

"Power Namdong · 행복한 삶을 함께하는 희망찬 남동구 - 인천광역시 남동구"

소 재 지	인천광역시 남동구 서창동 704-2 주건축물제1동 1층108호
물건용도	근린상가
토지면적	70.43㎡(21.31평)
건물면적	154.05㎡(46.60평)
사건번호	2025타경509895
감정평가액	1,397,000,000원
최저입찰가	(100%) 1,397,000,000원
입 찰 일	2026.05.08(금) 10:00

출처 : 에이스옥션 https://aceauction.kr

감정평가서 요약

구분	주소	구조/용도/대지권	면적/비고
대지권	서창동 704-2	1438.1분의 39.94	39.94㎡ (12.08평)
대지권	서창동 704-2	1438.1분의 30.49	30.49㎡ (9.22평)
건물	서창동 704-2	철근콘크리트구조	87.36㎡ (26.43평)
건물	서창동 704-2	철근콘크리트구조	66.69㎡ (20.17평)

[위치/주위환경] 대상물건은 인천광역시 남동구 서창동 소재 '인천장아초등학교' 서측 인근에 위치하는 부동산(구분건물)으로서, 주위는 각종 근린생활시설 및 아파트단지, 단독주택 등이 혼재하는 지대로서 제반 입지여건 무난한 편임.
[교통상황] 대상물건까지 차량의 진출입이 가능하며, 인근에 버스정류장이 소재하는 등 대중교통 상황은 보통임.
[건물구조] 철근콘크리트구조 (철근)콘크리트지붕 5층 건물 내 제1동 제1층 제108호 외 3개호로서, - 외벽 : 석재 붙임 및 판넬 사이딩 마감 등 - 내벽 : 실내 인테리어 등 - 창호 : 알루미늄 샷시 등임.
[이용상태] 근린생활시설로 이용 중임. (후첨""건물내부구조도""참조)
[설비내역] 기본적인 위생 설비 및 급배수 설비, 소화전 설비, 승강기 설비, 도시가스 설비 등이 구비되어 있음.
[토지형상/이용상태] 인접지 대비 등고 평탄한 사다리형 토지로서, ""상업용"" 건부지로 이용 중임.
7)인접 도로상태등 동측으로 폭 약 12M의 포장도로와 접함.
[토지이용계획] 일반상업지역, 제1종지구단위계획구역(서창2 공공주택), 대로3류(폭 25m~30m)(접합), 가축사육제한구역(2013-03-08)((문의:남동구환경보전과 032-453-2343))＜가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률＞, 공공주택지구(2011.12.27 변경승인)＜공공주택 특별법＞, 과밀억제권역＜수도권정비계획법＞임.
[공부와의 차이] - [참고사항] -

건물 등기부현황

등기/확정일	권리	채권금액
2022년1월3일	소유권
2022년1월3일	근저당권	1,740,000,000원
2022년10월7일	근저당권	500,000,000원
2023년6월9일	가압류	110,000,000원
2023년6월30일	가압류	800,000,000원
2023년7월3일	가압류	26,768,377원
2023년9월18일	압류
2023년11월30일	압류
2024년7월22일	압류
2025년6월12일	임의경매
2025년12월29일	압류

법원 물건자료 요약

소멸되지 않는 등기부권리

설정된 것으로 보는 지상권

법원자료 특이사항

[주요 문건 접수 내역]

[매각물건명세서 비고란]
-일괄매각 -본건 목록1. 2.는 두개의 호실 내부 분리벽을 헐고 하나의 호실로 통합하여 이용중이며, 외벽과 내부벽에 의하여 복도나 다른 호실과 명확히 구분됨. -본건 목록1. 2.는 전부 식당으로 이용하다 영업이 중단된 상태임. -본건 목록1. 2.는 폐문으로 내부 확인은 못하고 외부에서 살펴보고 관리실 직원에게 탐문 한 결과 본건 내부에 사이의 벽을 헐고 하나의 호실로 사용하고 있고 내부에 두호실의 경계표지나 건물번호 표지는 설치되지 않은 것으로 추정되나 건축물현황 도에 의하여 각 호실의 위치가 특정되고 건축물대장에 면적이 특정되므로 복원이 용이한 것으로 보임(현황조사보고서 참조).

[부동산 현황조사서 비고란]
본건 1층은 101~111호로 구성되어 있고 각 호실은 벽체로 구분된 독립된 호실이나 본건 108와 109호, 110호와 111호는 각각 두개의 호실을 내부 경계 벽을 헐고 각각 하나의 호실로 이용 중임(식당을 운영하다 영업이 중단된 상태임) 1) 108, 109호는 두개의 호실 내부 분리벽을 헐고 하나의 호실로 통합하여 이용 중이며 외벽과 내부벽에 의하며 복도나 다른 호실과 명확히 구분되며 건축물현황도에 의하며 각각의 호실을 쉽게 특정할 수 있음 2) 110, 111호는 두개의 호실 내부 분리벽을 헐고 하나의 호실로 통합하여 이용 중이며 외벽과 내부 벽체에 의하며 복도나 다른 호실과 명확히 구분되며 건축물현

김성훈대표 핵심 분석
☎ 010-2371-3237

이 부동산의 입찰법원은 인천지방법원(☎ 032-860-1603)입니다.
입찰일은 2026.05.08입니다. 입찰시작 시각은 10:20이며 입찰마감 시각은 11:20 입니다.
이 법원에는 KB국민은행이 입점하고 있습니다. 입찰보증금 입,출금시 이용해 보시기 바랍니다.

낙찰 후에 등기부상 소멸되지 않는 권리는 없습니다.
대략적인 검토의견이므로 입찰전에 전문가의 조언을 참고해 보시길 권해드립니다.

감정 시점이 오래되어 가격변동이 있을 수 있습니다.
이 물건은 2025년 6월 12일에 경매가 개시되었는데 지금 시점으로 약 316일이 이 경과되었습니다.
감정가격은 316일 전 시점에서 평가한 가격이므로 그 사이 가격변동이 있을 수 있습니다. 특히 가격 변동이 심한 아파트는 유의하셔야 합니다. 감정가격을 너무 믿지 마시고 현재 실매물 가격과 실거래가를 확인하시기 바랍니다. 간혹 감정가격보다 높게 낙찰되는 경우가 있는데 대부분 이런 이유입니다.

이 경매물건의 최선순위 설정일자(말소기준권리) : 2022. 1. 3. 근저당권 설정

※ 물건 키워드 : . 일반상업지역. 지구단위계획구역. 제1종지구단위계획구역. 버스정류장. 철근콘크리트구조. 도시가스.

사건번호 : 2025타경509895 (인천지방법원)

사건번호를 말씀해 주시면 빠른 상담이 가능합니다.

인근지역 낙찰통계

통계기간	평균감정가	평균낙찰가	낙찰가율	유찰횟수
3개월	408,428,571원원	148,825,079원원	33%	4.9회회
6개월	554,209,580원원	189,554,756원원	33%	4.7회회
12개월	433,296,935원원	172,169,438원원	44%	3.5회회

남동구 근린상가경매 - 낙찰 전략은? (1층 46.6평)

출처 : 에이스옥션 https://aceauction.kr